对“半岛城邦”热点问题之我见
半求
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■前言：“嫌货人是买货人”、“骂家是买家”

最近，半求推出《“半岛城邦”唯论》对项目进行评判，引起针对“半岛城邦”的众说纷纭，而网友david更是整理出  《半岛城邦  20大值得关注的问题》一文，引起反响。但是一般的情况都是，哪个楼盘热，针对哪个楼盘的质疑也就越多，这几乎成为深圳房地产的铁律。

俗话说得好“嫌货人是买货人”、“骂家是买家”，当有人这么用心、细致入微地观察一个项目的时候，半求觉得，发展商应该感谢这些声音，虽然这些声音不一定对，但是，这种热情和投入却值得珍惜。

对于网友david的《半岛城邦  20大值得关注的问题》，半求试图从自己的角度进行分析，给各位提供另外一个角度的观点，但是任何人的观点都无法做到完美无缺，但只要能够起到启迪作用，我想目的就达到了，购房之前，兼听所有声音才能作出最准确的决策。

注：【】内为david的问题，〖〗之间的内容为半求观点，仅供参考。

■问答录

【avid问题1：开发分五期：显示开发商资金实力不足；二期与五期均紧邻一期，表示一期业主将受噪
音干扰若干年】

〖半求答：“分期开发、滚动建设”是深圳占地10万以上楼盘的必然选择，也是深圳房地产市场一直以来的惯例，不是哪一家的问题。

比如：万科地产的第五园分5期以上、万科城分5期、东海岸分5期；华侨城地产的波托菲诺分9期；招商地产的海月花园分4期、半山区分6期；中海阳光棕榈园分3期、怡翠山庄及怡美山庄均3期以上。

当然，南海益田的实力比万科、招商、中海、华侨城等相比，但是，拥有半岛城邦这种地段，在目前的市道下，在当前特区内土地供应极其紧张的情况下，“分期开发、滚动建设”的风险极小。〗

【avid问题2：开盘价过于黑心：南海玫瑰园二期起价也就六千二左右，且离海上世界较近，  周边生活配套也较齐全。  而半岛城邦目前附近都是破农民房，周边环境恶劣，出来非常不便且无树荫，  夏天暴晒，但竟然开价高达九千  ~  一万多一平米】

〖半求答：市场经济，价格问题其实讨论的空间不是很大，买卖是自由的。当然如果发展商能够有低价格当然是皆大欢喜的事。不过南海玫瑰2期的价格已经是2004年9月26日开盘时的价格，现在时间过去了一年，市场发生了很大的变化，再简单相比并不是很合适〗

【avid问题3：土地使用年限少了十年，只剩六十年：  表示您除了已付出比市场高的价格外，  还额外多付超过14%的冤枉钱；国土局的朋友说，半岛城邦仅有60年使用权，而一般新房应该是70年使用权。那价格是否也应该缩水？半岛城邦的地是96年的地,至少少了七分之一的价值.消息绝对可靠,不信你们可以去问南海益田.你不问他们是绝对不会去说的,看到什么是奸商了吧....  】

〖半求答：关于这个问题，大家可以去看看本求发表在“中国房地产报”的《/shownews.asp?newsid=2859房课6：土地年限不应是决定性要素  》一文，这里就不多说了。〗

【avid问题4：投资风险太高，  离海上世界太远，  且因分五期开发，  试问有哪个老外那么笨，  花这么多钱租房，  还要被吵这么多年，  且出入如此不便，周边环境恶劣】

〖半求答：作为一个新建设的区，应该不太可能一下子就具有与成熟区域一样的环境的，但是半岛城邦靠近未来的蛇口山公园、深圳湾海域、蛇口广场、休闲观景长廊，这种环境具备不可复制性，“环境恶劣”之说应该不符合事实。同时，在未来2#地铁途径小区以北、汽车时代已经来临、西部通道连起深圳香港的情况下，说“离海上世界太远”应该也是不符合实际的。〗

