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央行罕见透露信号:楼市的苦日子或才刚刚开始!
作者:凤凰房产   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2017-07-15 18:34:04        点击1228
     钱越给越少,苦日子才刚刚开始

近日,央行公布了6月份的金融数据,再次震惊了大家。

6月末,广义货币(M2)余额163.13万亿元,同比增长9.4%,创新低,比5月份的9.6%还低了0.2%;狭义货币(M1)余额51.02万亿元,同比增长15%,也是进一步下降。

上个月就说过了M2下降到个位数,绝对是宏观金融收紧的一个重要标志。

值得我们关注的是,在央行公布上半年金融统计数据之后,央行调查统计司司长、新闻发言人阮健弘也对此做出了解读,他说:

针对6月M2增速再创历史新低,央行调查统计司司长、新闻发言人阮健弘表示,只要实体经济的合理融资需求得到满足,M2增速放缓可能是新常态,市场不必过度解读。 

什么是M2的新常态?如果我们从增速来衡量,那么M2增速回到个位数可能就是所谓的新常态。

从央行调查统计司司长的表态出发,再结合中央决策层近期对于GDP增速所表现出来的容忍度提高,我们或许更可以得出,未来M2增速个位数将会是新常态!

历史十几年M2从没有这么低过,说明我们现在的货币创造能力严重下降,不单单是央行的问题,而是跟经济活动也有很大关系。我们已经不能通过信用创造太多的货币出来了。

有人说看绝对数字,货币供给还是增加了3万亿。基数大了所以才会增长慢了,这根本就没什么关系,因为货币创造是按照乘数进行的。只要有信用在,货币转动的快速,那么就会是按照百分比的增加。而任何一个国家的货币供应也都是按照百分比计算的,没有人会按照绝对增加值来计算。反过来说货币如果收缩,那么就意味着缩减资产负债表或者经济陷入绝对的通货紧缩。

我们经常把M2和房价的走势拿给大家,M2其实基数早就大了,在2008年的时候,就有巨大的基数了,但还是遵循这个规律,只要M2涨,房价就迎来暴涨,M2跌资产价格都会跌。房价也不例外。

所以这次M2跌出了新低,对于房价来说。意味着一场毁灭性的打击即将到来。钱就是拖着房价这艘大船往前行驶的水,船的膨胀速度比水快,很快会出现的情况就是搁浅触礁。

昨天还有一个数字值得关注,那就是人民币新增贷款超预期,达到了1.54万亿,超出市场预期1000多亿。

这个月企业贷款多了,再加上6月份本身就是贷款高峰,说明还是投资拉动经济为主,只要固定资产投资稳定,企业就会贷款。另外还有一点因素,金融强监管,让其他的融资途径封闭,所以只能回到贷款的渠道上来。

而房贷是这个月也有所反弹,但跟房地产销售的数据却并不同步,也就是说房贷反弹了,但销售仍然在下滑。所以房贷的反弹可能就是短暂现象,经过半年的消耗战,基本上各家银行的贷款额度都差不多了,下半年估计房贷还是仍然会继续向下。可能会越来越一贷难求。

对于M2低于10%这个事,大家明显很不买账,还是认为央行放水了。但其实央行现在要做的就是进一步的维持经济稳定运行,健康减肥而不是直接饿死。

央行有序的减少货币供给,特别是7月上半个月,基本上就没有任何投放,回收货币的决心相当大。之前欠的债,需要一点一点还。逐渐让货币回到常态。现在我们索性在正确的道路上。

其实大家不用管M2到底印了多少,只要看清市场利率,这就是现在的水位,今年上半年水位一直在上升,就说明货币的方向是趋紧的。而未来几年,可能都是坚持这个方向不会变化。

我们之前习惯了花钱大手大脚,习惯了低利率借钱,习惯了银行有的是钱可以给我,现在要赶紧转变思路。以前慷慨的银行,正在变成讨债的债主,以前宽松的利率,正在变成上吊绳,在每个负债者的脖子上越勒越紧。而央行现在只能提供必要的流动性,也就仅仅保证大家饿不死而已。想要再像以前那样过挥霍无度的日子,基本没可能了。

巴菲特说过,利率就是资产市场的重力,属于最基本的法则,利率将会改变各类资产价格的估值方法,而市场利率才是各个资产市场的领先指标,只要利率上涨,各类资产价格都是会往下跌的。

所不同的是,从10楼往下跳,还是从1楼往下跳的问题。股市就是在1楼,而长久期的高息债务,以及更长久期的房子,现在已经站在了10层的跳板上。这是一个只能向上爬,没有退路,要下来只能往下跳的游戏,对于大多数人来说,关心的是他还能不能继续向上爬到12层,或者20层。但其实从10层跳下来已经粉身碎骨了。所以他继续往上爬与不爬,已经没什么太多的意义。

