“南硅谷·听海花园”考查流水帐
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半求
banq@vip.163.com

    〖时间〗：2005年01月12日10：10~10：30
                   2004年05月10日10：00~10：30
                   2005年09月09日09：10~10：45
    〖天气〗：细雨、有浓雾
    〖事件〗：实地步行考查南硅谷·听海花园项目情况
    〖地点〗：高新南环道以西、高新南11道以南、滨海大道以北、科苑南路以东
    〖实录〗：

    ■周围概况

    小区南面是八车道的滨海大道、西面是6车道（体听海路段为4车道）科苑南路，隔路相望就是规划中的5万平米的坡地特色的硅谷公园和海阔天空。

    半求认为南硅谷最大的特点就是片区没有任何违法建筑，片区路网现代而且整洁，道路绿化水平不错，教育文化氛围浓厚，共有大学1所、幼托9座、中学1所、小学2所、邮政支局1处、IP局1处等。

    还有虚拟大学园、深港产学研基地、清华研究院以及众多IT企业，是深圳教育体系最完备的区域，代表深圳最高水准的智力产业、智力企业、智力机构基本都集中在此。还有两院院士活动基地、企业博士后工作站和国家重点实验室、专家公寓，称这里为深圳最具学院气氛的片区一点也不过分。

    “南硅谷·听海花园”的东侧就是高新南环道，隔此路的邻居就是南山外国语小学，以科技南路为轴线对称就是南山外国语中学，听海花园的学位应该就是划分在此学校，这个吸引力是非常大的。按照法定图则，两个学校之间是幼儿园、医院、社区服务中心、IP分局、文化活动站、老人活动中心。

    与听海花园较近的楼盘有阳光带海滨城二期，海阔天空，熙园，滨福庭园等都是一批比较新的楼盘，对面是滨福世纪广场、东海万豪商业项目，将来的商业配套作为居住来说绰绰有余了。

    小区南侧就是卓越浅水湾地块，现在已经动工，基础刚刚做好。小区北侧就是高新南11道。

    “南硅谷·听海花园”作为片区内春节以后推出的第2个楼盘，建筑总高度18~19层，共有9栋连体建筑，分两楼四户、两梯两户等几种配置。

    滨海大道南面，从小区步行大约5分钟，就到了15公里长的规划中的【深圳湾海滨休闲观景长廊】。而深圳湾填海恰好就到沙河西路就截止了，保证了东南朝向上具备较好的海景。

    ■工地考查

    【工地管理稍有松懈】

    今年1月份半求前往现场的时候，这里还正在打桩，8台打桩基冒着黑烟。由于地下水丰富，这里做的透水井数量较多，抽水机不停地工作。

    现在再去，这里已经起来了18层的高楼大厦。深圳建设速度之快确实全国有名。进入工地，实事求是地说，材料堆放上较为零乱，记得一个月前去的时候，工地比现在整齐多了，是否到了结尾时有所松懈？

    不过工地安全防护比较到位，比如电梯井口、施工中步行楼梯、窗口都加了防护栏，而且还有责任人，责任到人。靠小区东侧的游泳池现在已经在施工中，估计还有一个月就可以看到雏形了。小区东南方向，就是世博的用地。

    【楼盘主要优点不在于景观】

    听海花园正南隔卓越项目为滨海大道，最靠近滨海大道的临汐轩和闻涛轩的视觉，采光都是一流的，目前对面无任何阻挡，近可观滨海大道，远可观南山和蛇口后海片区，而整个深圳湾可尽览眼底，滨海大道上的车来车往给此两栋也造成了声音及灰尘上的影响，有利皆有弊！但未来这块空地上卓越地产就将建设浅水湾那时候噪音没了，景观也受到了影响。

    听海花园除去上述两栋外，剩余七栋都分布在靠进高新南十一路道边上，高新南十一路噪音及灰尘影响很小，楼层矮点的和朝向不好的看小区园景，而海景大部份已被临汐轩和闻涛轩挡住，它们的采光不会受任何影响，而爱琴轩、临波轩、踏浪轩和鼓浪轩朝北户型的房子面对对面的阳光带海滨城二期的楼墙和高新南十一路了。

