“半岛城邦”唯论
半求
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       本文观点：

       ■即已画海为疆，能否定义未来？
       ■小区劣势
               【海水污染：国家环保局直接领导将加快治理】
               【交通基本解决但不是特别便利：改善有待时日】
               【油库搬迁估计是一年以后】
       ■小区优势
               【深圳特区内仅剩的新增30万占地商品大盘】
               【深圳仅有的两个三面环海的大盘之一】
               【深圳西部唯一的三面环海的社区】
               【滨海观景长廊上的唯一大盘】
               【深圳西部最近海的社区】
               【深港西部通道第一站，对双城商务人士吸引力大】

       正文内容：

       ■即已画海为疆，能否定义未来？

       “半岛城邦”从去年秋交会开始亮相：“画海为疆，定义未来”进入市民视野。至今已经近一年的时间，半求这段时间到工地看了看，按照目前的进入估计最迟9月底10月初就可以销售了。

       因此，市场对楼盘的关注也开始多了起来，半岛城邦即已画海为疆，能否定义未来？这一个月来，收到相关的咨询邮件、电话、论坛咨询接近193人次，上次在明华中心的投资演讲会上，半求也被反复问到这个问题。为减轻负担，半求于是决定形成文字，一并答复。

       要了解这个楼盘，半求认为应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色。并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，半求称之为个性研究或者说“唯一性研究”（半求简称其为“唯论”）。

       为了给大家有个全面的了解，半求将《“半岛城邦”唯论》分为“小区劣势”、“小区优势”两个部分。

       ■小区劣势

       【海水污染：国家环保局直接领导将加快治理】

       “半岛城邦”东、西、南三面环海，北面则是未来的蛇口山公园。半求认为环境是非常好的。但实事求是地说，虽然经过几年治理，目前深圳湾及珠江口的污染还是比较明显的。

       2002年10月，广东省召开了综合整治珠江工作会议，《广东省珠江水环境综合整治方案》、《珠江整治责任书》颁布，下决心投资逾400亿元整治珠江。2003年3月5日，广东再次召开珠江沿线13个城市的联席会议，成立珠江整治联席会议办公室。深圳河治理、龙岗河坪山河治理、深圳水库污水截排排进计划。

       三年下来，海水污染情况有了一定改观，广东省内情况已经令人乐观。  到了2003年上半年，国家一级保护动物中华白海豚开始重新在珠江口活跃，则是珠江污染治理取得成效的重要标志。

       但由于治污牵扯到省外，因此一直无法断根，这种情况最后引起了中央的注意。2005年6月28日，国家环保局终于开始组织开展珠江口及其毗邻海域的碧海行动计划，研究制订跨区域的环境污染防治机制和措施。整个项目计划在明年8月底前全部完成，报国务院批复实施。

       随即，贵州省在2005年07月10日启动污染源环保专项行动，将珠江流域上游三岔河、北盘江流域作为整治重点，对流域内7000多个污染项目限期治理，表明中央直接领导的珠江治理行动其实已经悄然开始。

       中央相关部门直接领导智污，有利于各个部门、各个地区协同作战，    才能最终达成根治的目的。

       【交通基本解决但不是特别便利：改善有待时日】

       半求认为中长期来看，“半岛城邦”的交通是很方便的。

       一是前往香港通过西部通道非常便利，去迪斯尼、香港新机场等主要香港设施半个小时就解决问题。二是中期规划有2#地铁，“半岛城邦”距离2#地铁的“东角头站”及“湾厦路站”均在5~10分钟步程之内，来往市区及南山是比较方便的。三是小区靠近海上客运港口，来往珠海、澳门、香港等地较为便利，选择多样。

       但最近来说，半求认为交通还稍显不方便。目前途径片区的公交车有19路、221路、322路、402路以及南山环路大巴。总体上来说，这里的作为一个居住区基本得到解决，但不是特别便利。

       半求认为由于“半岛城邦”位于南头半岛，距离未来的西部口岸区、海上世界近，因此，半求认为交通虽然目前不是特别便利，但两年之后，相信会得到彻底改观。

       【油库搬迁估计是一年以后】
 
       市规划、国土部门已完成《深圳市油气及其他危险品仓储区布局规划》的编制工作。根据该规划，安排蛇口东角头油库和岩谷液化石油气站及其码头搬迁至大、小铲岛油气库区；蛇口液化石油气站搬迁至长岭皮油气库区。

