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攻占重庆的十条理由
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2017-07-18 11:19:05        点击798
    


限制作业最佳选,现在已是时候了

■购房投资,重在时机

以下观点都是投资视角、而非土著自住视角。

太早进入=投资白痴。3年涨230%、2年涨200%,收益率、时间成本差别都极大。购房投资时机的要求可浓缩为:退出渠道、供求关系、相对比选。

如果退出渠道畅通、供求关系逆转、相对第一优势形成这3大信号未发出,就别进入,一旦发出就应勇敢进入。

我2015年初开始提出“省城浪潮”、“重点不在一线在二线、关键不在房价在地价”的判断,是极早也应该是第一个了。

如2015年中~2016年10月份,各信号说明,全国最佳的选择是武汉、没有之一。当时我的号召是:“700万你就可去武汉实现财务自由”。按5149投资律,就应聚焦最好的武汉而不及其余,那时去成都、重庆、杭州、苏州等都不及武汉,这还啥好说的。

而2016年10月份以后,限购全国化使得之前的判断条件骤变,条件变了结论就要跟着变,资金是不能静止,是要继续投资、继续流动的。

到了2017年初,重庆的3大信号已发出,成了全国的最佳选择。房地产、城市化的判断没有想象的那么困难,这或许是将股市当作楼市的人永远难以理解的。

所以,春节后的3月份开始一直应延续到明年3月份,就是进入重庆的最佳时机点。“700万你去重庆也能实现财务自由”。

那些动则以“我2009年就投重庆了、我2015(6)年就买重庆了”来否定现在挖掘重庆,是无知无畏的,这些人还比较多,请这些人自觉离开(GUN)。也顺便提醒这些人,你从1998年住房改革开始进入重庆,账面数字会更好看哈!

也要提醒,即使如上及下述,重庆机会还是比不少之前的武汉。如不是限购,我今天还是不会推荐重庆,但投资是相对的,现在条件下不推荐反而是错误的,而我客户从3月布局,到现在也已基本收尾。现在公开部分依据。

■重庆是当前最佳投资地的十大理由

一)退出渠道已经畅通

不能退出=有价无市。现在,二手成交已占重庆全市的1/3稍多、城区二手房成交占比则快速逼近1/2。投资的退出渠道已经畅通。

二)拉瓦尔效应,喷口只在重庆

全国居民存款高达62.6万亿,去年我国房地产总成交额仅17万亿、远低于社会零售总额的45万亿,急需提升,提升幅度理论上可有100%。

但全国大城市现在唯独重庆不限购,成为唯一的泄洪口,拉瓦尔效应已形成,但喷口只在重庆!

而要撬动重庆商品住宅的销售,外来资金其实无需很大,比想象的小很多。拉瓦尔喷口效应一旦形成,会……你自己去搜索吧。

三)城区上拐点已出现,住宅供求关系很特殊

在重庆的主要城区,政府拥有的土地也开始进入向下的拐点,虽然比其它城市仍然多一些,但比想象中要少很多。

房地产的供求规律非常不同,很多消费思维的人难以理解。比如说,消费者无论在哪里,消费品都能根据需求来运送给你。但城区居住需求都是偏大的---只要经济条件允许都想住城区,但城区的住宅供应又是个定数。

因此郊区的供应虽然存在影响,但在时间成本越来越高的背景下,不断向城区收缩是无法抵抗的。你要做的是站住好地段,而不是被郊区吓到。

重庆市政府的土地储备开始快速向郊区撤退,这就是你进军城区的信号!管它什么郊区呢。

四)人口回流多、空间缺口大:别被建国建筑、民国建筑吓到

重庆3017万人,但以前实际上很多人在外地做事。在出现“省城浪潮”、沿海人口大规模回流的前提下,实际居住人口将持续增加。

重庆原本是人口出口的重要输出者之一,现在人口回流,必然也是回流的最大受益者。回流的人口将快速改变这里的价格体系。

重庆全市是山地,可开发建设用地偏少。因此,重庆主城区必须为解决2500万人的居住提供空间。以人均30平米计,需要的住宅面积是7.5亿平米,总缺口应该在3亿平米以上。

重庆是老城市,建国建筑、甚至是民国建筑等等的老旧建筑占比太大,加上这些接近于无效的住宅,缺口应该高达4~5亿平米,去中间值4.5亿平米,缺口率就达到了60%。

别看重庆这些年建设规模大,那是因为改革开放之后重庆一度停止了建设,在快速补缺口呢。而真正加速建设,其实是2004年三峡大坝截流后才开始的,要干的活还长着呢。

五)基层基数大,租金信号好,你的下线多

重庆的基层数量真大,对这个可以有两种看法:完了,穷人那么多谁买得起房啊;好啊,穷人多租房者就多啊。而我认为,一将功成万骨枯,穷人多应该看到其优势。

在主城区,重庆的租赁信号与售价比较起来,已经非常可喜了。退出渠道畅通、租金信号良好,在等待增值的过程中,可以租赁赚钱,你还想要什么呢?

