“鼎诚国际”考查流水帐
半求
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    〖时间〗：2002年03月31日15：10~15：35
                  2004年08月07日10：00~10：30
                  2005年07月19日14：30~14：55
                  2005年09月01日09：30~11：52
    〖天气〗：晴
    〖事件〗：实地步行考查福田中航·鼎诚国际项目情况
    〖地点〗：中航路以西、振中路以南、深南大道以北、深圳中心公园以东
    〖实录〗：

     ■中航概况

    【国内TFT—LCD的生产巨头】

    今年上半年，中航系的深圳中航实业股份有限公司（161，HK）、深圳市飞精精密光学仪器制造有限公司和深圳天虹商场有限公司三家公司成为夏新电子第一大流通股股东、夏新第二大股东。

    而深圳中航集团的TFT液晶显示器项目已经获得国家发改委的批准，该项目计划投资70多亿人民币，从台湾引进一条4.5代生产线，将依托中航集团旗下两家上市公司深天马（000050，SZ）、中航实业（0161，HK）为主体组建一家股份制企业，这是中航集团至今投资最大的一个项目，是继北京京东方、上海上广电之后，国内第三条TFT—LCD（薄膜晶体管液晶显示器件）生产线，也是华南首条TFT生产线，按投资规模核算，中航极其可能成为国内TFT—LCD的生产巨头。

    【驻深企业中，属下上市公司最多的集团】

    深圳中航集团，隶属中国航空技术进出口总公司，旗下企业涉足高科技工业制造、地产物业酒店、进出口贸易、百货零售和金融证券等各个行业。集团目前有中航实业、深天马、飞亚达、深南光等四家境内外上市公司，是驻深企业中，属下上市公司最多的集团。

    【中航垄断观澜拍卖土地半壁江山】

    2003年9月5日，占地79396.54平方米、建筑面积118800平方米的观澜A906-0104商住用地拍卖，这是观澜历史上的首次，中航地产以高出起拍价7800万元的1.84亿元、楼面地价1548元／平方米落定胜出。

    2004年12月30日，土地面积76444.82平方米、建筑面积137600平方米的观澜A906-0288宗地拍卖，中航战胜长城地产，以楼面1816元/平方米、2.5亿总价拿下该地。

    同在12月30日，土地面积40004.37平方米的观澜A906-0285的五星级酒店用地挂牌出让，中航集团下属公司格兰云天大酒店拿下。

    2005年8月9日，用地面积194645.96平方米、建筑面积291968万平方米的观澜A909－0082被城建7.55亿、楼面地价2646.54元／平方米收入囊中。

    由此，中航在观澜拥有已拍卖出让土地面积的（79396.54+76444.82+40004.37）/（79396.54+76444.82+40004.37+194645.96）=195845.79/390491.69=50.15%。

    而且中航的地块涵盖住宅、酒店、商业、教育等领域，有利于发挥中航集团在中航苑所形成的产业整体综合优势。

    【2005：中航推盘历史高峰期】

    2005年，中航系地产业共有香水郡、鼎诚国际、格澜郡、南光紫荆苑四大项目亮相，是该公司有史以来推出量最大的一年。

    【中航：产业链延伸较宽的企业】

    深圳中航集团，涉足高科技工业制造、地产、物业管理、酒店、进出口贸易、百货零售和金融证券等行业。集团目前有中航实业、深天马、飞亚达、深南光等四家境内外上市公司，及深南电路、江南信托、江南证券、中航地产、天虹商场、中航商贸、中航物业、格兰云天、上海宾馆、中航健身会、中航门窗、中航幕墙等企业。

    尤其是与房地产相关的中航地产、天虹商场、中航物业、格兰云天酒店、上海宾馆、中航健身会、中航门窗、中航幕墙等企业具备一定的知名度。比如1982年中航幕墙拿下深圳电子大厦（楼高20层）、1984年承建上海宾馆深圳华民大厦，荔景大厦和无线大厦（现名国通大厦）、哈尔滨报业大厦、浙江世界贸易中心以及深圳书城、深房广场都是中航幕墙的代表作。

