首 页行业观察项目及片区考评营销万象业内及人事投资分析土地市场楼盘资讯 关于尹香武业务联系论坛人才招聘手机版
最新公告
 项目动态 更多...
 
 主页评论 更多...
 
 

攻占重庆的十条理由
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2017-07-18 11:19:05        点击1724
    


限制作业最佳选,现在已是时候了

■购房投资,重在时机

以下观点都是投资视角、而非土著自住视角。

太早进入=投资白痴。3年涨230%、2年涨200%,收益率、时间成本差别都极大。购房投资时机的要求可浓缩为:退出渠道、供求关系、相对比选。

如果退出渠道畅通、供求关系逆转、相对第一优势形成这3大信号未发出,就别进入,一旦发出就应勇敢进入。

我2015年初开始提出“省城浪潮”、“重点不在一线在二线、关键不在房价在地价”的判断,是极早也应该是第一个了。

如2015年中~2016年10月份,各信号说明,全国最佳的选择是武汉、没有之一。当时我的号召是:“700万你就可去武汉实现财务自由”。按5149投资律,就应聚焦最好的武汉而不及其余,那时去成都、重庆、杭州、苏州等都不及武汉,这还啥好说的。

而2016年10月份以后,限购全国化使得之前的判断条件骤变,条件变了结论就要跟着变,资金是不能静止,是要继续投资、继续流动的。

到了2017年初,重庆的3大信号已发出,成了全国的最佳选择。房地产、城市化的判断没有想象的那么困难,这或许是将股市当作楼市的人永远难以理解的。

所以,春节后的3月份开始一直应延续到明年3月份,就是进入重庆的最佳时机点。“700万你去重庆也能实现财务自由”。

那些动则以“我2009年就投重庆了、我2015(6)年就买重庆了”来否定现在挖掘重庆,是无知无畏的,这些人还比较多,请这些人自觉离开(GUN)。也顺便提醒这些人,你从1998年住房改革开始进入重庆,账面数字会更好看哈!

也要提醒,即使如上及下述,重庆机会还是比不少之前的武汉。如不是限购,我今天还是不会推荐重庆,但投资是相对的,现在条件下不推荐反而是错误的,而我客户从3月布局,到现在也已基本收尾。现在公开部分依据。

■重庆是当前最佳投资地的十大理由

一)退出渠道已经畅通

不能退出=有价无市。现在,二手成交已占重庆全市的1/3稍多、城区二手房成交占比则快速逼近1/2。投资的退出渠道已经畅通。

二)拉瓦尔效应,喷口只在重庆

全国居民存款高达62.6万亿,去年我国房地产总成交额仅17万亿、远低于社会零售总额的45万亿,急需提升,提升幅度理论上可有100%。

但全国大城市现在唯独重庆不限购,成为唯一的泄洪口,拉瓦尔效应已形成,但喷口只在重庆!

而要撬动重庆商品住宅的销售,外来资金其实无需很大,比想象的小很多。拉瓦尔喷口效应一旦形成,会……你自己去搜索吧。

三)城区上拐点已出现,住宅供求关系很特殊

在重庆的主要城区,政府拥有的土地也开始进入向下的拐点,虽然比其它城市仍然多一些,但比想象中要少很多。

房地产的供求规律非常不同,很多消费思维的人难以理解。比如说,消费者无论在哪里,消费品都能根据需求来运送给你。但城区居住需求都是偏大的---只要经济条件允许都想住城区,但城区的住宅供应又是个定数。

因此郊区的供应虽然存在影响,但在时间成本越来越高的背景下,不断向城区收缩是无法抵抗的。你要做的是站住好地段,而不是被郊区吓到。

重庆市政府的土地储备开始快速向郊区撤退,这就是你进军城区的信号!管它什么郊区呢。

四)人口回流多、空间缺口大:别被建国建筑、民国建筑吓到

重庆3017万人,但以前实际上很多人在外地做事。在出现“省城浪潮”、沿海人口大规模回流的前提下,实际居住人口将持续增加。

重庆原本是人口出口的重要输出者之一,现在人口回流,必然也是回流的最大受益者。回流的人口将快速改变这里的价格体系。

重庆全市是山地,可开发建设用地偏少。因此,重庆主城区必须为解决2500万人的居住提供空间。以人均30平米计,需要的住宅面积是7.5亿平米,总缺口应该在3亿平米以上。

