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行业观察
佯谬yáng miù

作者:尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2017-09-03 14:04:20点击1376


说是有个购房投资者,资金不是问题,关键在于因为投资目的,所以喜欢中小户型占比更多的小区,因为他觉得这样居住成分接近,有利于出租率、租金及转手。
 
面对两个品质接近、地段类的小区,这位购房者开始犹豫起来。A、B小区,单价都基本一致,该选哪个小区投资好呢?今天就来谈谈这个,开谈之前,提醒各位:

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这位投资者搜索资料发现:
 
在各自的1期,A小区的大小户比例高于B小区:A小区5:1、B小区2:1,两个小区的1期都是大户型相对多;

在各自的2期,A小区大小户比例也高于B小区:A小区0.5:1、B小区0.2:1。两小区的2期都是小户型多,但A小区大小户比例更高)。
 
由于上述数据表明,在两期中A小区的大小户比例都高于B小区,该投资者就断定,B小区的小户占比更高,决定投资B小区了,所谓“数据不会骗套”嘛!
 
随即交钱,拿到钥匙。进入了两个小区,拿到两份资料,简单对比就发现:A小区的大小户整体比例小于B小区。
 
A小区的所有楼栋大小户比例都高于B小区,但整体大小户比例却低于B小区!这怎么可能?
 
但他用计算器疯狂计算N遍,却发现搜索的资料没错,计算的结果也没错,确实是B小区的中小户的占比更高。
 
这种情况就是统计学的“佯谬现象”,看似不可能的事就这样发生了。你可能还是将信将疑,给数据你自己算好了:
 
一期数据:
A小区大户型350套,中小户70套,大小户比5:1(大)。
B小区大户型1000套,中小户500套,大小户比2:1。
 
二期数据:
A小区大户型500套,中小户1000套,大小户比0.5:1(大)。
B小区大户型100套,中小户500套,大小户比0.2:1。
 
整体数据(两栋之和):
A小区大户型850套,中小户1070套,大小户比0.8:1(小)。
B小区大户型1100套,中小户1000套,大小户比1.1:1。
 
其实这个只是我举的很小的、没有实际意义、只供开脑洞的以前阅读到的小例子,以此可以告诉大家,简单表象下其实还有更多真相,房地产投资还是要讲学问的。
 
对于购房投资真正有更大影响的“佯谬现象”,其实几乎每天都在身边上演着,如果去纠正人家还会以为是我错了。

甚至于,我曾见过高手级的人,其投资组合看起来回报率高但其实低,而也曾有投资家觉得布局懊恼,结果一算回报率反而是高的。

这真是简单却奇妙的事情,连某些投资高手都蒙圈的事。这里我也就先留一手,以后找机会说,你到时候别大拍脑门、分外懊恼。
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密讲第27场已成功举办,110人台风赶场,我分析重点之一是:“在我国以‘租售并举、租售同权’为目标大幅调整住宅结构的大势下,真实房价将-70%,随后是万骨枯与十倍利”。“真实房价将-70%”可看《万骨恐:真实房价-70%的前烧菜》即可,而-70%后的“万骨枯与十倍利”如何演绎,目前还在保密。

真实房价-70%在历史上是一次性的。有的地方、产品,-70%后就此沉沦,价值在崩塌---简称大崩盘;有的-70%后扳回+333%,杠杆再释放---简称三倍利。即我国楼市在面临结构性大风险的同时,还有最后一次“三倍利”财富浪潮。而现在3倍利就相当于原来10倍利。只是机会点与机会产品在快速收缩!

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