    ■片区历史

    这里讲一讲中航苑的历史，相信上个世纪90年代以后来深圳的人中，了解情况的不多了。

    1980年5月，航空工业部为响应中央关于国防工业军转民、支持特区建设的号召，决定在深圳成立三个工厂：南航电子厂、模具厂、铝型材厂，前期事宜由中航技广州公司及其深圳办事处具体负责。

    一开始，中航本来要的是位于田贝的深圳氮肥厂旧址。占地有五六万平方米，但厂房破旧，已停产，说是可以转让。但除了经济补偿外，还有条件，要中航接收两百多名员工。中航初来咋到哪里接得下啊，只能再找。

    1980年9月中航向深圳规划科（规划国土局前身）打报告要地皮。结果，上步区最西端靠近华强电子厂12万平方米的工业用地原准备批给六机部，六机部觉得这个地段非常偏僻不要，中航由于找不到更好的地段，就要下了现在中航苑的地皮。

    1981年1月8日，市政府正式将地批出，面积为102960平方米（折合约150亩）的土地被划为中航的建设用地，后来政府又在中航苑南面（今天的深南路以南）批给了2万平方米做生活区用地，这就是今天12万占地的中航苑。当时征地手续交付征地费、青苗和林木赔偿共计20余万元。

    那个时候人单纯，为使农民增加收入，中航将土地的平整工作交给福田村委承担。填土方工程量有22万立方米，工程费50多万元，从1981年3月开始土方平整工程，只用不到两个月时间就把地全部平整好了。

    但是1981年下半年，港商胡应湘与深圳市政府签订了合作开发建设中心区32平方公里土地的协议，分界线就划在现今的中航路。这使中航刚平整好的土地，又要转给港商开发建设了。

    后经原市长梁湘与原副市长周鼎斡旋，中航苑地块仍然交给中航建设。中航由于怕再生变，与是就将第一批建设工程布置在地块的四个角，先把地占住。

    1982年4月28日，深圳中航工贸中心宣告成立。它便是今天深圳中航集团（中航技深圳公司）的前身。

    ■项目特点

    【深圳唯一使用期限达70年的写字楼、比其它写字楼期限长40%】

    虽然是写字楼，但是，鼎诚国际却拥有自2002年开始计算的70年的使用期限，这在深圳是独一无二的，其它写字楼只有50年使用期限，这样一来，鼎诚国际则比其它写字楼的使用期限长了20年，长了40%的使用其期限。

    【深圳唯一带下沉式卫生间的办公楼】

    在每个办公单元，设计市都设计了厕所，而且卫生间设计为下沉式，下沉幅度34公分，这是深圳所有办公楼里绝一无二的。

    卫生间设计为下沉式对于减少上下办公单位之间的干扰意义很大，而且方便同层维修、装修，但是造价上由于结构更复杂，因此成本更高一些。

    【独立空调，办公时间安排非常弹性】

    本楼盘未来并没有安排集中空调。因为集中空调定时关机的特点，到了夏天，加班的公司是很不方便的。

    因此，本项目设计了每个单位的独立空调，这样一来，这些独立的各个公司之间就不会互相影响。方便创业型、创意型企业弹性地安排工作时间。哪怕24小时都要办公都无须担忧了。

    【纯板式结构、设计有泛商务会所、穿透式空中花园的办公楼】

    作为中小型办公物业，鼎诚国际亮点是采用了纯板式结构的规划布局，避免点式的压抑。另外，在架空层设3600平方米泛商务会所、穿透式空中花园，提高了楼盘的通风与采光效果。

    其中第1~4层为商业裙楼，第5层为架空层，第6~13层为复式LOFT办公，14~23层为STUDIO办公，24~30层为大开间办公，单元面积60-300㎡。

    【中航城：由同一商家规划建设、能提供企业完整生命周期中全线办公物业的唯一区域】

    由于改造完成后的中航城即具有鼎诚国际这样的小户型办公楼，提供工作室类企业的商
务空间；也有供应中等规模公司的航都大厦，未来更有供应大型公司的高档写字楼中航广
场，能够提供企业完整生命周期中的所有办公物业。

