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投资分析
错过了“时代”,可能错过下一个世界发展极!

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2017-08-21 15:05:48点击3572


导读:
■为何一座城市只有一个商办价值高点?
■效率决胜价值:如何寻找商办效率最高点?
■环抱前海湾,政府授权商务配套承载高地
■双效裹挟:前海·卓越时代广场亲地现楼压轴登场!
正文:

■为何一座城市只有一个商办价值高点?

美国佐治亚大学教授威廉姆·M·申克尔在其所著《房地产营销》有这样的观点:房地产各品种之间存在价值曲线,其中住宅的价值曲线是很平的,高低差别不大;写字楼却不然,它的价值曲线,一个城市只有一个点是高点,其它基本上都是平的。

殊途同归的是,厦门大学教授王旭所著的《美国城市史》里在研究过美国各大城市之后,得出了相似的结论:美国的写字楼价格以锥形状分布。只在某一个中心点价值最高,而其他区域与之相比则有较大的差距。这其中主因在于商办类物业对办公效率要求高,有效地段少,价值高点不容易出现。

而写字楼商办效率整体上包括地段效率与商办功能完备性所带来的办公效率。其中在地段效率上,写字楼所处地段必须是城市的CBD中心区,要能占据城市区域人流、信息流、资金流、生产力更替能力等。而商办功能完备性效率则是体现在基础配套的充分程度,生活、休闲、学习、文化……等配套都是重要影响因素。

当处于城市CBD地段上,又能让办公与休闲极速切换的价值效率时,此时的商办空间才算是最高规格的效率配备,才能创造最大的利润和价值。曼哈顿CBD、伦敦金融城、上海外滩这些城市商办高地一致的价值表现便是,在城市核心地段之外,配备着城市最顶级、最齐全、最集中的文化、生活资源。

■效率决胜价值:如何寻找商办效率最高点?

如果从地段效率上考虑,深圳商办效率最高点当属前海湾。按照商办体量来排行,前海1600万㎡商务体量规划是全深之最,这个体量即便是放到世界也几乎没有对手的,纵观美国华尔街金融中心建筑总量达近1000万㎡、日本东京金融区建筑体量达1400万㎡等,前海湾已然超越这些世界级湾区,必将成为深圳最强的商务效率高地,引领城市走向世界的发展极。

功能定位上,从初始的自贸区到中央点名的一路一带节点、粤港澳大湾区,从原来的城市级CBD到如今世界级湾区CBD,这里所承载的不仅是城市级、国家级的发展意义,更肩负着世界级的海上丝绸之路“排头兵”的角色,这里已经是钦定的中国面向世界的出入口。

而从企业聚集上,同样能看到世界级商务高地正在崛起。根据最新数据,目前前海湾注册企业数量已超14万家企业(金融类企业过半),未来前海湾商务体量规划为1200万㎡;往返于大湾区各城市的机场、轨道、高速、码头等海陆空港立体式便捷交通;千亿市政综合配套密集环绕在此……这些都是前海湾世界级商务价值崛起的必然性。

而事实上,目前这里已吸引了全球超过169家世界五百强企业在此投资、设立分公司,更有498家中国内地上市公司在此投资设立企业,前海单纳税过千万企业即达到399家,由此前海也形成了以金融为核心,产业结构优化、高端要素集聚、经济活跃度高的现代服务业体系。

地段上而言,前海湾正在晋级全国最高效率商务区之一,未来这里将是最强生产力、创新力维系水准最高的片区。作为片区地标代言者的前海·卓越时代广场,毋庸置疑将是其中最大价值财富创造者之一。

■环抱前海湾,政府授权商务配套承载高地

无独有偶的是,前海·卓越时代广场项目所在区域还占据着配套效率高地。从深圳市政府对片区的功能定位到整体规划,商务金融的集中承载、商业配套综合功能便是建设目标,围绕前海湾区呈半弧形分布。

2017年以来至今的8个月中,深圳出让了32宗地,商业用地不超过10中,其中5宗就在项目所在片区,占据商业用地的半壁江山。由此可见,政府对片区商业配套定位之重。借助土地出让的速度,片区商务配套价值正在加速兑现。

其中耗资100亿的多元复合型宝安滨海文化公园其一期已正式开工,其规划获得了被誉为“美国最高级别的风景园林奖项”ASLA奖。还未正式面世就获此殊荣,宝安滨海文化公园的规划、建筑标准可想而知。项目预计2020年全部竣工,向市民开放。

此外,宝安新三馆也正如火如荼建设中。据悉宝安新三馆拟采用“三馆合一”的形式建设一座涵盖宝安博物馆、艺术馆和美术馆的综合性、现代化公共文化服务设施,总建面近10万㎡,预计2020年前竣工。

……

前海湾滨海新坐标、世界级滨海湾区旅游地正逐步落成中。未来,在项目5分钟步程内可尽享城市级、世界级文综配套:宝安滨海文化公园、摩天轮、体育馆、图书馆、文化中心、演艺中心……

■双效裹挟:前海·卓越时代广场亲地现楼压轴登场!

待到宝安中心区的这些生活、文化、休闲等基础配套正式建成,更高雅、更现代、更具品位的湾区滨海高效商务生活将完全定型。

而这些配套组合让前海·卓越时代广场实现了金融、商务、人居的高效转换,项目的商务效率将被推向极致。如此优势,前海湾片区其他商办物业显然不可多得。据悉,前海·卓越时代广场目前主推压轴亲地现楼产品,名副其实的“低垂的果实”,是享受区域价值最大化的极佳载体。

亲地产品即买即用即租,拥有通行效率高、投资门槛低、近享生态景观等优点。且组合方式多样,约160-260-438-2400平米灵活组合,最大限度方便自用办公。据了解,项目已推出高效商务示范区,方便近距离品鉴。品鉴专线:0755-36669999


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