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项目及片区考评
2005深圳高新区楼盘对比分析

作者:半求 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2005-09-09 17:21:00点击6132


2005深圳高新区楼盘对比分析
半求
banq@vip.163.com


       ■深圳高新区:深圳第三大写字楼重地、高科技企业总部的集中地

       深圳高新区集中了众多写字楼,据半求统计,片区完全建成以后,写字楼供应面积为130万平方米,仅仅比深圳中心区200万平方米的供应面积少70万平方米。

       可能很少有人会关注大,深圳高新区是深圳福田中心区、罗湖人民南之后的第三大写字楼重地,而且深圳高新区是深圳高科技企业总部的集中地。

       ■写字楼与住宅有联动作用

       由于写字楼对于住宅存在较大的带动作用,因此,在2002年的时候,半求就对片区进行过详细而深入的研究。

       在写字楼建设进入中期的时候,深圳高新区的住宅建设则进入了尾声,阳光带海滨城作为片区第一站早已销售完毕并入住,而后来者海怡东方、熙湾也已经销售完毕,到目前为止,片区的房价也实现了较大幅度的升值。

       目前在售或即将销售的则只有恒立•听海花园、滨福庭园、祺悦•纯海岸、滨福世纪广场、英伦春天(英伦名苑三期),而卓越•浅水湾、世博海滨实业项目、三九项目、京武项目、东方雅香茶文化村项目、澜涛公司项目都将陆续进入市场。

       但总体来看,这些项目规模都比较小,占地都在20000万平方米以下。在秋交会即将开幕之际,半求对在售的楼盘做一个对比分析,供大家参考。

       经过权衡再三,半求决定以“车位百平方米比”来衡量小区的车位配置水平,即是以总车位数除以小区的百平方米数的比值。因为单以户数比较,容易在小户型、大户型之间造成不公。

       ■指标罗列

       首先将各个项目的指标予以罗列,以拼音顺序为准。分“在售项目”、“将推新盘”两块,而今“将推新盘”由于很多数据不全,这一次就不加以详细分析。

       一、在售项目

       【纯海岸】:占地面积0.92万平方,建筑面积4.43万平方,容积率4.81,车位256个,车位百平方米比0.58:1,覆盖率32%,发展商为深圳祺悦地产公司。

       【滨福世纪广场】:占地面积9553平米,建筑面积16802平米,容积率1.76,车位99个,车位百平方米比0.59:1,覆盖率20%,发展商为深圳福田地产公司。

       【滨福庭园】:占地面积1.37万平米,建筑面积3.85万平米,容积率2.81,车位260个,车位百平方米比0.68:1,覆盖率20%,发展商为深圳福田地产公司。

       【恒立•听海花园】:占地面积1.96万平米,总建筑面积7.65万平米(计入容积率建筑面积5.8万,另外1.8万平方米属于地下室、赠送、会所等),容积率2.96,车位402个,车位百平方米比0.69:1,覆盖率16%,发展商为深圳恒立冠投资有限公司。

       【熙湾】:占地面积9553平方米,建筑面积34000平方米,容积率2.83,车位187个,车位百平方米比0.55:1,覆盖率20%,发展商深圳市澳宏投资有限公司。

       【英伦春天】:占地面积0.92万平米,建筑面积3.67万平米,容积率3.98,容积率2.96,车位240,车位百平方米比0.65:1,覆盖率28%,发展商深圳市友盛置业有限公司。

       【卓越•浅水湾】:占地面积19505.5平米,建筑面积80308.84平米,容积率3.68,车位402个,车位百平方米比0.50:1,覆盖率19%,发展商为深圳卓越置业集团。

         二、将推新盘

       【世博海滨实业项目】:占地面积1.92万平米,建筑面积4.8万平米,容积率:2.5,

       【三九·碧海湾】:占地面积1.1万平米,建筑面积4.2万平米左.

         【京武项目】:占地面积1万平米.

