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香港豪宅租金攀升:人力内化期,六盘高租值
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:投资分析        2017-07-10 18:20:04        点击3833
    

导读:
■香港豪宅租金高企,可达664元/㎡/月
■生产要素进入人力内化期,租赁市场活跃
■深圳第三产业比重首破六成,六盘高租值想象
正文:

■香港豪宅租金高企,可达664元/㎡/月

加多利山、何文田山、旧笔架山、京士柏山及广播道,一直被称为香港九龙豪宅五大山头,其中少有放售的加多利山最为矜贵。日前,有机构发布了香港何文田加多利山豪宅的租赁行情。

其中实用面积4384平方尺(约487.1平方米)的布力架街9号屋,月租金高达30万港元(折合人民币约26万元),单位面积租金为533.8元/㎡/月。而实用面积4768平方尺(约529.8平方米)的嘉道理道3号洋房,月租金35万港元(折合人民币约30.4万元),单位面积租金为573.8元/㎡/月。

除了加多利山豪宅租金高企以外,香港其他豪宅区的租金价格也令人侧目。如港岛司徒拔道的逸园,目前月租金为每平方呎约85港元,折合人民币约664元/㎡/月,同时根据第一太平戴维斯相关人士预计,香港中半山的豪宅市场租金2017年全年将上升5%。

香港豪宅租金高企,其实是城市进入人力内化期,服务业高度发达的结果。

■生产要素进入人力内化期,租赁市场活跃

在经济运行的过程中,生产要素的发展大致会经过四个阶段:资本紧缺期→资本广化期→资本深化期→人力内化期。

第一阶段资本紧缺期,地贱钱贵,这一阶段零地价招商非常盛行;第二阶段资本广化期,资本附加值的增长和人的附加值增长是保持同步的,同时房价的涨幅约略等于GDP涨幅;第三阶段资本深化期,制造业升级需要依赖大量的资本,这时资本密集型行业集中发展,资本的力量开始展现,此时住宅价格表现突出。

资本深化期之后,就进入了第四阶段人力内化期,人力内化期其实就是更多依赖于人力的服务业社会,高端服务业如金融、贸易、文化创意等成为新兴的主导产业,这一阶段租赁市场表现活跃。

■深圳第三产业比重首破六成,六盘高租值想象

而香港以金融、旅游、贸易及物流等为主的服务业社会高速发展,是推升城市房价、租金的重要动力。

根据2016年6月31日香港特区政府统计处编制的2016年版《服务业统计摘要》,2005年至2014年的10年间,服务业对香港生产总值的贡献由2005年的91.3%上升至2014年的92.7%。2015年,香港整体就业人数共有380万人,其中服务业占340万人。

相比之下,对岸的深圳目前第三产业占比刚刚突破六成,高附加值的金融、科技、物流等产业正蓬勃发展。当一个城市进入人力内化期,高素质的人才需求较大,相应地会提高就业群体的整体租值,即“房租”的基础得到巩固。

而位于前海的华润前海中心悦玺、卓越前海壹号公寓、鸿荣源壹方中心,以及深圳高新区周边的新天鹅堡二期、华润城,后海的华润深圳湾悦府等高端住宅项目,或迎来看齐香港的租值想象空间。

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