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14亿国人坐拥300万亿房产,到底是不是泡沫?
作者:拾叶   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2017-06-22 17:48:57        点击10353
    

一个故事的引子:

在一次跟几个朋友的闲聊中,笔者抛出了一个话题:

某学校高二年级有十个班,在高二期末考试中,有一个班的学生在全年级总分排名中前十名占了四个。

这也就意味着一年后,这四个学生都有可能迈入清华北大,但这个班的班级平均分在全年级排名却倒数第三。

那么问题来了。

请问,如果你是校长,你怎么评价这个班?是好班还是差班?这个班的班主任到底还让不让他带毕业班了?

有个朋友讲,如果这个班的前四名总分这么高,但整个班级平均分在全年级倒数,那么说明这个班的中等生跟别的班的中下游在一个水平线上了,虽然前四名成绩好,但是这个班大部分学生太差,建议换掉班主任。

另一个朋友撇了撇嘴说:如果一个班能够培养出四个清华北大的苗子,班主任该有多么大的功劳,别的班怎么培养不出这么多尖子生?还有一年的时间,带带差生不就行了!这个班主任是要被学校重重奖励,这毫无疑问是个好班啊。

其他朋友也都各抒己见,笔者摆了摆手接着问:那既然这样,如果你是学生家长,你是否愿意把孩子送到这个班里?

众人互相对望,竟一时语塞。

其实,笔者想说,这个班,颇像中国的房地产市场。

1我们坐拥市值300万亿的房子

还来说说我们的房地产。种花家这个班到底能进不能进?

2016年一二线城市房价疯狂上涨,已经让整个国内地产市场达到了一个阶段性临界点。

从去年国庆二十城限购之后的这半年多,各地陆陆续续的调控政策使得市场慢慢回归稳定。

但不管是中央政府还是央行,都意识到房地产市场如果管制不当,房屋信贷政策处理不好不仅仅会触发金融性风险事件,还牵扯到一些社会问题。

但不管怎么说,房价现在已经起来了。现在大家纠结的是:这一波房价起来之后,国内的房地产市场到底有没有泡沫?

我们过去从很多角度分析过房地产市场,今天我们换一个角度来看待一下这个问题。

笔者曾在5月初发表过一篇《保房贷还是保实体经济?要钱没有!央妈这次要来真的!》的文章,曾详细做过一个粗算,中国的房地产(住宅)总市值大约在300万亿元人民币(43万亿美元)左右。
随后笔者又搜集了一些其他发达国家(日本、美国、英国、加拿大与澳大利亚)的房地产与经济体量指标,做了一个横向对比,如下图:


表中一目了然,中国的房地产总市值相当于6个英国,也差不多快接近美国与日本房地产市值的总和。

从这一个维度上讲,中国的房地产(住宅)总市值已经全球第一了,而这一点也是很多财经媒体经常拿来抨击中国房地产有泡沫的一个重要切入点。

但是我们换一个角度:如果房地产作为中国存量财富的重要载体,我们回顾一下改革开放四十年来,GDP从1978年的3678亿到2016年的74.4万亿,增长了202倍!中国积累了这么多的财富,请您告诉我,中国和其他国家比,到底值不值这个价?

显然,这个问题的思考维度过于多头的主观情绪化。

2维度偏差,估值孰高孰低?

客观分析,我们再来看第一个表的数据,会发现上述提问忽略了两个重要的实际前提:

第一,中国有13亿人口的庞大基数;第二,中国的经济体量和增速在过去十几年,包括现在和未来依然是全球重要引擎。

怎么理解呢?

我们再来做一个数据分析:

1. 把每个国家的房地产总市值除以本国总人口,看看人均占有房地产总市值有多少?

2. 把每个国家的房地产总市值除以本国GDP,看看房产总市值是本国GDP的几倍?