    加之天虹商场、上海宾馆、格兰云天等商业设施以及1#地铁天虹站、华强北商业街紧
邻，因此，未来中航城其实就是福田西商务圈的核心。

    同时，由于蛇口、华侨城只有供应中型公司以及大型公司的中档、高档写字楼供应，缺
乏工作室类企业的商务空间，因此，半求经过分析认为中航城是深圳唯一的由一个发展商统
一规划建设、能够提供企业完整生命周期中的全线办公物业的唯一区域。

    【鼎诚国际“机会窗”意义：李嘉诚重建福田西商务链】

    2004年10月19日，深圳中航集团与李嘉诚签定合作协议，正式开始合作改造中航苑、建设中航广场，这是中航城的第二站，第一站则是即将竣工的鼎诚国际。这可视李嘉诚此举为重建福田西商务链。

    由于中航城只有一个业主、由一个发展商统一规划建设，这对于保证片区的规划、建设
水平是非常有帮助的。从以上角度来分析，未来的中航城将决定福田西商务圈的形态和发展
趋势，同时，福田西商务链将发生巨大改变。

    半求认为鼎诚国际则成为具有很强唯一性的中航城的第一站，关注其“机会窗”意义将
是研讨未来福田西甚至是福田商务生态链的主要一环。

    【鼎诚国际是中航苑改造的第一站】

    随着CEPA及WTO的深入，世界企业、香港企业到深圳设点的现象将越来越多。李嘉诚作为首富，其象征意义对于很多企业，尤其是华人生意人尤其是广东籍的企业家具有相当强的吸引力。

    加上李嘉诚控制的企业中，在深圳横跨了港口（盐田港）、物流、金融投资、房地产等
多个领域，因此李嘉诚建设的“中航广场”建成以后就极其可能吸引这些企业的落户。而李嘉诚属下的长江兴业及和记黄埔大陆总部都将落户这里。

    而这些大型企业落脚中航城，必将带来很多配套、合作型的中小型企业，大型写字楼对
于小型写字楼的“榕树效应”不可忽视，中航广场对于鼎诚国际的“榕树效应”不可忽视。

    加之中航城具备“深圳由同一商家规划建设、能提供企业完整生命周期中全线办公物业
的唯一区域”的特点，半求建议市场各个方要保持对鼎诚国际“榕树效应”的深刻认识和高
度警惕，尤其是其作为中航城第一站的先发优势。

    【与全国最大电子专业市场基地紧邻】

    华强北路沿线，目前有赛格电子配套市场、华强电子世界、都会电子城、赛博宏大数码广场、佳和电子配套市场、通信市场、国际电子市场、新亚洲电子商城、远望数码城、万商电脑、电器城、工业品展览中心、钟表市场、顺电家居广场、国美电器华强店等专业市场。

    是全市专业市场最多、年成交额最大、人流最多的区域。按照经验，专业市场对于中小型物业（包括住宅、办公、商业）的租赁帮助非常大。

    【配套设施齐备】

    在鼎诚国际周围，
   
    拥有医院：福田人民医院、中医院、妇儿医院。
    拥有学校：实验学校、外国语学校、百花小学、深圳艺术学校、实验幼儿园、长城幼儿园。
    拥有银行：深发展、中国银行、农行、工商银行、招商银行。
    拥有公园：中心公园、市民中心轴线景观。
    拥有商业：天虹、百佳、免税珠宝、群星广场购物中心、东方时尚广场、曼哈商业城、紫荆城商业广场、铜锣湾购物广场、万佳百货华强店、新大好时装城、茂业百货华强店、女人世界、女人世界名店、儿童世界等。
    拥有宾馆：上海宾馆、格兰云天。拥有餐饮：湘鄂情、明香酒楼、巴蜀风、面点王、肯德基、振兴路振华路华发路美食街。

