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当前投资的最佳城市是:
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2017-07-16 21:52:03        点击1862
    

■城市化是目标投资城市最有效指标?

本文就不去谈那些大家都知道、都能看到的显趋势,而是谈一些相对更隐性但影响更深远的隐趋势。今天试图从城市化新角度,来找到购房投资的最佳目标城市是哪里?

以前主要以人、资金的流动来看城市化,现在人、资金的流动频密,容易失准。当然也有地铁啊、存量资金啊等等指标。

到了现在,研究房地产、城市化,不要把人当人看、不要把钱当钱看,而要当作资源看。

与以上指标比较起来,商事主体、也称市场主体(企业等)包括了人、钱、物、信息、创新、金融等要素,是能真正表明城市的活力、商业化、创新力的指标,简单却又丰富。

我认为,市场主体的数量与千人拥有量是城市化判断的最准确指标。从这个指标,我们就可以发现一些惊喜。

■50座主要城市的商事主体数量

全国省会城市及GDP达5000亿及以上的城市,各自拥有的市场主体数量如下(单位:万户。拉萨缺乏数据):

一)200万户级城市4座:上海230、重庆215、深圳210、北京205

二)150万户级城市4座:成都154、广州140、香港131、台湾150(城市太少因此合并)

三)100万户级城市3座:苏州113、武汉&青岛100

四)50+万户级城市9座:天津83、杭州81、东莞80、宁波75、南京73、昆明71、郑州70、潍坊65、西安64

五)50万户级城市19座:长春59、沈阳57、石家庄&长沙&烟台56、太原&合肥55、佛山54、济南&泉州&温州50、徐州&南通&济宁46、哈尔滨45、贵阳41、南宁&厦门&大连40

六)末座城市11座:唐山36、福州35、常州33、海口&兰州30、银川25、无锡24、呼和浩特23、柳州21、乌鲁木齐&西宁15

■结论:主力城市与中心城市

根据以上数据就可以发现,城市才是人类社会的最主要稀缺资源。我们的好城市其实也就20座。

1)主力城市20座:200万户级、150万户级、100万户级、50+万户级这四个级别的20座城市,是我国城市化水平最高的城市,也是房地产开发的主战场。

2)重庆、成都、武汉、青岛、宁波、昆明、潍坊的表现是出人意料的,可能存在低估。而根据以上指标,有的城市则盛名不符实际。

3)12座具有全国中心意义的城市是:北上广深,武汉、成都、重庆、杭州、南京、苏州、天津、青岛。

■唯一的泄洪口

特别要提醒的是:在上述主力城市、中心城市中,只有重庆目前还没有限购,在全国限购独留一个泄洪口的情况下,重庆势必成为资金接纳重地。以前进入重庆,时间上太早,缺乏这种压强。

而现在进入重庆,则不但具备了唯一泄洪口的条件,而且二手房成交占比已达1/3,退出条件已具备、退出渠道已畅通,最适合进入的信号已经出现。这与2015年的武汉及其类似。

此外呢,重庆政府在城区的土地、城区可开发量开始走过高点,进入增量萎缩的阶段。因此,初步判断目前是进入重庆楼市进行布局的最佳时间点。

■重庆、重庆、重庆!

而按照重庆城区最终要容纳2500万人以上的预期,目前重庆的城区供求,将越来越朝着有利于投资者的角度演变。

可以说之前重庆的时间成本过于高昂,但是现在即将进入加速时,购房投资的时间成本将快速下降。而按照理论分析,重庆目前的城区房价低估程度有约100%。

感觉就是:以前进入太早,现在进入正好。有新发现总是令人愉悦的,相信你也是。重庆、重庆、重庆,这个要讲三遍哈。而我也在大夏(重庆古名之一)选好了一处潜力最大的片区,及其潜力最大的具体10个地点。

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