“cbd·星河世纪”考查流水帐
半求
banq@vip.163.com
〖时间〗：2005年09月09日10：00~13：45
2005年09月20日14：50~16：45
〖天气〗：阳光、有雾
〖事件〗：实地步行考查中心区·星河世纪项目情况
〖地点〗：深南大道南侧，彩田路西侧，福华路北侧，岗厦村东侧
〖实录〗：
■项目特点
【概况】
星河世纪位于深圳中心区深南大道与彩田路交汇处，在深南大道南侧，彩田路西侧，福华路北，岗厦村东侧。与彩天名苑，彩虹大厦，彩福大厦，岗厦村为邻。
星河世纪总建筑面积约为15万平米，分为高档写字楼、公寓和世纪广场购物中心，其中：a栋为世纪中心写字楼，约为4万平米，b、c栋为cbd公寓，约为5.5万平米，一至四层为购物中为心，约为2.5万平米。
【星河地产：2005深圳中心区冠军】
星河地产在深圳中心区已经拥有以下项目：
1、位于中心区福华三路、会展中心正对面的星河国际丽兹·卡尔顿（ritz-carlton）酒店占地面积9813.9平方米、建筑面积8万平方米（酒店部分建筑面积5万平方米、写字楼部分面积3万平方米）。
2、星河世纪广场占地面积11700.7平米，建筑面积157976万平米。
3、星河·国际项目占地面积3万4千平方米，建筑面积15万平方米。
4、星河soho购物公园占地3.5万平米，建筑总面积78447.9平方米
以上四个项目占地面积共为：9813.9+11700.7+34000+35000=90514.6平方米.建筑面积总计为：80000+157976+150000+78447.9=466423.9平米。
半求经过分析研究后作出判断，星河地产在占地面积上少与片区冠军“和记黄埔”地产占地14万平的黄埔雅苑（但黄埔雅苑会所、学校用去2万平米），但“和记黄埔”目前在片区内的开发已经结束而没有后续地块，因此虽然星河占地是亚军，但可开发用地则是冠军。但星河地产在占地面积上多余第三名荣超地产近3倍。
在建筑面积上、供应面积、可销售面积面积上，星河则是当之无愧的深圳中心区冠军。因此，星河去年提出的“深圳中心区建设专家”是名符其实的。这样一来，未来星河在中心区的资源、客户优势将实现共享，为星河项目带来更大的保值增值保障，就深圳经验来看，片区垄断或者准垄断者，将更有保值增殖的潜力，比如招商地产的蛇口、华侨城地产的华侨城、万科地产的坂雪岗等等。
同时，星河地产也是唯一在深圳中心区，产品线覆盖住宅、商业、酒店、写字楼等多种形态的专业地产开发商。
【星河世纪是2005中心区新增楼盘的老大】
在深圳中心区，各个可售楼盘的规模排序为：
1、大中华国际交易广场占地面积30396.3平方米、建筑面积30万。
2、星河世纪占地面积11700.7平米、总建筑面积约为15万平米。
3、深圳国际商会中心用地面積8192平方米、總建築面積13395平方米。
4、金中环商务大厦占地面积7368.10平方米、总建筑面积128466.00平方米。
5、卓越时代占地面积7295平方米、总建筑面积12万平方米。
6、凤凰大厦用地面积11038平方米、总建筑面积106436.2平方米。
7、新世界中心占地5578平方米、建筑面积107917平方米。
8、安联大厦占地5917.3平方米，总建筑面积93730平方米。
9、诺德中心占地5600平方米，建筑面积92648平方米。
其中星河世纪、卓越时代、凤凰大厦是今年新增的楼盘。其它楼盘都是去年开始销售的楼盘，而规模排在片区第一的大中华国际交易广场问题重重，也是去年就开始销售的楼盘。