【avid问题5：渔港太臭：渔港没有搬迁计划】

〖半求答：认可，但这是环鱼港楼盘共有的问题了，而海水味道应该是蛇口的共性，不是哪儿一个的问题〗

【david问题6：跨海大桥空气污染：跨海大桥车流量巨大，  汽车大卡车排放的废气将随海风飘到您的小区；各位朋友是不是没有注意到西部通道的影响呀。我来说说，算是给大家提个醒，西部通道快要通车了，设计是每日7万辆货柜车通行（排放的乌烟瘴气相当于60万辆小车的废气），在刮东风的时候，大家就生活在废气里了真的可怕，赤湾的事各位已在报纸上看过了，有海景有什么用，我们要的是健康花一百多万买这样一个60年使用权的房子，大家觉的值不值呢？】

〖半求答：半岛城邦位于深港西部通道深圳湾大桥西南侧，由于深圳主风向是南风及东南风、西南风，因此半岛城邦处于深圳湾大桥的常年上风向。上风向对于项目的意义在于，即可享受西部通道的经济利好，而在环保上，也最大限度地避免了空气污染。

同时，半岛城邦是深港西部通道登陆深圳以后的第一个大盘，对于往来深港之间的双城商务人士、香港客户来说，还是非常适合的。

受到深港一体化、香港重心西移（新机场、迪食尼、西铁）的直接带动，整个南头半岛将成为深圳、广东乃至整个泛珠江三角洲地区经香港通向全球的必经通道。

在南山已经成为深圳的高科技中心、旅游中心、物流基地、高教基地、科研创新中心、文化重地、国际化区域的背景下，作为粤港衔接的第一站和桥头堡物业、深港双城商务对接第一站物业，半岛城邦的社会和经济意义将十分值得研究。  〗

【  avid问题7：交通不便，试问大部分家庭都只有一辆车，  由家庭主人开车上班，  那留在家里的人出行逛街买菜将非常不便，  只能挤破烂的公车，  有失身份；即使能买的起第二部车，  有无足够的停车位也是一大问题；】

〖半求答：这个问题其实有些重复了，但目前确实交通不太方便。但是在未来2#地铁途径小区以北、汽车时代已经来临、西部通道连起深圳香港的情况下，说这里交通不便应该是不符合实际的。作为建设中的小区，最好不要用成熟地段的标准来衡量。〗

【  avid问题8：渔船噪音污染：渔场马达声半夜三更及一大清早就会把你从梦中惊醒】

〖半求答：认可，但这也是环鱼港楼盘共有的问题了，在海月都能够听到渔船的启迪声呢。但是，是否所有的声音都是噪音？住海边，如果没有海鸟的叫声、没有海轮的启迪声，这海也太死了点吧？〗

【avid问题9：  养渔场问题：售楼小姐说会搬走，但是什么时候？】

〖半求答：售楼小姐的专业知识可能还赶不上你呢，所以，不要企图从她们口里得到什么规划、未来的一些东西，这么大的消费，寄希望于他们是不合适的。养渔场里劳作的人们，很多时候难道不也是一种风景吗？〗

【avid问题10：巴士总站：巴士清早暖车，废气噪音污染不断；】

〖半求答：既然交通不便，那么应该欢迎汽车站，否则又要交通方便、又不让汽车设站，这种要求好象不太好满足。同时，如果介意bus的噪音，可以选择不靠站点的就可以了，相信选择靠站点的人，应该对站点存在的噪音和废气已经有了预先的评估了吧？不过半求建议发展商应该将这些情况如实告诉购房者，避免购房者在不知情的情况下做出错误的决定〗

【avid问题11：  靠后的栋数海景有限】

〖半求答：这应该不是问题的问题，海景有限，估计价格上也会比较有限的，一个小区不可能所有房子都是无敌海景〗

【avid问题12：  油库问题：油库近在咫尺，  就如一棵定时炸弹，  没人可打包票说何时会搬走；昨天去大南山植树，在山顶上看到在绊倒城邦旁的小山坡上安置着十几个大油罐，就像定时炸弹一样，想购此盘的朋友有时间最好亲自到南山顶去看一下，要不买了房子后一辈子住的都不会安心；】

