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资本为何要瞄准这座“全球城市”?
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:投资分析        2017-07-10 13:57:24        点击5110
    

导读:
■全国楼市“五限”时代,资金该往何处投?
■以世界级视野,寻找全国资产配置
■雄心如虹,岂能错过大国崛起下的“全球城市”
■重要事情说三遍:上海向西,上海向西,上海向西
■资本正在渐成共识:必须瞄准这个全国级洼地
正文:

■全国楼市“五限”时代,资金该往何处投?

前段时间,西安出台的楼市新政,其中规定商品房购满5年方可上市交易,引起了投资圈里的一大片哇然。这是中国大陆楼市政策以来,首个实施限卖的省会级城市。中国楼市因此也进入了“五限”(限购、限贷、限售、限价、限卖)时代,这也是世界上到目前为止住宅购买政策最严格的国家,估计没有之一了。

盘点下到目前为止,全国房地产调控城市累计已达70座城市,“限制”购房已是普遍性情况。换而言之,兼顾自主和投资属性的房地产,已然被大幅度地堵住了出口,限制了入口,卡在中间的就是老百姓手中的大量资金,琢磨着该怎么花掉这笔钱才使之更有价值。

骨子里“有土斯有财”的中国人,历经了中国新时代的崛起,享受着改革开放的成果,资产意识已经越来越深入民间,而且资产目光始终偏向于房地产。日前根据中国银行业协会发布的《中国私人银行行业发展报告》数据显示,客户资产配置侧重在房产的比例正在呈上升状态,而其他股票买卖则持续下降。可见当下中国民间财富流向房地产仍将是大势。

更何况,大国崛起背景下,民间财富丰裕程度之高,即使大家都心知肚明,但当数据摆在眼前时仍让世人所惊叹。根据《中国私人银行行业发展报告》数据:中国中产(以5万美元至50万美元的财富为标准)达到1.09亿人,千万级高净值人群达到134万人,比去年增加13万人,亿万级高净值人群为8.9万人,比去年增加1.1万人。

而且在134万人的千亿富豪梯队中,企业主占比55%,金领占比20%。公开资料显示,从2007年到2016年的10年间,国内22家银行所开设的私人银行业务(主要服务于高净值客户),客户总量即达57万人,管理客户的资产规模从2008年的1299亿元飙升到2016年的81867亿元,9年涨了63倍。而这也只是银行的透明数据,若算上影子经济等,民间财富的庞大程度让人咋舌。

那么问题就来了:政府在持续不放松地严格执行楼市限购政策,大家手里的钱又想要投往房地产,那么究竟要往哪个方向聚焦,才能使得自己手中资金的投入可以获得相对更优的价值体现呢?

■以世界级视野,寻找全国资产配置

其实今年以来,在大环境的影响下,以北京、上海、深圳为中心的三座一线城市,甚至一些强二线城市,意识够前瞻、格局放至全国乃至半个地球的人们,早已全国各个主要城市到处飞,到处考察,到处汲取更多专业且前瞻的意识与养分,只为持续性地保证手中资产,可以找到更有价值的准入渠道。

身在深圳的我们,颇能直接地感受到这类人士对财富的更多渴望,对资产价值的渴求,对未来进入方向的需求与指点。尤其是在北京、上海的住宅及公寓、深圳的住宅都明确严格限购后,原本有意在一线都市进行更多资产配置的人们,也只能携资金在核心都市圈寻找机会,同享更深度城市化带来的长远价值。

尤其是在中国的经济龙头城市——上海,前瞻意识足够的资产人士们无不希翼能进入这座“全球城市”。当然越是限制,越有机会与缺口。扎根深圳的资产拥有者,多次在上海驻足更期待着逮机会进入上海,收获这个全国第一经济体带来的价值。

越是与全国乃至世界前沿经济接轨的人们,越是明白;在中国还将继续强大背景下,北京是政治大哥,上海是经济一哥,深圳是民营高地……都想与上述核心都市沾上边,挑个好产品,从而使得资产配置更优化,家族资产及未来更便捷接轨世界,进而享受都市圈化带来的空间价值。

■雄心如虹,岂能错过大国崛起下的“全球城市”

目前中国市场现有的五大都市圈,包括以上海为核心的长三角都市圈、以广深港为核心的珠三角都市圈、京津雄都市圈、成渝都市圈、以武汉为核心的华中都市圈,其中最核心的则是上海都市圈,未来发展空间最大的,也是上海都市圈。

上海都市圈包括上海、无锡、南通、苏州(花桥)、嘉兴、杭州、宁波、、舟山等城市。数据上看,上海都市圈总量很高:国土面积109555平方公里,占全国的1.14%,2016年的GDP总量约占中国总量的20%;其次,上海都市圈内城市强度高,全国前100名的城市,有15个位于上海都市圈内,居18大都市圈之首;而且,上海都市圈内的县域经济发达,2010年时区域内的百强县数量就达到40个。

伴随中国跃升全球第二大经济体,上海成为全球资本逐鹿的中心舞台,成为“全球城市”其实已是必然性。根据“全球城市”2040规划,上海未来30年将注入前所未有的国家使命与世纪雄心:

2020年,上海将基本建成国际经济、金融、贸易、航运中心之一;

2030年,上海将成为世界最大城市群的首位城市,引领长三角在新一轮全球竞争中登顶;