从这个角度来看，星河世纪是2005中心区新增楼盘的老大。
【星河世纪是中心区唯一涵盖写字楼、公寓、大商业的建筑综合体】
星河世纪总建筑面积约为15万平米，分为高档写字楼、公寓和世纪广场购物中心，其中：a栋为世纪中心写字楼，约为4万平米，b、c栋为cbd公寓，约为5.5万平米，一至四层为购物中为心，约为2.5万平米的集中性大商业。
在中心区，绝大多数楼盘要不就是写字楼、要不就是住宅带一些小商业，涵盖写字楼、公寓、大商业的建筑综合体，只有星河世纪。
■周边情况
星河世纪所在的位置处于中心区，众所周知，中心区剩余的可开发地块已经不多，因此星河世纪能够推出15万的建筑面积供应市场，将是中心区住宅市场中未来再难以见到的情况了。
位置有优有劣，优远大于劣。优在中心区供应的尾声、交通方便、地段非常好，与4#地铁岗厦站、1#地铁会展中心站距离都不远，而是是中心区内仅有的两个新增楼盘之一。
劣在和深南大道、彩田路的零距离，噪音将是此项目的劣势，但这也是中心区楼盘的通病，闹市区，就免不了噪音。不过星河准备在噪音面都装配中空隔音玻璃，后的效果会如何？
星河世纪与岗厦村相距较进，岗厦村人流量较大，层次参差不齐，动人口较多，卫生较差，规划相当不协调，虽然未来改造是肯定的，但估计大家还要忍耐3年以上的时间。而此项目的附近还有一些土地在待建中，到时的噪音、灰尘将会有阶段性增加。
■工地考查
星河世纪工地比较小，因此布置极为紧凑，导致材料堆放也相对零乱，原来一些堆放一楼的东西因现在修建营销中心搬到了外面了，但是整个工地的管理还是延续了星河一贯的风格，那就是比较踏实和实际，每层的几个出口、各个个电闸都有专人负责，而且进入本工地全部被严格要求戴安全帽，有人检查。
【写字楼框架施工快，住宅应先完工】
星河世纪建设了地下三层停车场面积，此项目共计三栋全部在建，其中b、c栋正在修建样板房，一楼大厅有售楼处正在紧张施工中，三栋修建之中最快是a栋39层的写字楼，现已建到30层，b、c栋32层的公寓建设到了20多层，从工程进度看完工时间应该是同时完工的。
但由于写字楼机电安装及内外装饰任务相对住宅更多一些，因此预计公寓将率先销售，而写字楼估计要到年底或者明年年初进入市场。
【空中园林及空中游泳池，写字楼无隔墙框架结构】
而附楼的一到四层全部是商场，五楼为本项目会所，会所楼顶就是空中园林及空中游泳池。现在工人已把卫生打扫出来，其层高、楼板厚度及承重墙的表现都是不错的，设计较为合理，便于商家装修和规划商场。具体数据看后面的记录简要，这里就不多说了。
整个写字楼a栋内部在没有装饰之前看上去可以一眼望到头，主要原因是因为它全部为无隔墙框架结构，剪力墙设计在电梯核心铜位置，所以看上去除了电梯和几个承重柱子外无任何视线被阻，而且此写字楼还专门设计了货梯，可以方便客户的大件物品出入，而且在楼梯间的位置还专门设计了机械房的位置，对与一些大客户的所需配备是相当充份的。
【采用四角平面固定板架的“钢护奇”、放弃负筋马凳】
在公寓b、c栋间的五楼顶上的游泳池现在已初现形状，公寓设计的布局相对的减少了公摊面积，电梯也正设中央位置，减少了公摊面积较大的走廊面积，而且在电梯间还有自然采光窗，每户的阳台比较宽敞，每个房间拥有观景窗，公共走廊和电梯间都是自然采光。