〖半求答：靠近油站当然不好，这无庸置疑，也是影响小区的主要因素之一。但是深圳靠近油站的小区则非常之多，比如天鹅褒西北角、锦绣花园西南角、兰溪谷二期东、阳光棕榈园以东都靠近油站。半求建议各位积极向政府反应，既然已经制定了油站搬迁规划，那么为什么不早日执行？此外，如果特别担心的人，我建议等待油站搬迁以后在购买或者彻底放弃这个小区吧〗

【avid问题13：海鲜市场的交通问题，此问题不解决，拖鱼的车就会在半岛边走，气味肯定难闻；】

〖半求答：这个问题与鱼港问题基本一样了〗

【avid问题14：靠海的房子，容易受海风腐蚀金属及木地板容易变形】

〖半求答：现在的技术早已解决你所说的问题，另外我觉得你的担心是价值观的问题，你倒底是要壮丽的海景还是木地板的长期耐用？〗

【avid问题15：车位严重不足！！！这么大的户型，户数和车位比竟然是2：1！入住后一定会造成纠纷】

〖半求答：按照现在的设计规范，是200平方米配置一个车位，如果不符合这个规范，是无法通过验收的。我们不能要求赢利的企业做公益的事，只能要求他做满足规范的事。当然如果企业能够做公益的事是值得表扬，但你觉得万科、招商、中海等做了超出规范的事情了吗？另外小区建设还只是第一期，在未来的建设中，还有商业的一些车位，虽然车位不是很充足，但是相信在规划之上是没有问题的〗

【avid问题16：听说要价每平米/9000-12000元以上？？？？？，不会开玩笑吧？这不是杀人吗？这不是明抢吗？现在的开发商黑哟。只有60多年的产权，还要这个价，这不是在坑人吗？】

〖半求答：这个问题与上面的“问题二”一样的。这里就不多说了】

【avid问题17：  容积率3.3是不是太高了点？试问有哪个毫宅容积率是如此之高？】

〖半求答：销售价格达28000元/平米的红树西岸、达10000元/平米的中信红树湾花城都是一样的容积率，还略高于半岛城邦〗

【avid问题18：偏远,配套空白,蛇口老区】

〖半求答：世事无时无刻不在变化，以前的深圳就是一个偏僻的小鱼村，蛇口的优势就在于偏安一隅、有历史沉积〗

【avid问题19：在人类历史上都没有100万建面的豪宅，在人类历史上都没有容积率3.3的豪宅，别自欺欺人了吧，益田的策略是：把普通廉价住宅搞个豪华包装，其实质是均价4000多的普通产品，你们别上当了，这叫高开低走，如果大家不买它的一期，它就死翘翘，必定降价到4000多，吃惊吧，不信，大家先别买，等到明年看看也不迟】

〖半求答：这个问题有点义气用事了。波托菲诺建筑面积超过100万建筑面积呢，红树西岸容、中信红树湾花城容积率3.39呢〗

【avid问题20：  （明報專訊）南海控股（0680）的核數師在業績通告中指出，對於南海控股能否經營下去，有根本性的不明朗因素，這要視乎銀行是否願意批出新的貸款、母公司是否願意提供支持，以及南海的地產業務是否帶來現金流。核數師表示，如果不能假設南海控股能夠持續經營，該公司的資產負債表有需要進行重組。南海控股去年的盈利為522萬元，下跌92%。（http://hk.business.yahoo.com/050425/216/1bvys.html?cat=bs_in_banking），南海控股可是益田房地产的大股东啊！！！！惨了！惨了！前面有个贴子，说开发商的地有麻烦了，消息确凿！！！！！！】

〖半求答：这是个问题，但半岛城邦的发展商是“南海益田”，本公司为南海控股属下的蛇口六湾公司与益田地产共同成立的项目公司，即使南海控股出了问题，也没有办法完全处置这块地的。当然这无论如何都给购房者以很不好的心理暗示。在目前的市道下，在当前特区内土地供应极其紧张的情况下，风险并不是不可以控制，本项目的价值，在于不可复制的景观、地段及与香港的地缘关系，而不是规模〗