“波托菲诺·天鹅堡2期3区”考查流水帐
半求
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〖时间〗：2005年09月12日09：10~10：30
2005年09月14日09：10~11：45
2005年09月14日14：00~18：00
〖天气〗：细雨、有浓雾
〖事件〗：实地步行考查南硅谷·听海花园项目情况
〖地点〗：高新南环道以西、高新南11道以南、滨海大道以北、科苑南路以东
〖实录〗：

■小区概况

天鹅堡二期三区是波托菲诺项目中的组成部分，项目处于整个波托菲诺的北部，也是天鹅堡的的核心位置、综合条件最好的位置。

天鹅堡二期三区占地面积30010.4平方米，总建筑面积79104.85平方米，项目包含有高层、小高层、带电梯多层等多种建筑形态，共计p、m、n、q四栋，其中q栋为高20层的高层住宅，m栋为小高层，p、n为7-8层的多层住宅，四栋共计195户，容积率1.67。

项目南临整个欢乐谷，东有4万平方米天鹅湖，背靠天鹅堡二期，距离燕含山公园直线距离只有约400米。其南北高层与小高层之间的楼间距有60多米，而与二区之间的楼距有200多米。

三区与二区之间的湿地园林面积达16000平方米，而三区本身的组团园林面积达21000平方米。与一期、二期一区及二区的园林形成从蒂诺山到天鹅湖、从小区西侧主入口到天鹅湖两条主要绿化轴线，园林面积之大，比很多小区总的占都都要大许多。

■小区创新

半求看完小区以后，觉得以下创新值得学习推广。

【深圳首创全隐蔽式水岸会所】

此前，香域中央做了半隐式会所，也就是说通过缓坡将会所、设备房的屋顶与园林连接起来，将屋顶变成园林的一部分。而半求看到，三区的会所未来将建设成全隐蔽式水岸会所，这个做法是深圳的首创，将实现屋顶与园林的一体化，扩大园林空间。

这个会所位于天鹅湖边，屋顶与小区内部园林等高，园林顺势延续到会所屋顶，屋顶上有绿化、无边际游泳池。而会所一楼地面则与天鹅湖水面保持等高。形成立体、交叉的园林格局。

【深圳首创挑高电梯厅、挑高八角行餐厅】

挑高阳台、挑高入户花园已经耳熟能详，不是什么新鲜事。但是电梯厅挑高则是华侨城的首创。在二区推出品字形电梯之后，三区首创了挑高电梯厅。即在复式单位，由于上下两层为一户人家，因此电梯厅直接从下面一层通到上面一层的楼顶，复式层的电梯间净层高为6.25米，站在电梯厅中，加上上空设计了采光窗，足以让人震撼。

同时，其挑高八角型餐厅也是深圳首创。

【深圳唯一挑高三层、可以做攀岩的入户花园】

半求在正在装修的样板房可以看到，其中一套复式的入户花园，由于本身具有两层，而上面一套平面还有一层，因此，其入户花园挑高达三层，这是深圳截止到现在独一无二的。同时，由于具有三层的高度（总高9米6），因此已经可以在入户花园的侧墙装置攀岩。

【深圳住宅中步行楼梯最宽的楼盘】

按照设计规范，住宅的步行楼梯宽1米1就满足了要求，深圳的住宅也基本是这样做的。但是在天鹅堡三区，半求测量的数据是，无论是高层还是多层，其步行安全疏散楼梯通道宽度都达到132公分，超出国家规范达到22公分，是深圳步行楼梯最宽的项目。楼梯越宽，行走越舒适、搬运越方便，值得推广。

而且半求建议感兴趣的人到现场考查以下，楼梯不但宽，而且楼梯坡度还较小较为缓和，原因就在于其设计了较多的转角平台，使无论是年轻人还是老年人，行走都是不太吃力的。

【深圳首创不锈金属管材雨水及污水系统】

在三区，半求看到，污水及雨水系统的下水管华侨城并没有采用平常的pvc管材，而是采用了钢壁厚度4mm的不锈金属管材，以达到耐久性、耐冲击的目的。而每户的下水件则还是采用常规的pvc连接件。

【深圳首创全隐蔽式污水、雨水、消防水系统】

小区还有一个创新，就是污水、雨水、消防水系统设计成隐蔽式，达到隐蔽目的有三种做法：

一、在凸窗侧、电梯厅、阳台侧设计管井或者遮挡板，这样一来外面的视线就看不到管子达到隐蔽的目的。二、实在无法遮挡的，就将管子变成与外墙同颜色，这样一来，外面视野内也看不到管子。