重庆是老城市,建国建筑、甚至是民国建筑等等的老旧建筑占比太大,加上这些接近于无效的住宅,缺口应该高达4~5亿平米,去中间值4.5亿平米,缺口率就达到了60%。

别看重庆这些年建设规模大,那是因为改革开放之后重庆一度停止了建设,在快速补缺口呢。而真正加速建设,其实是2004年三峡大坝截流后才开始的,要干的活还长着呢。

五)基层基数大,租金信号好,你的下线多

重庆的基层数量真大,对这个可以有两种看法:完了,穷人那么多谁买得起房啊;好啊,穷人多租房者就多啊。而我认为,一将功成万骨枯,穷人多应该看到其优势。

在主城区,重庆的租赁信号与售价比较起来,已经非常可喜了。退出渠道畅通、租金信号良好,在等待增值的过程中,可以租赁赚钱,你还想要什么呢?

说明一下,穷人在这里不是价值判断,只是实施描述啊,别用这个来攻击我。

六)重庆的巨大解放:机动成本覆盖能力的增强

重庆原来发展慢,有个重要的原因就是交通必须机动化。全市山地,步行、自行车都受到了限制,只能机动化。所以重庆是全球最大的摩托生产者,也是汽车的重要产地。更是全国最早进入汽车时代、地铁时代的城市。

由于原来的成本覆盖能力弱,太多的钱用在了交通上,重庆这方面的相对劣势就非常明显。现在各地都机动化了,重庆本身的成本覆盖能力也增强了,终于轻装上阵了。这是重庆的巨大解放。

七)高度聚集的城市:政府投资未被摊薄

山城的特点是,较近的空间距离由于需要盘山,导致交通距离过远。原来交通i成本占比过高,导致重庆对比其它城市有相对劣势。现在机动成本大家都一样了,都是都是开车,重庆的空间距离事实上是变小了。也就是重庆更浓缩了。

上述浓缩,再加上山地导致的城市聚集---建筑密度与容积率比较高,因此,重庆的基建密度其实未被摊薄,而是非常聚集,对于优质地段的购房投资帮助甚大。

八)已经从我国大后方,变成了前线大口岸

重庆原来是我国的大后方,是我国保住国运的地方。陪都的历史,使得这里的建设层次逐渐提升。三峡枢纽的建设,使得这里直辖。

不过,中欧班列的开通,使得重庆从后方变成了前线口岸,成为了中欧物流的中转中心城市。制造业、出口加工业兴起,就业机会大增。

军工城市、制造城市、服务城市、人口大城---资额写信号的叠加,必然会反应在城市价值---直接说就是房价上。

九)成本回旋余地大,保持制造优势能力最强

重庆山地多,因此自然物产多、自然解决手段多。重庆位居我国第二台地,水源丰富,而且水能落差大,水电及其丰富。这就带来了生产成本、生活成本回旋余地都比较大的好处。回旋余地上,重庆可能是全国最大的大城市了。

所以,接下来保持我国制造业优势,重庆就可以发挥更巨大的作用。而且有陪都、物产、水能的底子,这里的服务业就发达、承接能力就强,持续能看里就强。重庆应该视为我国保持制造业优势能力最强的城市。

十)其实是成本价甚至亏本在卖楼

重庆九大主城区的整体楼面地价,理论上估算应该值1万/平米了。也就是说主城区应该2万/平米的售价才能获取基本利润。

按照两年的生产周期并考虑财务人工等成本,主城区整体售价应该在2.5万/平米左右。但现在主城区的售价远没到这个数字,预留的安全空间是比较大的。

从这个意义上说,重庆全市其实是在成本价、甚至是亏本销售自己。外地人,你什么都不用干,就抓着百万、几百万,就可以成为那里的价值分配者,这种行权你爽不爽呢?

■调整结构换主力、投资布局选地多、看重唯一泄洪口

7月9日的密讲第25场上,我说:“调整结构换主力、投资布局选地多、看重唯一泄洪口”。你对此结论是不是已经感到非常意外了?原来原来不是担心土地太多吗?现在为何反过来要喜欢土地多的大城市呢?

