导读：
■大城市土地市场逻辑的三大变化
■土地供应锐减，企业面临生死存亡
■房地产是全国价值体现的承载去处
■从回波到扩散的必然性，高价值土地受益
正文：

■大城市土地市场逻辑的三大变化

8月22-24日，2017中国深圳国际房地产业博览会将在深圳会展中心1号馆举行。作为中国土地第一展，本次房博会将带来上海、重庆、合肥、长沙、太原、哈尔滨、沈阳、南京、南宁、兰州、珠海、无锡、宁波、柳州、盐城、徐州、咸阳等50多个热点城市的最新土地资讯。

据了解，房博会迄今为止已经累计服务了全国21省、3直辖市、187市县，吸引了253个国土、规划、招商部门及机构参展，共展出土地4805宗，展出土地面积约1039.7平方公里。一年一届的房博会，已然成为全国土地市场的一次盛事，为政府出让土地、企业寻找土地提供了最佳的交流渠道。

在中国，土地非常稀缺，如果能够高效利用，不仅有助于提升城市价值，更将为企业实现可观的效益。因此土地市场的任何变化，都应该引起企业的高度重视。而据@房地内参 观察，目前全国各大城市的土地市场逻辑正在发生三大变化，分别是：①关系到企业的生死存亡；②全国价值体现的承载去处；③城市从回波到扩散的必然性。

■土地供应锐减，企业面临生死存亡

在国内，房企的主营业务主要分为两大块：开发和租赁。但是在全国数万家房企中，以土地开发为主的开发型房企占绝大多数，将租赁业务作为主营业务的房企极少，据《北京商报》的不完全统计，目前我国规模化住房租赁企业大概只占到住房租赁市场份额的2%左右。

房企之所以热衷于拿地开发，原因就在于土地开发能够通过快速销售、快速回款从而实现高周转，更有利于维持企业长远发展。而回报周期长、不能一次性回笼租金的租赁业务，很难快速地解决房企的拿地成本、人工成本、材料成本等问题。

根据3月份《南方日报》的报道，在国内的一些大型房企，一家房企正式员工总数已经超过了11万人。如此庞大的从业人群，仅靠租赁回笼资金来支付人工成本，显然是远远不够的，在此情况下，为了维持企业运营和团队队伍，房企必须不断储备土地。

但是随着住房租赁试点在广州、深圳、南京、杭州、厦门等全国首批12个城市展开，租购并举的时代正在到来。租赁市场土地需求不断上升，导致的结果是二线及以上城市可供房企开发的有效商品住宅用地将锐减。这意味着这些城市商品住宅用地的供求矛盾将空前紧张，房企之间关于土地的竞争也将更加激烈。

■房地产是全国价值体现的承载去处

自古以来，房地产是中国人最为青睐的财富载体，是资产保值增值的首选标的。特别是从中国从1979年改革开放至今，经济飞速发展，社会财富日益巨增，2008年后世界金融危机，国内施政有方所受波及稍少，如今已经累积了巨量的社会剩余财富。

根据中国家庭金融调查（CHFS）的结果，中国家庭的房产在总资产中占比高达69%。而汇丰银行公布的数据表明，中国80、90后7成有房，比例居全球首位，而无房者中，91%今后5年内有购房计划。如果按照中国人对房子的热爱程度，目前社会积累的巨量剩余财富最终流入房地产，将是大概率事件。

其中有效城区的房地产逐年长期上涨，正是吸收人类创造的剩余价值的结果。要知道社会越发展，经济和技术越发达，有效的土地反而是越来越少的。在社会剩余财富稳步增长但是可利用土地数量减少的情况下，全国的财富和价值都将加速向有效土地聚集，进而有可能使得有效土地的价值发生质变。

■从回波到扩散的必然性，高价值土地受益

对此，诺贝尔经济学奖得主冈纳·缪尔达尔提出了著名的“回波效应”和“扩散效应”，揭示了城市土地价值的变化规律。所谓“回波效应”是指经济活动正在扩张的地点和地区将会从其他地区吸引净人口流入、资本流入和贸易活动，从而加快自身发展，并使其周边地区发展速度降低。

而“扩散效应”是指所有位于经济扩张中心的周围地区，都会随着与扩张中心地区的基础设施的改善等情况，从中心地区获得资本、人才等，并被刺激促进本地区的发展，逐步赶上中心地区。

像深圳就是回波效应和扩散效应表现得最明显的城市。改革开放初期，国家大力支持深圳经济特区的建设，以致周边乃至全国的人口、资源等都被吸附过来，人力、物力、资本的高度集中，让深圳仅用了短短三十多年就跨入全球大城市之列。如今深圳在国际国内的大城市地位已经奠定，又反过来带动东莞、惠州、中山等周边城市价值的提升。

从回波效应到扩散效应是大城市发展的必然规律。而房地产的剩余价值总归入特征，以及从回波到扩散的必然发生，意味着超级大城市周边的城市土地价值也将迎来一轮上升周期。而一年一度的深圳房博会，正是这些高价值的土地资源展示平台，自然不容错过。

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