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上海再放大招,打压高房价高房租:楼市将允许“商改租”
作者:中国房地产商学院   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2017-08-12 19:43:33        点击803
    

楼市再传重磅消息!

8月11日下午3点多,“澎湃新闻”报道说:上海住建委表示,将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则,对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目,也可以考虑转型为租赁住房。


这意味在,在北京、上海这类“对商办物业、类住宅高度管控”的城市,政策出现了重大调整。其直接结果是——大量滞销、库存的商业物业、类住宅获得了转机,有机会转型为租赁住房。

这一新政将带来三大影响:

1、空置的商办物业、类住宅的开发商、业主。此前,他们基本上濒临绝境。现在政策转变之后,这些资产等于被盘活了。

2、新政如果普及,意味着中心城市“可以出租”的住房量大增,对于平抑租金价格,将产生巨大的作用。

3、商办物业转型、类住宅盘活,对于商品住宅价格有抑制作用。

事情的缘起是这样的:今年春节之后,北京率先出台了“限商政策”,随后上海、深圳、广州等中心城市纷纷跟随。其中北京、上海最为严厉。

中心城市严管“商办物业”、“类住宅”,主要原因是:

第一,以北京、上海为代表的城市,需要控制人口总量,但商办物业、类住宅等通过改变用途,具有了居住功能,让城市人口失控,而且情况日益恶化;

第二,房企拿商办类土地,费用较低。但通过改变用途,实现居住功能,可以卖高价。这样,涉嫌改变规划用途,让政府收入减少。

第三,商办物业改为居住,存在消防、环保等多方面的隐患。

但“限商”之后,一个问题随即而来:在中心城市,商办物业的库存量都非常大,卖不出去、租不出去。这些房子空置着,无法产生效益。而另一方面,大城市房屋租金非常高,可供租赁的房源有限。

正是基于这种考虑,7月17日广州在《加快发展住房租赁市场工作方案》中,率先提出了“允许将商业用房等按规定改造成租赁住房”。不过,由于当时广州的方案里出现了“租购同权”,大家注意力都被吸引到了那里,没有关注“商办物业”的新动向。

此次上海之所以改变“打法”,跟一位政协常委的提议有关。

据报道,上海市政协常委屠海鸣在《关于借鉴香港“群租房”管理经验,加强白领公寓、单身公寓等集中式租赁住房监管的建议》提案中表示,上海应尽快研究制定商业用房改建为租赁住房的具体操作办法。同时,实行“发牌”制度,对于符合条件的这类租赁住房,发放允许经营的“牌照”。

上海市住建委在回复中称,将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则,“我们建议,对于区域商办闲置较多,职住不平衡的,在不改变土地使用性质的前提下,允许其改造为公寓对外出租。”住建委表示,对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目,也可以考虑转型为租赁住房。

上海住建委还表示:“现阶段,市住建委正会同规土、消防、公安等相关部门制订相应的实施细则。”初步设想是按照“以区为主、总量控制、守住底线”的原则,在保证使用安全、消防安全、人员可控的前提下,建立相应的规范和标准,将其规范化。

此外,目前,上海工商管理部门在落实《上海市新兴行业名称和经营范围表述分类目录》基础上,正探索放宽经营范围表述,解决集中式租赁公寓这类新兴业态“身份认证”问题。

广州、上海在商办物业、类住宅政策上的重大转向,是值得称赞的。毕竟,官方只简单地锁死“商办物业”、“类住宅”,会带来资源的浪费。通过严格的牌照制度,激活这些空置房屋,有利于平抑房价和租金价格。

那么,大城市的商办物业库存量到底有多少?

上图是2016年上半年,部分城市“商业用房”的“消化周期”数据。我们可以看到,成都的“商业用房”要全部租出去、卖出去,大约需要168个月。其实,成都还不是问题最严重的,当时的报道称,深圳的“消化周期”长达20年。

据仲量联行最新数据,2017年上半年深圳共有8个新竣工的甲级办公楼项目,总供应量超过 70万平方米,截至2017年二季度,深圳甲级办公楼存量达580万平方米。全市甲级办公楼市场空置率上升至16%,较去年底上升了超过3个百分点。

在上海,库存的“商业用房”面积据称已经超过1000万平方米,消化周期也长达8到10年。这正是王健林和潘石屹急于转型的重要原因,万达偏重综合体,SOHO中国偏重于写字楼。

此次上海新政如果能在全国推广,将对于中心城市房价、租金价格产生显著的抑制作用。

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