每户的空调插座和灯顶盒采用的都是泡沫预埋施工法，在浇铸混泥土的时候与电线管一起放在了模板的位置上，而且此楼钢筋的铺设利用了更具稳定性的四角平面固定板架的“钢护奇”、放弃了常用的、不太稳定且容易移位的负筋马凳，利用这种四角平面固定板架的“钢护奇”固定的钢筋除非是有意人为的改变，不然在浇注混泥土的时候不会对钢筋的结构、位置造成破坏和移位。
这是中心区内的第一家，深圳第四家，非常值得赞赏！
【数据亮点】
半求经过测量，以下几个数据让人眼前一亮：
a栋写字楼层高均为3.9-4.3米的层高，共计八部电梯，空间可自由分隔。写字楼一楼大厅净层高为15米，这个高度非常开杨，而写字楼地板厚度为25公分，比中心区很多大型写字楼的厚度还厚3公分。
一至五楼商场部份净层高为5.82米，这个高度对于机电安装、不止空调系统是有很大好处的，同时商场将更具空间感。
写字楼普通层高为3.9米及4.3米两种层高，3.9米层高设计为较小面积的写字单位，而4.3米层高则为大面积单位的标准，这样一来，面积大的高度高一些，面积小的高度稍微矮一些，但由于长、宽、进深的影响，在一定程度上使视觉高度趋于一致。
公寓部分，其外墙厚度为25.5公分，比一般的住宅要厚5.5公分，质量上跟有保证，但相应地较小了使用面积，但与质量的重要性比较起来，半求还是更倾向与质量。
【公寓户型】
b．c栋公寓共分为三种户型，其中62-68平米的两房，33-47平米的大单房和47平的一房一厅，户型设计都方正，在公寓中来说采光、通风是不错的，在两房的设计中增送客厅面积和凸窗，采光和观夜景相对较好。
在大单房的设计有凸窗，不足之处是每户的厨房和洗手间相对有些小，感觉太小气，如果装修的时候将阳台的面积分一些给厨房的洗手间将效果更好一些。
公寓c栋设计为两梯八户，b栋设计为四电梯梯十四户，b、c栋一至四楼为商场，五楼整层为会所，会所拥有健身、球场等设施，在五楼顶层设有露天泳池、水瀑墙及绿化。
■考查记录简要
【合作队伍】
开发商：深圳市东永峰实业有限公司（深圳星河房地产开发公司的全资下属单位）
投资商：星河地产
承建商：江苏省华建建筑股份有限公司深圳分公司
【项目数据】
占地面积11700.7㎡
建筑面积：126697.43㎡
车位户数比：0.50车位万平米比：
停车位：640总户数：900户左右
总层数：a栋为39层，b、c栋均为32层
会所面积：约为10000㎡
配套设施：写字楼，cbd公寓及购物中心
每层：b栋为2梯8户，c栋各4梯14户，a栋为8部部电梯户一个步行走廊
【测量数据】
写字楼一楼大厅净层高为：15米
底层净层高：a栋为11.39
普通层净高：a栋为3.9-4.1米
写字楼地板厚度为：25公分
写字楼普通层高为：3.9及4.3米层高
一至五楼商场部份净层高为：5.82米
公寓层高为：2.7米
底层净层高：b、c栋为5.82㎡
普通层净高：b、c栋为2.71米
楼梯通道宽度为：1.21米
房间地板厚度为：13公分
主内墙厚度为：25.5公分
公共走道楼板厚度为：15公分
客厅楼板厚度：20㎝
房间楼板厚度：10㎝
公共走道楼板厚度：20㎝
【周边情况】
1、东彩田路双向六车道道路两边为绿化带
2、南福华路路双向六车道无绿化带
3、西路车道绿化带
4、北深南大道双向八车道道路中间及两边均为绿化带
【四面景观】
1、东面是正在建香港花园的地基，东南为彩天名苑
2、南为彩福大厦，楼层越高景观越好
3、西为岗厦村，嘉麟豪庭，视野开阔，远可看金中环大厦和高交会馆
4、北为正在建设中的中国凤凰大厦，可看金盾影剧院
【片区配套】