         【东方雅香茶文化村项目】:占地面积1.1万平米,建筑面积3.2万平米,容积率3.16。

       【澜涛公司项目】:占地面积13980平米,建筑面积38720平米,容积率2.77。

       ■占地规模:【恒立•听海花园】、【卓越•浅水湾】是片区新盘的第一梯队

       一、指标分析

       名次                    楼盘                           指标(万平方米)
       ⑤                  【纯海岸】                        0.92
         ④              【滨福世纪广场】                 0.9553
         ③                  【滨福庭园】                   1.37
         ①            【恒立•听海花园】                  1.96
         ④                    【熙湾】                         0.9553
         ⑤                【英伦春天】                        0.92
         ②              【卓越•浅水湾】                     1.95055

       根据占地面积的数字,半求发现,在售项目规模普遍偏小,占地都在20000平方米以下。其中【恒立•听海花园】为占地规模最大的楼盘,然后依次是【卓越•浅水湾】,这两个楼盘占地面积接近2万平方米,是片区内在售或将售楼盘中的第一梯队。

       而【滨福庭园】、【滨福世纪广场】、【熙湾】、【纯海岸】、【英伦春天】。则分列其后。半求始终认为,占地大将越拥有自己较好的内部小环境。

       二、单项得分
 
       满分为10分,由于各个楼盘占地面积在0~2万平米之间,因此平均约0.2万平米得1分,保留小数点后两位实行四舍五入制,由此各个楼盘占地规模得分情况如下:

       名次                  楼盘                              得分
       ⑤              【纯海岸】                         0.92÷0.2=4.60分
       ④        【滨福世纪广场】                  0.9553÷0.2=4.78分
       ③            【滨福庭园】                        1.37÷0.2=6.85分
       ①        【恒立•听海花园】                   1.96÷0.2=9.8分
       ④                【熙湾】                        0.9553÷0.2=4.78分
       ⑤            【英伦春天】                       0.92÷0.2=4.60分
       ②          【卓越•浅水湾】                1.95055÷0.2=9.75分

       ■建面规模:中小楼盘集中期

       一、指标分析

       名次                楼盘                                     指标(万平方米)
       ③                  【纯海岸】                                  4.43
         ⑦              【滨福世纪广场】                         1.6802
         ④                  【滨福庭园】                          3.85
         ②            【恒立•听海花园】                          7.65
         ⑥                    【熙湾】                                 3.40
         ⑤              【英伦春天】                                 3.67
         ①              【卓越•浅水湾】                           8.03

       根据建筑面积的数据,半求看到,片区内在将售楼盘建筑面积都在10万平方米以下,中小盘供应期已经到来。其中依然是【卓越•浅水湾】、【恒立•听海花园】保持片区内建筑面积规模第一梯队的优势,而【纯海岸】、【滨福庭园、【英伦春天】、【熙湾】、【滨福世纪广场】分列其后。

       半求认为,建筑面积越大,表明小区居住人口越多,那么在管理、资源配置上将更有规模效应,使生活更方便。但是关键是要使建筑面积与占地面积之间达到一个比较好的平衡点,否则容积率过高将影响小区的居住舒适性。

       二、单项得分

       满分为10分,建筑面积在0~10万之间,因此平均约1万平米得1分,保留小数点后两位实行四舍五入制。

       但由于建筑面积越大,而占地面积没有同步达到一个比较好的面积的话将反过来影响小区的居住舒适性。因此对于此数据半求以为应该乘以加权数,取50%。取50%加权数以后,得此项分数如下:

       名次                    楼盘                             得分
       ③                  【纯海岸】                        4.43分
       ⑦              【滨福世纪广场】                   1.68分
       ④                【滨福庭园】                         3.85分
       ②            【恒立•听海花园】                    7.65分
       ⑥                    【熙湾】                         3.40分
       ⑤                【英伦春天】                          3.67分
       ①            【卓越•浅水湾】                         8.03分

       ■容积率比较:福田地产属下楼盘表现不错

       一、指标分析

       名次                    楼盘                      指标(万平方米)
       ⑦                  【纯海岸】                      4.81
         ①              【滨福世纪广场】              1.76
         ②                【滨福庭园】                   2.81
         ④            【恒立•听海花园】                2.96
         ③                    【熙湾】                        2.83
         ⑥                【英伦春天】                    3.98
         ⑤            【卓越•浅水湾】                       3.68

       对比上述容积率数据,半求发现,除开【纯海岸】容积率高达4.81以外,其余楼盘容积率都保持在2.5~3.5之间,说明片区高容积率楼盘较多,好在片区公共建筑较多,人均拥有的室外空间还是较大。    

       福田地产的两个楼盘【滨福世纪广场】、【滨福庭园】分列前两位,【熙湾】、【恒立•听海花园】、【卓越•浅水湾】、【英伦春天】、【纯海岸】分列其后。

       二、单项得分

       由于本片区楼盘普遍偏小。内部配套不多,都需要依赖区外的因素来满足自身的需要,因此,虽然容积率非常重要,但内部配套不多的特性,使区内容积率意义打了折扣,因此,在简单计算基础上乘以80%,以将此项因素适当淡化以符合实际需要。