       但由于目前政府还需要与相关业主进行补偿协商，估计搬迁应该在一年以后。也就是说，业主需要等待一年以上的时间，才能看到蛇口油库被搬迁。

       而半求则以为，竟然政府已经通过规划明确油库将搬，那么，现在油库的存在对于压制小区楼价还是有作用的，对于真正想买房的人在经济上来说，反而是一个好消息。

       ■小区特点研究

       【深圳特区内仅剩的新增商品大盘】

       统计发现，在深圳特区以内，已经建成或者正在建设并已部分供应的30万及以上占地的大盘，计有波托菲诺、东海岸、星海名城、百仕达花园、招商海月、蔚蓝海岸、天琴湾。

       由于关内土地消耗过快，目前已经基本没有大面地块统一出让。未来可能出现30万以上占地统一出让的，只能是前海片区（由招商地产掌握）、西丽动物园搬迁以后地块，其它并没有供应。如果计算生产周期两年时间，即使明年有新增的30万占地以上的土地推出，推出市场也是2009年的事了。

       因此，半求认为占地30万平方米、建筑面积100万平方米、位于蛇口山南侧的“半岛城邦”就成为深圳特区内未来五年内仅剩的新增商品大盘  ，在未来中长期以内，半岛城邦也将是特区内较少的大盘之一。
 
       【深圳仅有的两个三面环海的大盘之一】

       半求统计发现到目前为止，整个深圳占地30万以上，又真正是三面环海的大盘，只有盐田的天琴湾、南山蛇口的半岛城邦。而彻底一点说，占地5万以上，又真正三面环海的楼盘中，也只有上述两个楼盘，而别无分店。

       而其中，天琴湾与海之间隔了一条盐葵路，并不能零距离地接触到海。半岛城邦与海之间没有道路相隔，小区与海之间是休闲观察景长廊。但是半岛城邦周围的海域污染相对要大一些。因此，天琴湾与半岛城邦两者之间互有优劣。

       【深圳西部唯一的三面环海的社区】

       半岛城邦的东、南、西三个方向被深圳湾、珠江口环抱，深圳湾对面就是香港元朗的群山及正在修建的深圳湾大桥、深圳某golf球场。

       半求认为在深圳西部，半岛城邦不但是唯一的三面环海的大盘，而且是唯一具备这个特点的社区。这应该就是小区敢以“画海为疆，定义未来”为广告词的主要原因哪？

       【滨海观景长廊上的唯一大盘】

       深圳已经通过15公里长的滨海休闲观景长廊规划，从蛇口客运港到福田红树林保护区。而在滨海休闲观景长廊上，半岛城邦是唯一的大盘（半求说的是紧贴的大盘）。

       目前半岛城邦段的滨海休闲观景长廊已经修建完毕，可以供市民休闲，而半岛城邦与小区则仅仅一墙之隔。

       【深圳西部最近海的社区】

       在深圳，号称海景的房子当然很多，但是，真正能够接近海、触及到海的楼盘却不多，当然一些旅游设施则是真正的接近海。很多楼盘与海之间存在交通干道阻隔。唯独有万科17英里、半岛城邦与海之间没有干道阻隔，直接与海相联。

       半求认为半岛城邦则是深圳西部唯一的真正接近海的社区，与万科17英里的本项特点类似。

       【深港西部通道第一站，对双城商务人士吸引力大】

       半岛城邦位于深港西部通道深圳湾大桥西南侧，由于深圳主风向是南风及东南风、西南风，因此半岛城邦处于深圳湾大桥的常年上风向。上风向对于项目的意义在于，即可享受西部通道的经济利好，而在环保上，也最大限度地避免了空气污染。

       同时，半岛城邦是深港西部通道登陆深圳以后的第一个大盘，对于往来深港之间的双城商务人士、香港客户来说，还是非常适合的。

       半求认为受到深港一体化、香港重心西移（新机场、迪食尼、西铁）的直接带动，整个南头半岛将成为深圳、广东乃至整个泛珠江三角洲地区经香港通向全球的必经通道。

       在南山已经成为深圳的高科技中心、旅游中心、物流基地、高教基地、科研创新中心、文化重地、国际化区域的背景下，作为粤港衔接的第一站和桥头堡物业、深港双城商务对接第一站物业，半岛城邦的社会和经济意义将十分值得研究。