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房租一定会涨,这是大势
作者:智谷趋势 DJ   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2017-08-30 18:16:50        点击833
    

从今年起,我们开始关注房租。

中国经济生活中总是充满了各种悖论,房租也不例外。近一个月,智谷发了两篇关于房租的文章。

在有关租金收入比的文章中,我们观察到中国的大城市,特别是一线城市的租收比多在50%左右,这显然意味着较高的负担;而在对租金回报率的观察中,我们又发现,在房价与国外相当的情况下,国内租房价格很“便宜”。这个“便宜”似乎又暗示了涨价的可能。

这种反差其实很正常。如果说租收比更多是一个属于租房者的指标,那么租金回报率则是一个属于投资者——包租公(婆)的指标。不过,它也客观反映了中国大城市房租与房价的背离度。这种背离意味着,不是房价涨得太快,就是房租涨得太慢。

那么,在官方一股脑推出租购同权、共有产权房、只租不售房,并且摆出一副将租房进行到底的姿态后,未来住房租金的走向会如何呢?

租金上涨是长远趋势,但不会疯狂暴涨,短期内还可能下跌。

01 包租公正在快速增加中

租房跟买房有很大差异。买房投资看重的是房子潜在的升值空间,并且购房需要巨大花费,不得不慎重考虑。而租房则更看重当下的需求,它不像买房可以申请房贷,从而更体现了租客的可支配收入水平。

与房价反映地价、投资情绪以及资金效应不同,租房则展示了实体经济的基础面,比如收入和市场供需。

租金对市场的反应是非常敏感的。二手房销售量的回升、每年特定的时期:如春节后的招工旺季和大学生毕业季,都会推动房租上涨。反之,房屋买卖受限时房东则会更多地观望,将房屋“由售转租”,导致出租房的供应量增加,房租就会下跌。

市场上,放租的房源充足,房租就会下跌。中国大城市目前超过八成的出租房屋来自私人持有住房。自2016年8月起,随着限购越来越严厉,相信有一大批房产投资者变成了房东。短期释放了大量出租房源,必然导致房租下跌。上海就是个典型。

限购以来,上海二手房挂牌出售量锐减,“由售转租”现象明显。2015年上海租赁挂牌数量是15万,2016年则上升至20万套,今年4月底达到了30万套。

于是今年春节过后,上海的租赁市场的表现有点超乎寻常地“冷”,一直冷到现在。据统计,上海7月份租金同比下跌了5.74%。

除了房屋私人持有者释放了大量房源,本地租赁机构入局进一步助推长租公寓市场的发展,也给租房者多一个选择,从而抬高了供应量。由于政策的鼓励,一些品牌公寓、提供长租服务的企业如自如也加入了租房战场。跟共享单车品牌一样,我国目前已知的品牌公寓企业达1000家,管理房间数超过100万套。

一些租赁机构如YOU+、魔方公寓、链家自如等通过提供给在各个城市的租客以长租服务产品,推广自己的服务。不过,这些机构也是从二手房东那里得来的房源,所以目前来看,二手房的动向还是影响租金高低的主因。

还有一个不容忽视的因素,那就是可支配收入。人们租房时,可支配收入是影响其租房决策的关键因素。

(数据来源:国家统计局)

从2013年开始, 中国城镇人口的可支配收入增速就开始低于GDP的增速,加之农民工劳务收入的增速也在放缓,直接导致特定阶层购买力的下降,租房支付能力不足,由此推动了“合租”现象的形成。合租就不是一个萝卜一个坑,也就间接导致供应量的增加。有报道称,近来北京三房房源开始走俏,主要是因为租客选择了合租。