【设备功能阳台】

在三区，无论是平面户型还是复跃式户型，都设计了设备功能阳台。一些是在挑高阳台上，在侧墙中间位置设立一个凸板，所有设备可以上墙，保持地面干净整洁。而平面户型，则在厨房一侧设计了一个独立的阳台空间，供放置设备所用。这对于需要设置重要空调、中央热水系统的家庭来说，是很受欢迎的，也是在总结了前几期建设基础上所总结出来的经验。

【深圳最大面积采用活动式百页窗式遮阳系统的楼盘】

在朝东的阳台、凸窗上，如果半求没有看错的话，华侨城设计了活动式百页窗式遮阳系统。这种遮阳系统的好处是需要遮阳的时候可以将遮阳系统关闭，但柔和的光线还是能够透入房间，强烈的日光被遮挡。而不需要的时候可以将遮阳系统开启。这种做法对于遮阳、保护隐私都是非常有好处的。

【深圳住宅中玻璃砖墙应用最多的楼盘】

在相邻阳台的隔墙上方、电梯厅外侧墙、入户花园侧墙等多个部位，都大面积采用了玻璃砖墙的设计方式。这种方式的优点是即保证了隐私，又将局部空间感改善，不那么封闭了，采光也好了。

在目前钢化玻璃技术已经完全成熟的情况下，华侨城大面积采用玻璃砖墙，应该是一个明显的信号。同时，三区则是深圳到目前为止玻璃砖墙应用最多的楼盘。

【深圳跃差最大的楼盘】

在跃复式户型中，一些户型的客厅是下沉式的， 楼下主客厅比入户花园的地面矮159.5公分，也就是说，虽然只是跃式，但是在空间感上，已经有了复式的感受。这个跃差是深圳所有跃式中最大的。

【绿化思路全面进化】

华侨城区域是深圳绿化最好的地方，但是从去年开始，华侨城市的绿化思路已经全面进化，突出表现就是不但注重乔木，而且注重灌木与乔木的搭配，并更加注重野趣、自然，人工痕迹减少到最低限度。

这种思路现在也全面渗透到了三区的绿化中去，在已经完成局部的部分，半求看到，茂盛、浓密、立体、多层次、多色彩的绿化感觉油然而生。可以说，波托菲诺让深圳一些号称豪宅的一些小区，无论是规划上，还是绿化上、环境上，都黯然失色。

【豪宅中唯一赠送隐式衣柜】

在现场半求看到，三区的一些户型与凸窗一起设计了赠送的隐蔽式衣柜。在深圳销售价格7000以上的楼盘中，这是第一家这么做的。

【浅培土式入户花园】

入户花园和洗手间圴是采用的下沉式，下沉尺度入户花园为13公分，洗手间为36公分。入户花园下沉的做法深圳比较少见，这样一来，未来业主培土是非常方便的。

■小区特点

不知道深圳还有哪个小区与“波托菲诺·天鹅堡”一样，每一期的命名如此麻烦，这一次推出的是“波托菲诺·天鹅堡2期3区”，念起来都累。三期就三期嘛，在此，为社会大众方便考虑，半求建议华侨城改变每期的命名策略，别每一期还分几区了。

【波托菲诺是深圳特区内最大规模的小区】

波托菲诺总占地面积80万平方米、建筑面积108万平方米，是深圳第二大盘。仅次于宝安占地面积116万平方米、总建筑面积180万平方的桃源居。

深圳到目前为止只有这两个项目占地在80万以上，属于深圳大盘的第一梯队。未来，尖岗山别墅区占地将达到2.3平方公里，成为深圳大盘的冠军，同时也是全国最大的纯别墅住区。

而深圳大盘的第二梯队有万科城、百仕达花园、蔚蓝海岸、东海岸、第五园、半岛城邦、招商海月、四季花城、新亚洲花园、星海名城、振业城、怡美山庄 ，这些楼盘占地面积都在30万~50万平方米之间。

而波托菲诺是深圳特区内规模最大的小区。由于深圳特区内已经没有成片土地供应，因此可以判断，波托菲诺的冠军头衔将一直能够保持下去。

【波托菲诺是深圳迄今为止集中社会名流最多的小区】

当董建花、柳传志、徐克、李玮峰等社会名流落户波托菲诺以后，特别是作为配套了央校作为教育机构以后，波托菲诺对于社会名流、财富人士产生了越来越大的吸引力。单就半求掌握的情况，落户波托菲诺的市级及其以上的政界要人就有18位、文体明星36位、商界名流190位之多。