    ■工地考查

    中航城由美国SOM公司规划、深圳清华苑及中航建筑设计公司担纲设计、香港仲量行担纲商业统筹。而鼎诚国际就是这里的第一个项目。

    鼎诚国际位于福田振中路与中航路的交汇处，东接华强北，南面是上海宾馆商务圈，西邻深圳市中心公园。可以说，对于华强北、对于中心公园、对于中航苑、对于上海宾馆，深圳人都是再熟悉不过了，所以半求这里不不多说了。

    【时间跨越三年】

    2002年03月31日15：10，半求路过中航路，当时，中航路西侧的饮食店及一个微型汽车的销售店正在拆迁，那其实就是鼎诚国际动工前的准备。而半求就留下了当时拆迁的图像资料，先在看起来弥足珍贵（见附图）。

    2004年08月07日10：00半求再次路过这里，施工塔吊已经树立起来，半求再次留下珍贵照片（见附图）。

    到了今年5月1号，鼎诚国际才正式在春交会上露面，其霓虹灯造型、内部电梯还是非常别致的。

    从时间上大家可能发现鼎诚国际其实时间拖的比较长，其中原因主要是因为经历了由住宅到写字楼，以及设计方案的多次调整所导致的。

    【外围情况】

    鼎诚国际工地围墙四个方向都予以了很好的包装。

    东侧是中航路，中航路两车道，绿化不错。施工单位为了安全，在路西侧的人行道上架设了防护栏。

    路的东面就是正在动工的新亚洲广场及华强广场，现在正在做地下土方开挖工程。这些项目定位为商业、公寓、办公。未来这些项目极其有望成为深圳电子类、创业型企业办公的集中营。

    鼎诚国际西面紧邻规划中的片区公园绿地，以及老的多层住宅（以后要拆迁），现在则是临时停车场，而中心公园则离项目直线距离大约500米，距离很近。

    项目紧邻的南侧，隔航城大厦（售楼处就设立在这里，整正一个平面，恐怕是同等面积楼盘中最大、最豪华的销售处了，特别是下沉式阳光室的设计让人喜欢）就是李嘉诚负责的中航广场项目的其中一部分：水晶塔，也就是天虹商场的其中一部分，现在也已经圈起来了，看来准备开工了。

    北侧就是10层楼高的飞亚达大厦，好家庭、长城政权、新大好、张烤鸭四川老菜馆就都在这里了。

    站在楼上，东面是成片看不到边的建筑，景观一般。而西面则是开阔的中心公园，景观一流。北面也能看到笔架山、唐朗山，景观也不错。南面则能够看到香港，景观稍次之。

    【工地考查】

    首先，工地比较小，给工地的材料堆放造成了很大的困难，好在首层商业现在可以做一个室内堆放场。室内堆放，对于保证水泥、钢筋的质量稳定还是有好处的。工程施工单位在工地北侧设立了一台柴油发电机，以备万一。

    写字楼的设计标准明显比住宅高了，楼板还是很平整的（不过有一些堵浆用的泡沫被粘在了表面，没有情理，提醒监理单位应该督促检查，其它都非常不错）。

    横梁系统设计成了2米乘以7米的长方形格子。这样一来，就使载荷分布均匀，而且结构简单稳定。

    另外，通过采光井输送预搅拌混凝土，而没有象其它项目一样，在楼板上开孔从而破坏楼板的整体性。鼎诚国际的这个做法使楼板一次施工完毕无须以后补孔，避免对楼板的破坏，值得表扬。

    首层商业4米96，还是比较高的，空间较为开阔，适合开设商场。地下车库高3米38，很明显以后轻型货车是可以直接进入地下车库，方便办公企业搬运东西了。而且地下车库朝南向设计了大面积的采光孔，实现了局部自然采光，这在办公大楼里也是很罕见的。