2040年,上海将建成全球城市,尤其强调东西方文化的沟通与交流,为2050年“全球文明城市”真正融合各种文明、并推动孕育发扬新的城市智慧提供至为关键的支撑,成为全球城市网络中一个世界级、综合性的代表新时代文明的全球城市。

而且根据齐夫法则,大国的范围内,都市圈将表现出1:2、1:3、1:4、1:5、1:6、1:7、1:8、1:9、1:10的人口数量关系。以此法则来计算,我们预判未来上海都市圈所聚集的人口或将达到3亿,即使是珠三角都市圈也将达到1.5亿人口,京津雄都市全人口将达到1亿。而这或许是地球上首次出现人口以亿计的都市圈。

可知道,全球214个国家或者地区,仅有13个人口过亿,仅占6.1%。可见上海都市圈的体量之大。而且,2016年长三角城市GDP合计14万亿人民币,相当于2万亿美元,如果是一个国家,则位居全球第8,与印度基本一致。

以此总结一句:有雄心的你,不止于眼前的你,可以清晰地晓得在上海都市圈内的资产配置是如此关键,并且具备决定性的价值了吧。

■重要事情说三遍:上海向西,上海向西,上海向西

瞄准上海都市圈的理由很充分,当下局限性条件如何才能找到最优的准入缺口?这是一门技术活,也是环上海各个片区之间的残酷淘汰制。

正如在环深圳片区,纵横对比之后,真正能入得了资产者法眼的,也就只有那么寥寥几个,而且最好的也只有那么一个。上海都市圈也是如此,挑来挑去各种对比评估之后,当下的价格洼地、未来的价值高地,其实也就只有那么一个,难有他选,这就是为何要锚定花桥片区的原因。

纵观上海都市圈,根据《上海市城市总体规划(2016—2040)(草案)》,要构建以上海为中心与苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山等地区协同发展的“1+6”大上海都市圈。由此文件加上上海2040规划,大家要注意了,圆心是上海,上海,上海(重要事情说三遍)。

但是不断壮大的上海,楼市各个准入渠道都被限制了啊,即使不限制的,成本又过高,不适合个人选用。不过也没关系,上海城市外溢效应日趋提速,向西辐射长三角定成必然,未来资本与人口汇聚越靠近上海的城市副中心,也是必然。还有一点大家可要注意的,国家一带一路大规划发展下,各种投资及建设由原来的海域中心逐渐向处于海域和陆域之间、交汇较多的黄金点转移,会成为一个大方向。

如此再聚焦上海,向北向南基本都是海域城市,向东又是海洋,唯有向西才是毋庸置疑的前进方向。而且随着上海土地供需矛盾日益加剧,虹桥、嘉定等城市副中心建设越来越完善,花桥所在的西上海门户位置,必承接更多中心价值。

■资本正在渐成共识:必须瞄准这个全国级洼地

事实也如此,花桥是唯一个上海同城化的卫星新城,以此为圆点,以1小时为半径,实现了浦东、苏州、无锡、嘉兴、太仓等长三角城市群的快速到达,以312国道、沪宁高速、京沪高铁、沪宁高铁实现的长三角1小时经济圈;以虹桥国际机场、浦东国际机场实现飞往全国乃至全球各地的国际性综合交通枢纽,全部都环绕在上海西门户的花桥片区。

亚洲最大综合交通枢纽“虹桥国际机场”

如此便捷且高效的交通轨道,由此花桥也成了上海向西发展的黄金轴线,聚集了众多商业、商务、产业发展空间。按照“融入上海、面向世界”的总定位,正在发展中的花桥商务区重要性持续凸显,因此也成了上海世界西门户唯一的CBD国际商务城。

不止如此在综合配套方面,花桥可以直接享受到上海最高端的配套,南京西路商圈、静安寺商圈、徐家汇商圈、世博园、东方体育中心、迪士尼乐园。已开通的地铁11号线是上海唯一连接东西方向的大动脉,从花桥出发10分钟可以到达上海国际赛车场、上海汽车城,30分钟可以到达上海西站、虹桥高铁站、虹桥机场,60分钟可以到达中山公园、静安寺、淮海路,90分钟可达南京路、人民公园、浦东陆家嘴金融中心。


可以预见的是,随着上海正在成为“全球城市”,花桥片区作为上海的价值新极,贯通上海与其他城市副中心的黄金中轴线,也将是新时代上海面向世界的门户。花桥片区直接享受的是上海同城级别的综合配套及效应,但价格却是上海核心区(15万元/㎡)的四分之一甚至更低。由此来看,未来三五年快速发展下,未来花桥所迎来的蜕变必将更大,最终拉升的将是直接反映片区价值的房地产产品。

如此在全国最大经济体面前,在此寻觅全国性资产缺口以进入上海这个“全球城市”,资产人士必然应该将花桥片区作为重点考虑对象。而据小编所知,不少大鳄型企业早已瞄准这里,意向在此投入更多资本。而由融创地产及象屿地产在此联袂打造的上海浦西玫瑰园,近日开放即吸引了不少资本力量的关注,融创旗下强大的客户资源群甚至规划组团前来考察花桥片区。这样的资本涌动,其实理由也是不得而知的:谁不想趁着上海晋升“全球城市”,都市圈化之际,傍上接轨世界都市的机会呢?


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