可以说，波托菲诺是深圳迄今为止集中社会各界名流最多的小区。相信随着建设的逐步推进、住房的增加，落户这里的各界名流还将逐步增多。

【波托菲诺是深圳聚集地产老总最多的小区、华侨城是地产公司的地产公司】

在波托菲诺，经常可以见到某家房地产企业的董事长、总经理、副总经理之类的人物。其中非常知名的房地产人士也比比皆是。其实几个为了自己项目而在公开场合贬低波托菲诺的房企老总，他们自己就住在波托菲诺。

半求认为，深圳没有哪一个项目象波托菲诺一样，能够获得如此之多的房地产企业副总及以上人物的支持票。同时，这里还是深圳房地产专业人士最聚集的小区。因此，在业界就有“波托菲诺是地产老总的小区、华侨城是地产公司的地产公司”之说，半求觉得，这个说法是十分有道理的。

【波托菲诺是深圳产品线最完整的小区】

波托菲诺分纯水岸、天鹅堡两个区域，纯水岸内拥有高层、小高层、多层、townhouse、别墅等多种建筑形态。而天鹅堡内则拥有高层、小高层建筑形态。

也就是说，波托菲诺基本包含了所有的建筑形态，是深圳产品线最完整的小区。

【波托菲诺是深圳拥有内湖数量最多、面积最大的小区】

波托菲诺分纯水岸、天鹅堡两个区域，纯水岸内拥有7万平方米的燕栖湖，而天鹅堡内拥有4万平方米的天鹅湖。此外，小区还设计有3个游泳池共计9000平方米，园林水面景观中，有天鹅堡二期16000平方米的湿地水面及其一期1000平方米喷水及静水景观，蒂诺山公园设计有1000平方米水面，纯水岸有1000平方米园林水面。

这些水面加起来，整个波托菲诺到现在为止就拥有了水面：70000+40000+9000+16000+1000+1000=137000平方米。

以80万占地、108万建面计算，每十平方米裸地分享的水面为1.7125平方米，逾17%强。每十平方米建筑面积分享的分享的水面为1.2685平方米，近13%。

这两个比例在深圳是极为罕见的。

【波托菲诺是深圳唯一同时拥有内湖、内山的小区】

波托菲诺不但拥有燕栖湖、天鹅湖两个占地11万的内湖，而且天鹅堡西北角还拥有蒂诺山。同时拥有内湖和内山，这是深圳所有小区中绝无仅有的。

■工地概况

华侨城的所有工地，无论是锦绣花园、还是内部职工房燕栖楼，更不用说纯水岸、天鹅堡了，工地管理、质量控制、建筑用料、施工水平都是有目共睹的。天鹅堡从一期到二期一区、二区直止现在的三区，半求一路跟踪看下来，都觉得相当好，所以反而觉得工程上的东西没有什么好说的了。所以半求就决定简单地描述一下现在工地的一些情况，不多加笔墨。

天鹅堡二期ⅲ区的户型全部都是一梯两户，朝向上全部都是东南、南向，所以朝向通风上是非常不错的。在每栋的两侧单位设计了八角餐厅。平层单位房间净层高3.05米，跃式户型客厅的净层高可达4.65米，房间净层高3.05米。房间、客厅楼板厚度为15公分，电梯间及公共部份楼板厚度为12公分，楼梯墙壁与分隔墙壁厚度均为20公分，房间凸窗外凸度为80公分，净凸为67公分，墙壁厚度为20公分。

每户有双层挑高阳台，跃式户型的客厅净层高可达4.65米、房间净层高3.05米；平层的客厅净层高可达3.05米，房间净层高3.05米（样板房装修以后净层高2.88米）。入户花园和洗手间圴是采用的下沉式，下沉尺度入户花园为13公分，洗手间为36公分。入户花园下沉的做法深圳比较少见，这样一来，未来业主培土是非常方便的。

高层住采用的是剪刀式步行安全疏散楼梯，通道宽度为132公分，

天鹅堡二期ⅲ区是天鹅堡整个区内最好的位置，处于小区中央、靠近天鹅湖，同时二期ⅲ区不靠近任何主干道，而香山街又被植被层层覆盖，因此噪音影响非常小，唯一的噪音源就是欢乐谷对南面第一排建筑造成的一些影响。而小区的内部绿化率达到55%，景观良好，近可观欢尔谷与天鹅湖、谛诺山的全部景观，远可眺梧桐山，尤其是南面、东南视野开阔，除满地的绿色植物、欢乐谷、户面之外无任何视线的阻拦，而东面则看两条长达600米的绿化轴线园林。特别是从谛诺山到天鹅湖到欢乐谷之间形成的景观轴线组合了多个景观空间，山、湖、谷顺应了地形的变化，一直延伸到天鹅堡二期的小区园林之中，效果是非常宜人的。