       由于容积率越高,小区的居住舒适性越差,因此满分为0分、最低分为-10分,容积率在0~4.9万之间,因此平均约0.49得-1分,保留小数点后两位实行四舍五入制,由此各个楼盘容积率得分情况如下:

       名次        楼盘                                     得分
       ⑦      【纯海岸】           -4.81÷0.49=-9.82*80%=-7.86分
       ①  【滨福世纪广场】      -1.76÷0.49=-3.59*80%=-2.87分
       ②      【滨福庭园】        -2.81÷0.49=-5.73*80%=-4.58分
       ④【恒立•听海花园】    -2.96÷0.49=-6.04*80%=-4.83分
       ③【熙湾】                   -2.83÷0.49=-5.78*80%=-4.62分
       ⑥【英伦春天】              -3.98÷0.49=-8.12*80%=-6.50分
       ⑤【卓越•浅水湾】        -3.68÷0.49=-7.51*80%=-6.00分

       ■车位百平米比:【恒立•听海花园】表现最佳

       一、指标分析

       名次                    楼盘                          指标
       ⑤                  【纯海岸】                    0.58:1
         ④            【滨福世纪广场】               0.59:1
         ②                【滨福庭园】                 0.68:1
         ①          【恒立•听海花园】                0.69:1
         ⑥                  【熙湾】                      0.55:1
         ③              【英伦春天】                    0.65:1
         ⑦          【卓越•浅水湾】                   0.50:1

       根据上述数据,半求发现片区内楼盘的车位百平方米比基本集中在中位数附近并略有超出,说明这里的楼盘,车位配置水平较为一般,这估计与南硅谷中部即将出让地下停车场用地有关。

       其中【恒立•听海花园】的水平最佳,【滨福庭园】、【英伦春天】、【滨福世纪广场】、【纯海岸】、【熙湾】、【卓越•浅水湾】分列其后,但从本质上看,都没有太大差异,而大户型较多的小区,很明显在车位户数比上将得到很大便宜。

       二、单项得分

       车位百平米比当然越大越好,意味着单位百平米面积拥有的车位数多,停车方便。

       由于上述楼盘车位百平米比基本保持在1以下,因此因此满分为10分,因此平均约0.1得1分,保留小数点后两位实行四舍五入制,由此各个车位户数比得分情况如下:

     名次                    楼盘                                     得分
       ⑤              【纯海岸】                                 0.58分
       ④          【滨福世纪广场】                            0.59分
       ②              【滨福庭园】                              0.68分
       ①            【恒立•听海花园】                         0.69分
       ⑥                    【熙湾】                               0.55分
       ③                【英伦春天】                             0.65分
       ⑦              【卓越•浅水湾】                          0.50分

       ■楼盘总得分

       上述分析是对楼盘数据的分析,答案基本基本是唯一的,得分情况应该具有很强的指导性。

       计算上述分项得分,各个楼盘得分情况如下:

       名次                    楼盘                              得分
       ①        【恒立•听海花园】      9.8+7.65-4.83+0.69=13.39分
                                                               ↓
       ②          【卓越•浅水湾】       9.75+8.03-6.00+0.50=11.98分
                                                               ↓
       ③            【滨福庭园】          6.85+3.85-4.58+0.68=6.80分
                                                               ↓
       ④        【滨福世纪广场】        4.78+1.68-2.87+0.59=4.18分
                                                               ↓
       ⑤                【熙湾】            4.78+3.40-4.62+0.55=4.11分
                                                               ↓
       ⑥            【英伦春天】          4.60+  3.67-6.50+0.65=2.42分
                                                               ↓
       ⑦              【纯海岸】              4.60+4.43-7.86+0.58=1.75分

       可见,片区内,即将发售的楼盘中,【恒立•听海花园】、【卓越•浅水湾】为第一梯队,遥遥领先其它楼盘达近50%,综合指标素质全片区新增楼盘中最高。

       虽然上述分析具有很强的说服力,也具有很强的指导价值,但是这个得分仅仅是各个楼盘数据的分析,没有涉及较为难以量化的发展商、物业管理、地段等,那么半求就将这三项不可量化的评价交给购房者自己去判断,从而得出自己的最终结论。

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