楼市再传重磅消息！

8月11日下午3点多，“澎湃新闻”报道说：上海住建委表示，将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则，对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目，也可以考虑转型为租赁住房。

这意味在，在北京、上海这类“对商办物业、类住宅高度管控”的城市，政策出现了重大调整。其直接结果是——大量滞销、库存的商业物业、类住宅获得了转机，有机会转型为租赁住房。

这一新政将带来三大影响：

1、空置的商办物业、类住宅的开发商、业主。此前，他们基本上濒临绝境。现在政策转变之后，这些资产等于被盘活了。

2、新政如果普及，意味着中心城市“可以出租”的住房量大增，对于平抑租金价格，将产生巨大的作用。

3、商办物业转型、类住宅盘活，对于商品住宅价格有抑制作用。

事情的缘起是这样的：今年春节之后，北京率先出台了“限商政策”，随后上海、深圳、广州等中心城市纷纷跟随。其中北京、上海最为严厉。

中心城市严管“商办物业”、“类住宅”，主要原因是：

第一，以北京、上海为代表的城市，需要控制人口总量，但商办物业、类住宅等通过改变用途，具有了居住功能，让城市人口失控，而且情况日益恶化；

第二，房企拿商办类土地，费用较低。但通过改变用途，实现居住功能，可以卖高价。这样，涉嫌改变规划用途，让政府收入减少。

第三，商办物业改为居住，存在消防、环保等多方面的隐患。

但“限商”之后，一个问题随即而来：在中心城市，商办物业的库存量都非常大，卖不出去、租不出去。这些房子空置着，无法产生效益。而另一方面，大城市房屋租金非常高，可供租赁的房源有限。

正是基于这种考虑，7月17日广州在《加快发展住房租赁市场工作方案》中，率先提出了“允许将商业用房等按规定改造成租赁住房”。不过，由于当时广州的方案里出现了“租购同权”，大家注意力都被吸引到了那里，没有关注“商办物业”的新动向。

此次上海之所以改变“打法”，跟一位政协常委的提议有关。

据报道，上海市政协常委屠海鸣在《关于借鉴香港“群租房”管理经验，加强白领公寓、单身公寓等集中式租赁住房监管的建议》提案中表示，上海应尽快研究制定商业用房改建为租赁住房的具体操作办法。同时，实行“发牌”制度，对于符合条件的这类租赁住房，发放允许经营的“牌照”。

上海市住建委在回复中称，将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则，“我们建议，对于区域商办闲置较多，职住不平衡的，在不改变土地使用性质的前提下，允许其改造为公寓对外出租。”住建委表示，对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目，也可以考虑转型为租赁住房。

上海住建委还表示：“现阶段，市住建委正会同规土、消防、公安等相关部门制订相应的实施细则。”初步设想是按照“以区为主、总量控制、守住底线”的原则，在保证使用安全、消防安全、人员可控的前提下，建立相应的规范和标准，将其规范化。

此外，目前，上海工商管理部门在落实《上海市新兴行业名称和经营范围表述分类目录》基础上，正探索放宽经营范围表述，解决集中式租赁公寓这类新兴业态“身份认证”问题。

广州、上海在商办物业、类住宅政策上的重大转向，是值得称赞的。毕竟，官方只简单地锁死“商办物业”、“类住宅”，会带来资源的浪费。通过严格的牌照制度，激活这些空置房屋，有利于平抑房价和租金价格。

那么，大城市的商办物业库存量到底有多少？

上图是2016年上半年，部分城市“商业用房”的“消化周期”数据。我们可以看到，成都的“商业用房”要全部租出去、卖出去，大约需要168个月。其实，成都还不是问题最严重的，当时的报道称，深圳的“消化周期”长达20年。

据仲量联行最新数据，2017年上半年深圳共有8个新竣工的甲级办公楼项目，总供应量超过 70万平方米，截至2017年二季度，深圳甲级办公楼存量达580万平方米。全市甲级办公楼市场空置率上升至16%，较去年底上升了超过3个百分点。

在上海，库存的“商业用房”面积据称已经超过1000万平方米，消化周期也长达8到10年。这正是王健林和潘石屹急于转型的重要原因，万达偏重综合体，SOHO中国偏重于写字楼。

此次上海新政如果能在全国推广，将对于中心城市房价、租金价格产生显著的抑制作用。