中国光大银行、深圳发展银行、建行、岗厦中学、岗厦幼儿园、彩田医院、福田区人民医院、、市中医院、彩田食街、岗厦食街、海港、大白鲸商场：新一佳商场、好百年家居、岗厦邮电局、大白鲸商场、江苏宾馆
【交通】
4#地铁岗厦站、1#地铁会展中心站；大巴有203、219、303、312、33、212、202、4、225、103、35a；中巴线路有523、465、442、469、423、204、234、223、223、433、455、462。
图：1、星河世纪与深圳地铁规划中地铁线路的关系：1、3、4、5、7、9、13号地铁环绕周围，这种规划地铁密度，除了深圳中心区，是绝无仅有的，也是星河世纪面向市场的一张重要的牌
2、星河世纪与建成的1#、4#地铁岗厦站、会展中心站的关系
3、星河世纪效果图
4、星河世纪附楼的一到四层全部是商场，五楼为本项目会所，会所楼顶就是空中园林及空中游泳池。
5、星河世纪a栋电梯间，安全防护不错，质量不错
6、星河世纪a栋西面景观，裸露的黄土就是正在施工中的中心区绿化带（俗称城市客厅）
7、星河世纪a栋毛胚
8、星河世纪b栋的车库出入口
9、星河世纪东北面景观（看万佳方向）
10、星河世纪、星河丽滋卡尔顿酒店、星河国际、星河soho购物公园四大项目的关系，全部集中的中心南区
11、位于星河国际南的星河世纪路牌广告
12、从彩田路北侧看星河世纪
13、星河世纪采用安托山的预搅拌混凝土是不错的
14、1#地铁岗厦站与星河世纪的关系就是这样
15、星河世纪东南面的江苏宾馆及福建大厦
16、南侧天桥方便星河世纪业主过马路，看到新一佳了吧？
17、新一佳与星河世纪的关系
18、星河世纪东面的彩田名苑，楼下就是好百年家具
19、星河世纪：cbd价值运营体？
20、彩田食街也近在咫尺
21、岗厦小学就在西侧
22、 星河世纪采用四角平面固定板架的“钢护奇”、放弃负筋马凳
在公寓b、c栋间的五楼顶上的游泳池现在已初现形状，公寓设计的布局相对的减少了公摊面积，电梯也正设中央位置，减少了公摊面积较大的走廊面积，而且在电梯间还有自然采光窗，每户的阳台比较宽敞，每个房间拥有观景窗，公共走廊和电梯间都是自然采光。
每户的空调插座和灯顶盒采用的都是泡沫预埋施工法，在浇铸混泥土的时候与电线管一起放在了模板的位置上，而且此楼钢筋的铺设利用了更具稳定性的四角平面固定板架的“钢护奇”、放弃了常用的、不太稳定且容易移位的负筋马凳，利用这种四角平面固定板架的“钢护奇”固定的钢筋除非是有意人为的改变，不然在浇注混泥土的时候不会对钢筋的结构、位置造成破坏和移位。
这是中心区内的第一家，深圳第四家，非常值得赞赏！
23、星河世纪高处看彩田立交桥，旁边就是动工中的香港花园哪（暂名）
24、星河世纪靠彩田路一侧正在抓紧整修
25、江苏华建是有口皆碑的
26、星河世纪刚刚施工好的楼板
27、深圳特有的城中村
28、星河世纪看楼车
29、星河世纪展示中心启用了
30、星河世纪工地管理不错
31、星河世纪采用广州日立电梯
32、星河世纪的落地凸窗
33、星河世纪5层商业部分
34、星河soho购物公园模型
35、看星河世纪东面，改造看来是不可避免的了
36、星河世纪施工中的楼体
37、这里的生活和商务还是极其便利的
38、星河世纪未来的商业部分效果图
39、星河世纪样板房装修中
40、星河世纪销售中心即将启用了
41、星河世纪钢连接件全部防锈处理
42、星河世纪看深圳市民中心
43、夕阳