一线城市房价松动,房贷占比逐月下降

也就是说,本次堪称为历史新低的M2涨幅其实也是释放一个信号,是国家调整经济结构,稳定货币政策,降低金融杠杆的表现,这或许也是全民炒房的房地产经济时代的终止符。

央行新闻发言人阮健弘称,相关数据表明,去年年底以来,随着我国房地产调控力度不断加大,房地产信贷增长势头回落,抑制房地产泡沫见成效。

最近,关于房价下跌的新闻有点多,似乎楼市降温这才刚刚开始。不少新闻里指出,从北京东西城多个“学区房”市场发现,“学区房”成交量急剧下滑,不少房源价格跳水近百万元。虽然我们知道这都仅是个例,但我们可以看到,大家的心理预期都在发生微妙的变化。

调控没有最严,只有更严。

从去年“十一”前后以来,楼市调控不断升级加码,到今年3月以来,楼市调控升级至2.0。此后,在高强度的限购、限贷、限售组合拳之下,一线城市房地产市场“闻风而动”,不仅成交量下滑,房价也出现松动,甚至是曾经一天一个价的北京学区房市场也遭遇了“极寒”。

下图是4个一线城市的新建商品住宅价格环比情况,我们可以明显地看到,从去年8、9月份一线城市的房价环比到达顶点之后,便开始走下坡路。

暴财经认为,在全国范围内,6月份房贷占新增贷款的比重持续回落,已经接近30%:6月的数字是31.2%。

注:由于央行没有公布房贷数据,只好用中长期贷款来替代房贷。

这个结果不意外,央行方面也不意外:

在谈及房地产,阮健弘表示,相关数据表明,“房地产信贷增长势头回落,个人住房贷款抵借比率和期限均有所下降,这些变化有利于抑制房地产泡沫,促进房地产市场平稳健康发展。”

目前银行的可用信贷额度已经七七八八了,未来半年能用的总体额度本身就不多,再加上政策面对于房贷的定向调控,可以预计未来半年流入楼市的信贷规模会更加的萎缩。

目前,上半年,中长期贷款一共占新增人民币贷款的35%,规模是2.8万亿。按照历史经验,人民币贷款上半年会占用6成,下半年会占4成,也就是说,以上半年近8万亿计算,2017年新增人民币贷款总量可能为13.3万亿;

那么如果想把房贷(中长期贷款)控制在30%,2017年至多只能房贷3.9万亿;而上半年已经用了2.82亿额度,这么计算剩下半年只有1.1万亿的中长期贷款可用。

如果暴财经的计算出入不大,那么接下来每一个月中长期贷款的占比很有可能都跌破30%。

这个数字显然对于目前处于高位的楼市来说会更加的严峻。

后续来说,在所有的投资产品中,其实楼市目前的确定性是比较高的,就是几乎不可能涨。

银行卡住楼市的脖子

六月房贷市场报告显示:6月全国首套房平均利率为4.89%,为基准利率的9.97折,环比上升了3.38%。

533家银行中,超八成的银行无利率优惠,有32家银行执行基准利率上浮(1.05-1.2倍不等),全国仅11家银行提供9折优惠利率。

值得一提的是,今年4月全国首套房平均利率为4.49%,创下了历史新低。但在此后,银行开始上浮房贷利率,5月平均利率为4.73%,环比上升4.64%、6月上升到4.89%。

房贷大有全面回归基准利率的势头,甚至是重回5.0。

我们可以来回顾一下,上一次全国首套房平均利率5.0还在2015年,当时8月份的房贷利率为5.15%。2015年是去库存大年,当年很多城市都下了成交量纪录,而房贷成为银行的香饽饽,那一年是房价出现大涨趋势的元年,当时平均房贷利率是5.0%以上。

从2015年9月以后,利率就持续走低,到2016年,全国首套房平均利率基上保持在4.5%左右,2016年是房价暴涨的一年,也是近年来、全国首套房平均利率最低的一年。房价上涨、成交大量大增,房贷仍然是银行的主流业务。

而到今年,随着政策高压线逐渐收紧,加上银行资金紧张,银行和楼市开始撇清关系。银行开启房贷议价模式、价高者得已经不是什么秘密了。

业内人士指出,现在来看,全民炒房的时代已经结束,入市门槛已经提高,对于大部分热点城市来说,这个时候进场楼市的人,要么是刚需,要么是改善型住房,炒房成本已经相当高昂。

而事实上,从国际上来说,全球主要央行货币宽松政策,也都进入了尾声。美联储已经制定好了加息与缩表时间规划,另外一个全球便宜资金提供地,欧元区也开始逐渐露出掉头的迹象。德国十年期国债收益率的上涨,意味着欧洲央行结束零利率的时刻,不久将会来到。昨天晚上,加拿大央行宣布将基准利率上调25个基点至0.75%。

需知,在美元加息的时候,之所以全球资本市场似乎还很滋润,一个重要的原因,就是便宜的欧元,弥补了全球资金的渴求。不过,这个美元之外的最大水源,很快也将慢慢关闭。

一叶落后,是天下叶落。

结语:这段时间以来,王健林、李嘉诚、潘石屹等大佬先后收缩自己在国内房地产市场上的杠杆。不难看出,大佬、富人们正在有步骤地退出国内房地产市场。没有一个国家是可以靠炒楼让人民发财国家富强的,所以梦的再好终究是要醒的,现在,央行货币的闹钟已经响起,只是你蒙住了头仍然沉浸在美梦之中,不想醒来而已。

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