    听海花园户型布局方正、紧凑，采光通风都不错，建筑拥有入户花园。总体来说，这个楼盘主要卖点不是景观，而是相对的安静、相对的规模、相对的交通便利。

    但是，西面、南面的景观依然是非常不错的。

    【临近未来南山的写字楼中心】

    科苑南路将建设通往未来南山中心区延伸区的立交桥，但是半求查询相关规划资料及咨询规划院的专家以后，得出了这样一个结论：这个立交桥并不分流西部通道车辆，西部通道货车将经由东滨路分流到未来的沿江高速，客车将由沙河西路分流到南坪高速。

    从目前的施工层（17层）向深圳湾看去，楼盘正南是未来的填海区，填海区南是西部通道口岸区，北面则是未来南山中心区的延伸区（主要建设写字楼、商业）及南山体育馆所在地。

    目前填海围堤已经施工结束，但土坑还没有填平，积水较多。而东南向则是永不填海的海域，当天雾较大能见度较低，相比能见度高的时候景观应该是不错的。

    【片区最高的大厅】

    听海花园大厅局部高度达到13米63，其余位置也保持在5米以上，这创造了片区内的最高记录。这个高度非常开杨，空间感很好。

    户型内部的室内净层高也达到2米88，批灰以后应该在2米8左右，这就说明设计层高达到了3米，还是不错的。

    【泡沫预埋创新施工法】

    泡沫预埋施工法创新施工法室内配电箱及暗座采用泡沫预埋施工法，预埋管道的槽也是预先预留好的，避免破坏楼板或者墙体结构和降低安全性，而且深浅可以调节。同时，避雷系统采用隐形避雷系统，即美观，又可达到同样的效用。

    观察施工面，除开转角出出现了些许空洞之外，楼板及墙面光洁度、平整度、垂直度都不错，但是建筑外绿色防护网破烂处较多，应该引起注意。

    还有就是本来阳台挑高以后非常不错，很开阔，但是遗憾的是阳台都需走一到两根下水管，而没有设计在阳台以外，其实实现起来很容易的。

    【测试数据】

    室内净层高2米88
    凸窗净宽80公分
    步行楼梯宽度1米19
    内外墙为统一厚度20公分，这种做法有利于内外梁柱都方便做到隐蔽。
    厅中窗（推拉门）宽达3米35
    卫生间采用沉降式34公分
    楼板厚度：客厅13公分、公共走道15公分、阳台厨房卫生间11公分

    ■噪音分析

    但科苑南路立交桥存在【噪音影响】，这一点与红树西岸、纯海岸是很类似的。但是受影响的比例听海则相对小多了，因此听海东西向比较宽而今南北向比较窄，同时南向有楼盘阻隔，南面滨海大道噪音较小，而上述两个楼盘则是滨海大道、立交桥双重噪音。

    同时滨海大道为改性沥青软基路面，而且与听海之间还有一个楼盘阻隔，而且车流在此没有启停，因此噪音受到较大遏制，而且较为连贯，没有时大时小的干扰。因此南面噪音属于可以接受的范围内。

    这个楼盘主要要关注未来西面科苑南路的噪音。听海花园共分为扬帆轩、临波轩、爱琴轩、踏浪轩、鼓浪轩、拾贝轩、听潮轩、闻涛轩、临汐轩九栋，计589户，此楼盘与滨海大道最近的为临汐轩和闻涛轩，相差不足百米，这两栋的噪音还是不可避免的！

    但是经过分析，只有6个单位朝向科苑南路，受此路噪音影响的单位比例为1/6，即17%，比例并不大。其它栋、其它单位的噪音则属于较好的范围内。未来噪音的控制，主要要看发展商在近科苑南路一侧降噪上采取的措施比如三层中空玻璃等的效果如何。

    所以半求感觉论坛上目前存在一种不太好的风气，那就是说话不太符合实际，稍有夸大其词，而且别人说真话还容易遭到攻击，半求希望这种风气不要蔓延，靠论坛攻击，是不能把房价攻击下去的。

    未来西侧道路的噪音控制，主要要看发展商在近科苑南路一侧降噪上采取的措施比如三层中空玻璃等的效果如何。

    ■项目、开发商、物管公司简况

    【项目】

    项目规模：占地面积：1.96万平米建筑面积：7.65万平米。恒立·听海两房户型为67～76平方米及105～122平方米的三房主力户型单位；有少量四房及复式单位。每套均有赠送6米高露台及凸窗，并赠送一半面积的入户花园。