三区目前已经进入园林绿化、内外装修阶段，因车库平台正在施工中，显的工地有些紧张，处处堆满了钢筋和陶瓦，会所刚开始土方施工，会所设计采用的是地下隐藏式，会所的顶是小区的游泳池和绿化，与小区内部地平保持同一水平，地面保持与天鹅湖水面基本平齐。

楼体外观整体以米黄为主，并每户都设了隔阳的暗红色百叶窗，看上去与墙壁比较协调，进入楼梯后感觉楼梯坡度较小较为缓和，宽度是132公分，复式户型的电梯采用的是两层眺高设计，净层高为6.25米，这种建筑结构在深圳属首例，万佳牌的防火门摸和视觉比较不错，入户花园的设计够大气，看样板房的装修完全可以在入户花园的位置装攀岩墙，楼下主客厅比入户花园的地面矮159.5公分，户型并设计了功能阳台，未来中央空调的室外机就可以放在这里了。

不过由于复式户型叠加在一起之后，由于结构的原因，就不能装配厨房集中式排烟管了，这是一个遗憾，也是目前房地产届智慧还不能解决的问题。

■建筑用料

新丽牌混凝土、北江牌水泥、kinglion牌擦座、crown牌pvc下水管道、八达胶管、南塑牌电线套管、路友pvc套管、红狮牌陶瓦、华南电缆、澳世外墙喷涂工艺涂料、奥的斯的电梯、万佳牌的安全防火门、坚美铝合金、roto五金件、加气轻型隔音砖……

图：
1、从4万平方米的天鹅湖看天鹅堡

2、去年清淤时期的天鹅

3、湖、楼、山、树

4、楼与唐朗山脉的关系

5、湿地园林规划图

6、从南面看小区

7、要开盘了，上海宾馆前路牌广告

8、静

9、2003年10月18日的三区工地

10、早期拍摄的一期园林

11、纯水岸的绿岛

12、天鹅湖局部景观

13、八角餐厅及景观

14、深圳首创挑高八角行餐厅

15、roto自锁自解角链

16、一体式隔臭地漏

17、注意看右边的小东西，那是深圳出现的第一个为下沉式卫生间所设计的透气孔，防止填充以后产生气味不能飘散。

18、八角餐厅外观（涂料还没有施工）

19、遮阳系统

20、二区一景

21、窗外的欢乐谷及燕含山公园绿化

22、香山街全部被绿化覆盖

23、【深圳首创不锈金属管材雨水及污水系统】

在三区，半求看到，污水及雨水系统的下水管华侨城并没有采用平常的pvc管材，而是采用了钢壁厚度4mm的不锈金属管材，以达到耐久性、耐冲击的目的。而每户的下水件则还是采用常规的pvc连接件。

24、工地管理是一流的

25、看到蓝色的就是空调水管，以颜色区分是不错的

26、天鹅湖全景

27、窗外

28、园林已在施工中

29、二区园林之一

30、小区内的缔诺山公园

31、 深圳唯一挑高三层、可以做攀岩的入户花园

半求在正在装修的样板房可以看到，其中一套复式的入户花园，由于本身具有两层，而上面一套平面还有一层，因此，其入户花园挑高达三层，这是深圳截止到现在独一无二的。同时，由于具有三层的高度（总高9米6），因此已经可以在入户花园的侧墙装置攀岩。

32、阳台设计：注重设备上墙、玻璃砖大量应该

在相邻阳台的隔墙上方、电梯厅外侧墙、入户花园侧墙等多个部位，都大面积采用了玻璃砖墙的设计方式。这种方式的优点是即保证了隐私，又将局部空间感改善，不那么封闭了，采光也好了。

在目前钢化玻璃技术已经完全成熟的情况下，华侨城大面积采用玻璃砖墙，应该是一个明显的信号。同时，三区则是深圳到目前为止玻璃砖墙应用最多的楼盘。

33、喷式施工的涂料，防裂性能更为严重优越，但成本更高。深圳全面采用喷涂，仅此一家

34、建筑与周围园林的关系，什么叫园林好？

35、看华侨城、深圳湾、香港群山

36、美得让人忍不住

37、天鹅湖，恋爱之处

38、看香港方向

39、车库顶全面采用预应力布筋，深圳同样只有这一家，这样做，将使车库内部做到无梁，美观实用，但成本就高咯

40、这里是国家领导人到深圳经常参观的地方，香港的前特首就住在这里

41、小高层、多层已经封顶，但高层还没有封顶

42、坡顶正在做防水呢

43、透明鞋柜

44、天鹅湖

45、天鹅堡、红树西岸等豪宅样板装修都开始表现出内敛沉稳的特色

46、