同理,共有产权房和只租不售的房屋若进入,供应量会进一步提升。供应量相对充足,这将不利大城市的租金上涨,反而可能导致一些供应量过剩地区的租金因此下跌。

02 租房欲望的释放需要一个过程

大城市人口红利正在减弱,人口流入在减少。北京和上海在人口净流入上就呈现出逐年递减的状态,这与其近几年开始推行人口控制政策有很大关系。

但是,虽然流入大城市的人口有减少的趋势,另一股趋势正在与其形成对冲:居民租房意愿增长,租赁人口在上升。

这是我们之前的文章中所提到的,高企的房价导致在中心城市购买首套房的平均年龄增加,而推迟的这段时间内,这些年轻人更倾向于选择租房。另外,高房价还导致越来越多的人滞留于租赁市场,租房年限拉长。还有一个因素便是许多人可能忽略的——推迟结婚。

教育的普及以及城市化导致高素质人口增多,而高素质人群结婚年龄普遍比较迟。据统计,从2007年到2012年5年间,30岁以上结婚人群占比上升4%。为了结婚买房也是许多年轻夫妇的选择,如今不那么急结婚了,买房的动力自然就减弱了。

同时,人口的稳定化也提供了更多需要长期租房的用户。我们之前分析人口流动的文章中提及,中国的人口流动幅度逐年减弱,流动人口租房的稳定性提升。近几年来,家庭化流动趋势增强,家庭规模越大的流动人口在流入城市居住时间也越长。

但是由于经济基本面、人均可支配收入的限制,需求和市场潜力尽管很大,仍然因为种种限制,不会导致租金的大幅上涨。

03欧美一线的租房者惨过北京、上海

许多读者留言问国外的租收比情况,对于我们之前提出的国外的高租金提出疑惑,国外是不是因为收入高,所以导致租金高?而且他们的负担,有北上广深严重吗?

我们从美国、英国和日本当地媒体找到了相应的报道,发现在不同地方,租收比的情况也不同,但至少纽约和伦敦的租客跟我们的北京、上海……是差不多的:

纽约自金融危机以来,租收比也是在不断上涨:与2015年时59.7%相比,2016年则上涨了5.5%。相比于纽约和伦敦,东京的租收比只有36%,难怪东京人租房更幸福。

纽约和伦敦的房屋空置率不高。纽约的出租空置率为5%左右,伦敦的出租空置率则在7%左右。这个数在东京则高达14.5%,供应量足,难怪租金这么低。

不过,住房空置率的数据在中国难以统计,我们目前也未有权威的数据进行比较,但单从租收比来预估,出租空置率大概在纽约与伦敦之间。

从长远来看,中国的租金将继续上涨。这是国际成熟租金市场总结出来的必然规律,经济的增长就会带动可支配收入的增长,也就会导致租金上涨。美国就是这么一路走来的:

从以上两张图的对应时间可以看出,美国房租随着居民可支配收入的提升,也在稳步提升中。我们也更应该有自信地说,租金会随着国人收入的增加而涨,而不是在跟国外平行对比之后,房东们用房租太低的借口从而推高房租。毕竟房租天然的属性不会允许它出现如此暴涨。

不过任何事都有例外。而房租上涨的例外就是——除非,它的地理位置绝佳。

04但愿天价房租不会出现

我们前面只谈数据,没有说到“租购同权”中最大的“权利痛点”——资源。因为房屋所占据的地理位置优势而带来的一系列利好资源,可能因为“租购同权”的实施而进一步强化。这就会导致“物以稀为贵”的结果。

天则经济研究所的张林就认为如果“租购同权”得以实施,就意味着更多的人去争夺附着在房产上的社会利益,从而导致优质学校和医疗等资源更加稀缺,于是,对于非常稀缺的资源,唯有用更多的钱才能买到。这就会导致在相应的学区、医疗的优质地带,租金会进一步上涨,甚至会暴涨。

想起去年那条疯狂购买学区房的新闻,当时为了一个学位,北京胡同一处仅11.4平米的学区房,叫价530万,相当于一平米46万。

如今租购同权了,这样的景象是否会在“房租”上重现,力推“租房时代”的各地政府恐怕得多考虑一步。

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