    在规划上实现了人车完全分流，车辆全部停到地下。小区园林上，以海洋入口雕塑，进入户大堂的海水走道、叠水瀑布、环流涌泉，500平米的“鹦螺听海”泳池为卖点。

    【开发商】

    深圳市恒立冠投资有限公司成立于1997年7月，已开发“恒冠豪园”、“恒运豪庭”等7.4万平方米住宅，公司土地储备43万平方米。
　
    【物管公司】　

    深圳市恒立冠物业公司成立于1999年，是经深圳市住宅局正式注册具有物业管理资质的专业物业管理公司。在物业管理行业是新公司了。

    ■片区概况

    【深圳西部最重要的写字楼中心】

    《深圳市城市总体规划》将南硅谷定位为科学园式的高新技术开发基地；《深圳市南山区分区规划》将此区定位为以高新技术工业为主，相应配套部分住宅等配套设施的园区；《深圳市高新技术产业园区土地利用规划》将此区定位成未来重点发展电子、信息产业的区域，也是集科研、开发、试制、培训、孵化、创业、办公及金融贸易与居住为一体的综合功能区。

    基于片区雄厚的产业基础和高新区人员的工作生活特点，高新片区是半求从2002年开始就非常看好的片区，至今两三年过去，如今已经有11个楼盘建成或者在建设中，而一些高科技写字楼拔地而起，片区已经成为深圳西部最重要的写字楼中心，今已非昔比。写字楼越多，租赁越活，这就是规律。

    【高新区：最流金的土地】

    早在2003-2-27，半求就发表了/shownews.asp?newsid=1984《深圳，谁能抛弃你？！》，首次提出国家级高新区中面积最小的深圳高新区是全国“最流金的土地”的观点。

    到了2004年，深圳高新区工业总产值破千亿，达到了1088.37亿元，每平方公里土地工业总产值94.6亿元，单位面积产出依然高居全国53个国家级高新区首位。

    换言之，高新区属于典型的产业带动型房地产市场，想当初片区高层价格也就6500元/平米、多层5000元/平米，现在早已经换了人间，想起当初那些激烈的反对声音，还犹在眼前。

    【高新区不但是最流金的土地，还是居住重地】

    高新区总占地面积11.5平方公里，其中规划工业用地2.8平方公里，交通道路用地3.3平方公里，生活配套及其他用地5.4平方公里。目前，高新区已开发建成的土地面积6.5平方公里，划而未建的土地面积1.3平方公里，未划未建的空地3.7平方公里。

    据测算，高新区可安排的就业人口可达12.03万人，若将深圳大学的师生(未来以1万人计)作为就业人口计算在内，则整个高新区可安排的就业人口数为13.03万人，可容纳的居住人口在不考虑后海路以南进行商品住宅开发的前提下为11.38万人；若考虑到后海路以南实行滚动开发以求政府投入资金的平衡，则高新区在工业用地仍保持2.8平方公里的前提下，可容纳10.18万人，其余2万～3.2万人在高新区以外的地方解决居住问题。

    因此半求认为高新区不但是最流金的土地，还是居住重地，这恐怕与很多人固有的认识反差是很大的。

    【高新南区是科技研发基地、中试基地、高等教育基地、企业总部基地】

    纯海岸所在的高新区南区，定位是科技研发基地、中试基地、高等教育基地、企业总部基地，因此在高新区的南、中北三个区中，这里的层次最高，片区人群的消费力量也最强，所以这里的房子的价格也是整个高新区中最高的，档次也是最高的。

    尤其是高新南区，联想研发中心、中兴通讯已建成厂房及办公楼、创维数字研究中心、深圳清华大学研究院、深圳威新软件园（原赛博韦尔软件产业园）、深圳国际技术创新研究院、深圳创新广场、中国科技开发院新产业孵化中心楼、迈瑞研发大楼、深圳国家电子技术应用工业性试验中心、德维森研发中心、桑夏研发中心大夏、TCL工业研究院大夏、沃奥国际、思创集团大厦、中电照明大厦、深超半导体生产厂房、万德莱研究生产中心、方大集团科技中心、飞亚达大厦、富诚科技大厦、飞通光电研发大楼、曙光计算机大厦等公司的大楼组成了深圳最具现代气息、最具个性、最具有规模的现代化建筑群，也是深圳智能化水平最高的建筑群集中地。每一栋建筑就是一道风景，而每一栋建筑都预留了不小比例的绿化面积。

    在国土局规划文本中，以“园林式、安全、高效的集教育、科研、产品试制、孵化于一体的电子、信息产业区管、公办、展览、金融贸易、居住综合区”来定位片区，这里住宅规划占地为26万平方米，建面78万平米，7000户、3万人居住规模。