    而室内净层高为3米02，比一般住宅要高。步行楼梯宽1米25，卫生间楼板10公分，电梯井墙壁厚度21公分。

    在楼顶布筋现场，半求发现了一些施工创新。比如钢筋连接，除开焊接一个环节以外，施工单位增加了套筒，先用钢筋套筒将两根钢筋连接起来，然后在焊接，增加保险系数。

    【步行测距】

    到1#地铁华强路站4分钟、到华强北3分钟、到上海宾馆及天虹商场3~7分钟之间，到中心公园5分钟，到福田医院12分钟。

    ■项目数据

    占地面积:8548.92㎡
    总建筑面积：84026.017㎡
    商业面积：20999.208㎡
    办公面积：42498.836㎡
    会所面积：594.885㎡
    架空层花园：1122.926㎡
    覆盖率：≤80%
    地下设备用房：3510.180㎡
    地下车库：14341.245㎡
    停车位：400个
    总套数：364套
    使用年限：70年
    容积率：7.5
     楼层状况：地下3层，地上30层

    ■建筑用料

    外墙氟碳涂料、局部玻璃幕墙，8部OTIS电梯（内设空调、LCD显示屏），高效砂浆外加粉剂、郴王水泥、亚通PVC……

    图：

1、2002年03月31日15：10，半求路过中航路，当时，中航路西侧的饮食店及一个微型汽车的销售店正在拆迁，那其实就是鼎诚国际动工前的准备。而半求就留下了当时拆迁的图像资料，先在看起来弥足珍贵（见附图）

2、2004年8月7日，鼎诚国际工地已经动工

3、项目效果图

4、中航苑改造示意图即鼎诚国际与片区关系

5、鼎诚国际周围的餐饮分布图

6、春交会上的展位

7、老多层就要拆迁了

8、从这里到地铁站，几分钟而已，属于地铁的直接辐射区域

9、现景

10、李嘉诚之中航广场的一部分：水晶塔工地已经围了起来，似乎就要动工了

11、从这里看起来，中航物业管理还是不错的

12、全景

13、售楼处内景

14、下沉式的阳光房

15、中航路安全通道

16、商业层高4米96

17、地下车库高3米38，很明显以后轻型货车是可以直接进入地下车库，方便办公企业搬运东西了。而且地下车库朝南向设计了大面积的采光孔，实现了局部自然采光，这在办公大楼里也是很罕见的。

18、工地里备有柴油发电机

19、横梁系统设计成了2米乘以7米的长方形格子。这样一来，就使载荷分布均匀，而且结构简单稳定。

20、   【深圳唯一带下沉式卫生间的办公楼】

    在每个办公单元，设计市都设计了厕所，而且卫生间设计为下沉式，下沉幅度34公分，这是深圳所有办公楼里绝一无二的。

    卫生间设计为下沉式对于减少上下办公单位之间的干扰意义很大，而且方便同层维修、装修，但是造价上由于结构更复杂，因此成本更高一些。

21、这就是李嘉诚中航广场的“水晶塔”项目，未来天虹就在这里

22、规划中中航城中央绿地就在鼎诚国际的西侧，现在则是临时停车场

23、   东侧是中航路，中航路两车道，路的东面就是正在动工的新亚洲广场及华强广场，现在正在做地下土方开挖工程。这些项目定位为商业、公寓、办公。未来这些项目极其有望成为深圳电子类、创业型企业办公的集中营。

24、赛格

25、通过采光井输送预搅拌混凝土，而没有象其它项目一样，在楼板上开孔从而破坏楼板的整体性。鼎诚国际的这个做法使楼板一次施工完毕无须以后补孔，避免对楼板的破坏，值得表扬。

26、室内净层高为3米02，比一般住宅要高。步行楼梯宽1米25，卫生间楼板10公分，电梯井墙壁厚度21公分。

27、步行楼梯比住宅宽一些，达1米2以上

28、北面景观看笔架山及唐朗山，还是不错的

29、中心公园

30、中心公园2

31、发展商办公地点就在项目一侧

32、  在楼顶布筋现场，半求发现了一些施工创新。比如钢筋连接，除开焊接一个环节以外，施工单位增加了套筒，先用钢筋套筒将两根钢筋连接起来，然后在焊接，增加保险系数。

33、中航路的绿化非常好

34、样板间效果图

35、早期的中航苑

36、带空中花园的写字楼并不多，尤其是中小型写字楼