3. 人均GDP也列入观测对比。


透过比对,我们看到了中国房地产与其他发达国家横向对比的一个反差:

反差一:人均占有资产低的逻辑线

中国的人均拥有房屋资产值很低,仅仅是发达国家的20%-36%,同时,中国人均GDP也只有发达国家的15%。 

但是发达国家的人均GDP基本已经不增长或者增长极慢,而中国的人均GDP一直保持一个高速增长,换句话说,欧美的增量财富在停滞,而中国的增量财富在快速追赶,这就形成以房地产为载体的看涨预期溢价!

所以,从这个角度来讲,随着国内人均GDP的增长,房屋的高估值在不断被填充,打实!

反差二:总体量估值高的逻辑线

但从另一方面,中国的房地产总市值是本国GDP的4倍,这个放在全世界来看又被严重高估。

过去,国际上对于一个国家的房地产泡沫有一个通用的指标:即本国房地产总市值与本国GDP的比值,如果房地产的总市值远超GDP,那么这个国家的房地产就有了泡沫。

2008年美国次贷危机爆发时,这个比值一度上升至172%,随后触发了席卷全球的金融危机。而日本当年楼市大崩盘的时候,国内的房地产市值曾是GDP的2倍!

但随着全球社会不断发展,土地价值和地面房产估值被重塑,发达国家的这一比值目前都在200%以上。

但国内房产为什么被赋予这么高的估值,这里面的核心点其实就是中国的经济和城市建设发展能否有好的预期增长来支持房价的溢价体现。

而这又回到矛盾一的核心点上,其实就是你是否看好中国的经济向好预期。而这个预期,并不是一年两年,而是未来更长久的一个遥望。

3一线城市的满级与二线城市的追赶

但是,上面这个分析法又忽略了一个事实,国内目前形成了一个三级层,几亿农民和绝大多数的内地县城百姓被平均了。

那中国的不同城市你怎么来给估值?

我们把中国的房地产市场分为三个层级。

中国300万亿的住宅估值中,北上广深大约占了110万亿,二线和强三线城市大约占了100万亿,其他三四五六线和两千多个县城占了90万亿。


需要说明一下:1、人均占有房产不等于人均拥有,只是个体占用的房产资源的市值估算。2、美元兑换人民币汇率以6.9计算,特比说明。

如果把中国的房地产市场这样分成三个层级来看待的话,中国一线城市的总市值占了全国的三成半,特别是人均占有22.75万美元的房产市值横向对比其他发达国家的确处于高准位。数据就在这摆着,不用别人旁敲侧击,大家自己看。

但是,房地产的具体分析远比这复杂。

中国一线城市就好比班里这四个清华北大的苗子生,被全班众星捧月一般,而这四个尖子生为了巩固自己的地位,会不断保持高强度的努力,尽力把自己与其他学生甩开距离,而学校和班主任也一定会把最好的资源给到这四个尖子生,并重点呵护。

我们再把案例套在房地产里面就是:

国内最好的教育、医疗、科技、金融等等资源被灌输在这几个一线城市里,供这几个尖子来使用和调配,而全球资本进入中国后,资金抬高国内一线城市的估值,本质就是对中国未来预期的看好直接溢价到这几个尖子生的城市的身上!

所以,大家说一线城市估值高?没错!是估值高!但有人认啊!中国13亿多人口,960万平方公里,出几个尖子生,后面蜂拥无数的拥护者,并且国际资本进来的第一站就是一线城市,没办法,事实就是这样!

所以二线城市只能拼命追赶,去复制一线城市的成功,夯实自己的估值。而剩下层级更低的城市,便难以逆袭,源源不断的提供大量年轻人口和资源来不断支撑一二线城市的估值。
这在别的国家是难以复制的。 

当你了解了这个逻辑之后,你就会明白,分析中国房地产是否有泡沫的意义根本不大。

当中国大周期的预期向好,一线城市有无数的守护者,二线城市通过向周边虹吸人口与资源去赶超一线城市,估值不断被夯实的过程中,你纠结是否有泡沫又有什么意义呢? 

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