    总而言之，这里是一个优点特别突出，缺点也明显的片区。现在只能等待随着高新南区的发展快一些，只要片区发展起来，缺点就将缓解。

    ■片区史话

    18年前，高新区的前身———市政府就和中国科学院合作建立的深圳科技工业园诞生。这是中国第一个科技工业园，随后又陆续产生了“京山民间科技工业村”、“中国科技开发院”、“深圳市高新技术工业村”和“飞亚达科技开发区”等6个小工业区，由于各开发区行政隶属不同，各自为政，造成了开发土地空置和科技用地盖商住楼的现象。

    1996年9月，深圳市高新区成立，园区实行“一区多园”制，占地面积11．5平方公里。

    从1996年开始，深圳高新区历年产值的变化是：99．8亿、125亿、239．2亿元、（99年暂缺）、456亿元、630亿、719亿。

    如今，国内的华为、中兴、联想、创维、TCL、富士康、方正、长城、伟易达、雷天电动源、飞亚达和东大阿派；国外的IBM、康柏、朗讯、爱普生、奥林巴斯公司、汤姆逊、哈里斯等都在高新区落地生根。深圳虚拟大学园、深圳清华大学研究园、深港产学研基地、深圳中国工程院院士咨询活动中心、国家生化中心、深圳国际技术创新研究院、香港理工大学医药研究中心也早已开业营运。

    大前年，位于高新区的深圳软件园和深圳集成电路设计产业化基地双双跻身“国家级”，分别被国家科技部认定为“国家火炬计划软件产业基地”、“国家集成电路设计产业化基地”，高新区成了深圳电子信息产业的中枢和基地。

    高新区内已有博士后工作站5个，占全市的80％。生态化的高新区绿化面积达35％以上。更令人期待的，有关部门预计，到2005年，深圳高新区工业总产值将达到1200亿元，占全市高新技术产品产值的比重达到50％以上；具有自主知识产权的高新技术产品产值占整个高新技术产品产值达到60％；高新技术产品出口30亿美元；形成产值超过百亿企业4家，产值超20亿企业15家，产值超亿企业30家以上。

    图：1、从休闲观景长廊看听海

2、室内净层高2米88

3、凸窗宽80公分

4、    【临近未来南山的写字楼中心】

    科苑南路将建设通往未来南山中心区延伸区的立交桥，但是半求查询相关规划资料及咨询规划院的专家以后，得出了这样一个结论：这个立交桥并不分流西部通道车辆，西部通道货车将经由东滨路分流到未来的沿江高速，客车将由沙河西路分流到南坪高速。

    从目前的施工层（17层）向深圳湾看去，楼盘正南是未来的填海区，填海区南是西部通道口岸区，北面则是未来南山中心区的延伸区（主要建设写字楼、商业）及南山体育馆所在地。

    目前填海围堤已经施工结束，但土坑还没有填平，积水较多。而东南向则是永不填海的海域，当天雾较大能见度较低，相比能见度高的时候景观应该是不错的。

5、附近的万豪商业广场可方便业主

6、科苑南路，这里将修建立交桥。科苑南路将建设通往未来南山中心区延伸区的立交桥，但是半求查询相关规划资料及咨询规划院的专家以后，得出了这样一个结论：这个立交桥并不分流西部通道车辆，西部通道货车将经由东滨路分流到未来的沿江高速，客车将由沙河西路分流到南坪高速。

7、进入工地

8、看海带城二期

9、西面的海阔天空已经入伙了，可惜深圳中信即将退出房地产行业

10、附近商业街不少呢

11、与海带城之间的高新11道

12、步行楼梯快1米2了

13、从海带城看顶层施工中

14、看看室内，质量是不错的

15、内外墙都是一个厚度：20公分

16、凸窗

17、看后海及南山中心区

18、东南向景观

19、楼盘东南角就是未来世博项目的用地，现在已经围起来了

20、南外就在旁边，这个学区的价值是很有吸引力的

21、看看大厅局部的高度吧，片区第一，深圳少有呢

22、泡沫预埋施工法

23、路口看楼盘，广告我不喜欢

24、纯海岸对望

25、西面这个地方未来就是硅谷公园了

26、未来的深圳大学研究生院就在这块地上，距离楼盘不远

27、深圳大学

28、南外

29、游泳池开始施工了

30、另外一个角度

31、再另外一个角度

32、项目效果图

33、早期图片给业主做纪念