首 页行业观察项目及片区考评营销万象业内及人事投资分析土地市场楼盘资讯 关于尹香武业务联系论坛人才招聘手机版
最新公告
 项目动态 更多...
 
 主页评论 更多...
 
 

房价什么时候见顶?
作者:任泽平   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2017-09-13 17:19:52        点击1547
    

我想大约用10分钟的时间讲一个问题,什么决定房价。

这个问题很重要,决定了每个人的大类资产配置。更重要的是什么?可以实战!我们要判断哪个地方房价会涨,哪个地方房价会跌,什么时候会涨,什么时候会跌,这是我今天要跟大家讲的最核心的问题。

那我来问大家,什么决定房价?

你会发现,在这个社会上过去十多年一直在讨论这个问题,有几十种答案,这就是房地产这个话题争议这么大的原因。我研究了10年房地产,把它总结为一句话,“长期看人口、中期看土地、短期看金融”,大家记住这句话就行了。

我们判断一个地方未来房价是涨还是跌,第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的,人口流入的地方,未来房价长期来说怎么走?涨。人口流出的呢?肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨,东北的房价不涨的原因。

中期看土地,如果这个地方人口是流入的,政府还不供地,这个地方房价会怎么走?大涨。短期看金融,如果一个地方人口是流入的,政府还不怎么供地,最近货币又开始刺激了,这个地方房价会怎么走?暴涨。

非常简单,就坚持这个逻辑,剩下的都是信仰问题了。

貌似是一个很简单的问题,我来问大家,未来中国人往哪里流动呢?人流入的地方,房价持续看涨,你买入并持有就好了,那么未来中国人往哪里流入呢?有人说往大城市流动,有人说往小城市流动。我跟大家说,中国过去十多年,我们城市规划指导思想一直没变,“控制大城市规模,积极发展中小城市和小城镇,区域均衡发展”,这就是我们城市化的思路。

未来中国人口往哪里流动呢?

我们研究了十几个经济体,美国、欧洲、日本、韩国等等。时间原因,我就给大家介绍日本和美国,一个是人地关系紧张,一个是人地关系不紧张。这是过去100年日本大的都市圈占日本人口的比重,大家看是什么趋势?不断上升,日本大的都市圈在过去一百年人口占比是不断上升的。日本1.3亿人、3700万在东京,韩国5000万人、2500万在首尔,所以你看它的大都市圈是不断扩大的,人不断往大都市圈流入。有人会说,日本、韩国人地关系紧张,所以人去了大都市。

看美国,这是过去将近一百年,美国人口流动的趋势,美国大都市区占美国人口的比重是什么趋势?也是不断上升的,有没有逆转过?回到小城镇去?没有。美国人地关系不紧张,国土面积跟中国差不多,美国有3.2亿人,中国13.8亿人,人不断往大的都市圈流入。

你看无论是美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度无一例外,不管什么样的经济体,人不断往大的都市圈流入,是最基本的规律和趋势。为什么?因为大都市更节约土地,更节约资源,更有活力,更有效率,更能为年轻人带来梦想,这是几百年来城市文明的胜利,这是一种文明。控制大城市规模、发展小城镇是逆城镇化的,是不符合规律的。

中国过去也是这样的趋势,人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移,不仅过去十年,未来二十年仍然如此。

下面这张图就是我预测房价最核心的一张图,在2015年预测一线房价翻一倍做的。什么地方房价会涨,答案很简单,人口流入的,库存低的,政府不供地的。什么地方房价涨不动?人都跑了,政府还在拼命的供地,房价能涨得起来吗?

又有人会问,任博士,你2015年预测一线房价翻一倍,为什么北京、上海这样的城市一年就翻了一倍。下面这张图回答了这个问题,货币的超发。

蓝色的线是广义货币供应增速,绿色的线是居民收入增速,红色的线是名义GDP增速。2014年以来,货币供应是向上的,GDP增速是向下的,什么概念?货币超发,引发了广义资产价格轮番的上涨。拉长来看,不仅过去这一两年货币超发,过去这几十年,货币一直在超发,M2、广义货币供应量年均增长20%,没有什么东西能够跑赢这台印钞机的。

大家还记得北京上海十年前的房价吗?一万,十年十倍。什么叫有钱人,80年代叫万元户。80年代北京的一套四合院卖5000块钱,万元户在北京可以买两套四合院。放在历史的长河中,货币的贬值是惊人的。很多人动不动讲卖房炒股、现金为王,所以我说现金为王是个坑,而且这个坑很大。

1998年到2016年,全国房价涨了不到四倍,货币供应量涨了将近15倍,究竟是房价涨多了还是货币发多了?又有人会说,房价什么时候见顶,你能告诉我什么时候货币不超发吗?