说明一下,穷人在这里不是价值判断,只是实施描述啊,别用这个来攻击我。

六)重庆的巨大解放:机动成本覆盖能力的增强

重庆原来发展慢,有个重要的原因就是交通必须机动化。全市山地,步行、自行车都受到了限制,只能机动化。所以重庆是全球最大的摩托生产者,也是汽车的重要产地。更是全国最早进入汽车时代、地铁时代的城市。

由于原来的成本覆盖能力弱,太多的钱用在了交通上,重庆这方面的相对劣势就非常明显。现在各地都机动化了,重庆本身的成本覆盖能力也增强了,终于轻装上阵了。这是重庆的巨大解放。

七)高度聚集的城市:政府投资未被摊薄

山城的特点是,较近的空间距离由于需要盘山,导致交通距离过远。原来交通i成本占比过高,导致重庆对比其它城市有相对劣势。现在机动成本大家都一样了,都是都是开车,重庆的空间距离事实上是变小了。也就是重庆更浓缩了。

上述浓缩,再加上山地导致的城市聚集---建筑密度与容积率比较高,因此,重庆的基建密度其实未被摊薄,而是非常聚集,对于优质地段的购房投资帮助甚大。

八)已经从我国大后方,变成了前线大口岸

重庆原来是我国的大后方,是我国保住国运的地方。陪都的历史,使得这里的建设层次逐渐提升。三峡枢纽的建设,使得这里直辖。

不过,中欧班列的开通,使得重庆从后方变成了前线口岸,成为了中欧物流的中转中心城市。制造业、出口加工业兴起,就业机会大增。

军工城市、制造城市、服务城市、人口大城---资额写信号的叠加,必然会反应在城市价值---直接说就是房价上。

九)成本回旋余地大,保持制造优势能力最强

重庆山地多,因此自然物产多、自然解决手段多。重庆位居我国第二台地,水源丰富,而且水能落差大,水电及其丰富。这就带来了生产成本、生活成本回旋余地都比较大的好处。回旋余地上,重庆可能是全国最大的大城市了。

所以,接下来保持我国制造业优势,重庆就可以发挥更巨大的作用。而且有陪都、物产、水能的底子,这里的服务业就发达、承接能力就强,持续能看里就强。重庆应该视为我国保持制造业优势能力最强的城市。

十)其实是成本价甚至亏本在卖楼

重庆九大主城区的整体楼面地价,理论上估算应该值1万/平米了。也就是说主城区应该2万/平米的售价才能获取基本利润。

按照两年的生产周期并考虑财务人工等成本,主城区整体售价应该在2.5万/平米左右。但现在主城区的售价远没到这个数字,预留的安全空间是比较大的。

从这个意义上说,重庆全市其实是在成本价、甚至是亏本销售自己。外地人,你什么都不用干,就抓着百万、几百万,就可以成为那里的价值分配者,这种行权你爽不爽呢?

■调整结构换主力、投资布局选地多、看重唯一泄洪口

7月9日的密讲第25场上,我说:“调整结构换主力、投资布局选地多、看重唯一泄洪口”。你对此结论是不是已经感到非常意外了?原来原来不是担心土地太多吗?现在为何反过来要喜欢土地多的大城市呢?

关于这个结论的分析是很独到的,目前我还需要为密讲听众保密,以后择机再公开。要提醒的是,富豪们就别去重庆凑热闹了,在一线城市特别是深圳选择顶级豪宅是你最好的去处。但是中产阶级的财富保卫战,目前只有重庆!请注意:因为限购,只剩重庆。

7月9日推送《当前投资的最佳城市是:》、7月10日推送《短收打劫,我的急告》(点标题可阅读)后,在后台要求我明示重庆最具潜力的片区是哪个?所说的最佳十大买入地点是哪里?投资最佳的产品是哪种?……的留言太多。

请各位别再留言了,否则会对后台管理造成严重干扰。由于我们客户在今年3月开始布局,目前正在收尾中。具体的片区和产品还不能公开说,收尾完成后才能公开。

现在想提前知道的,只能到“知乎”或“分答”的公众号上,找到我并复制黑括号中的文字:【请问重庆最具潜力的片区是哪个?最佳的十大买入地点是哪里?投资最佳的产品是哪种?】,选择私密提问(公开提问不回复),我通过此方式告知真正需要的人,其他途径一概拒绝。请理解!

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