关于这个结论的分析是很独到的,目前我还需要为密讲听众保密,以后择机再公开。要提醒的是,富豪们就别去重庆凑热闹了,在一线城市特别是深圳选择顶级豪宅是你最好的去处。但是中产阶级的财富保卫战,目前只有重庆!请注意:因为限购,只剩重庆。

7月9日推送《当前投资的最佳城市是:》、7月10日推送《短收打劫,我的急告》(点标题可阅读)后,在后台要求我明示重庆最具潜力的片区是哪个?所说的最佳十大买入地点是哪里?投资最佳的产品是哪种?……的留言太多。

请各位别再留言了,否则会对后台管理造成严重干扰。由于我们客户在今年3月开始布局,目前正在收尾中。具体的片区和产品还不能公开说,收尾完成后才能公开。

现在想提前知道的,只能到“知乎”或“分答”的公众号上,找到我并复制黑括号中的文字:【请问重庆最具潜力的片区是哪个?最佳的十大买入地点是哪里?投资最佳的产品是哪种?】,选择私密提问(公开提问不回复),我通过此方式告知真正需要的人,其他途径一概拒绝。请理解!

发 表 评 论』『打 印 本 页』『关 闭 窗 口
 相关文章 全部相关文章... 
 
 - 深莞惠合建试验区,城际置业将成常  - 开工醒脑:对县城房地产的提醒  - 佳兆业城市广场讲座召集:明年房价
 - 80人捧场恒邦壹峯讲座  - 深圳旧改项目保障房配建范围扩大,  - 加息?你要打无准备之仗!
 - 投资回波潮,举白旗者胜!  - 中心区土地释放,香蜜湖改造工程启  - 投资是超人主义│你,来,电!
 - “深圳智城”将崛起,产业空间超百  - 罗湖新增1个mini综合体:约8  - 预防针:新房市场将重归“短缺经济
 - 满京华云著专题讲座圆满落幕  - 宝城西片区再添旧改,老城焕新颜  - 宫给侧改革:价值凝聚,你之眉睫?
 - 我国房地产,首次龙摆尾。  - 论“郁祝配”与财团化:房企董与总  - 神仙会,逻辑呆!
 - 香蜜湖启动城市设计,将打造成核心  - 七大城市群已成为房地产最后的阵地  - 龙华确定13万㎡旧改,拟建住宅+
 - “城市收缩”不足惧,但要警惕逆势  - 钟伟PK任志强,五问2018楼市  - 2018密件专享:大变局元年,大
 - 从华为夺冠年度欧洲专利申请榜,看  - 盛世警言!2008年,深圳楼市崩  - 全取原则:一间房产吞下整个地球
 - 全球房地产税怎么在收?一文读懂它  - 都市圈惜土如金,可售住房将成为奢  - 装修身位学:床桌台的摆位讲究!
 - 开春密件专享:楼市刀功狠,反身浪  - 深圳解决最大软肋,希望应在江西方  - 我司创始人获“微博2017十大影
 - 2018年开春密讲圆满落幕  - 虚业:致“实业崇拜症”患者。  - 美国是布老虎:论30年最大减税法
 - 珠海万象世界专题讲座圆满结束  - 2018年深圳楼市巨变,花样年专  - 投资者的噩耗,是好东西太多!
 - 政府回收房地产补贴权  - 深圳房价健康化的五类建议  - 你最惨的错配:其小无内、其大无外
 - 智能驾驶时代已启幕,都市生活将被  - 炒股要关注土地经济  - 深圳填海计划公布:5年填海28.
 - 龙岗三大旧改启动更新,用地面积超  - 贺年篇:放纵缩横,爱你亿发!  - 房界最奇葩,献错二十年!
 - 5G时代在即,为何更要坚定地留在  - 内参级密件专享:你要坐吃山丰,狗  - 宋代财迹今穿越,地租补贴在收权!
 - 南开大厦总平面图及立体图修改公示  - 预见2018深圳新楼势,佳兆业城  - 深圳,中国下一个10年的风口,打
 - 未来十年十件大事之预判  - 你不要问我的家乡在何方,请允许我  - 全球最牛楼市买家,可成王区创始元
 - 国务院关于同意深圳市建设国家可持  - 你想无限增值?端正起点思维!  - 深圳处处是“滚”字,真好!
 文章评论 全部文章评论...  
 
顺序显示    逆序显示 0条评论, 总共 0 页  第1页 最首页  前一页  下一页  最后页
深圳市邦恒投资顾问有限公司 房地内参 版权所有外贸商城建设
电话:0755-26929235 市场热线:13924647913(孙先生)
外贸b2c商城建设 粤ICP备证05139260号 E-mail:banq@vip.163.com    技术支持:杰创达
本网所有文字、图片等资料未经许可禁止转载、经许可转载者必须注明出处;
文章内容与观点仅供参考,不构成投资建议,也不代表本网通过文章作出了任何承诺。