又有人跟我讲,任博士,现在北京、上海要控制人口了,北京、上海的房价是不是就不涨了?我们来看,东京圈3700万人,基本同样的面积,比北京2200万人多。首尔圈只是北京面积的一半多,首尔圈2500万人,人家的人口密度比我们大,人比我们多,为什么人家的大城市病没我们严重?我们的大城市究竟出了什么问题?

我来给大家看两张图,这是北京的轨道交通,大家都很熟悉,稀稀拉拉的,看不出来稀稀拉拉的?这是东京的,东京圈3700万人,人均轨道交通里程是北京的4倍,我们的城市规划太简单粗暴了,车多了限号,人多了控制人,问题的关键是完善城市规划。日本东京人均GDP高达4万多美元,以坐轨道交通出行为主,我们呢?小汽车、出租车比例太高。

为什么过去我们一线房价涨幅这么高?就是因为我们在“控制大城市人口,积极发展小城市,区域均衡发展”的城市化指导思想下,土地向三四线、中西部倾斜,人口向大的都市圈集聚,导致了人口城市化和和土地城镇化明显背离,从而导致了人地分离,供需错配,一二线房价过高,三四线库存过高,这是根本的原因。

发 表 评 论』『打 印 本 页』『关 闭 窗 口
 相关文章 全部相关文章... 
 
 - 改革开放40周年志9:原关内隗宝  - 悦府之后,瑞府来了:华润深圳湾8  - 香蜜湖启动城市设计,将打造成核心
 - 改革开放40周年志8:不止是起点  - 南山区珠光村旧改草案公示,将打造  - “三价合一”全文发布,买家开始裸
 - 4.7万㎡喜之郎大厦总平面图修改  - 周榜简析:新宅量价齐跌,成交均价  - 全国超豪之最佳买点:从深圳房价的
 - 约44万㎡罗湖金威啤酒厂旧址启动  - 民乐地区7.4万㎡新型产业用地规  - “城市收缩”不足惧,但要警惕逆势
 - 改革开放40周年志7:深圳熟地,  - 光明新区升级为光明区:改革40周  - 周榜简析:新宅量跌价升,成交均价
 - 半小时赚500万的深圳案例  - 单Y变双Y:首发港珠澳大桥2期草  - 华润置地2017年溢利154亿,
 - 周榜简析:新宅量价齐升,成交均价  - 剧透深圳湖贝塔,华润将建740米  - 从香港聂歌信山道到深圳超豪,你错
 - 深圳启动新一轮高快速路网优化,全  - 周榜简析:新宅量价齐升,成交均价  - 从华为夺冠年度欧洲专利申请榜,看
 - 约12万㎡一甲村旧改提速,南头美  - 你太能干的后遗症:深三代虚无,深  - 周榜简析:新宅量价齐跌,成交均价
 - 移民新目的地:大国崛起,深圳接轨  - 林少洲辞任阳光100行政总裁,投  - 坪山将打造深圳首个37万㎡新能源
 - 龙华观澜蚌岭片区旧屋村将启动更新  - 周榜简析:新宅量跌价升,均价约5  - 重磅首发:7.44平方公里深圳“
 - 龙华福城约7.4万㎡产业园启动更  - 深莞惠合建试验区,城际置业将成常  - 周榜简析:新宅量价齐升,均价5.
 - 周榜简析:新宅量升价跌,成交均价  - 周榜简析:新宅量升价跌,成交均价  - 全球房地产税怎么在收?一文读懂它
 - 日本泡沫崩盘前,到底发生了什么?  - 任志强422杭州演讲全程速记  - 2018年开春密讲圆满落幕
 - 改革开放40周年志3:香茅场水库  - 周榜简析:新宅量跌价升,成交均价  - 政府回收房地产补贴权
 - 留仙洞将出让4宗工业用地,总部基  - 南坪快速三期将于年底通车  - 智能驾驶时代已启幕,都市生活将被
 - 西丽高铁站“站城一体化”,规模或  - 任正非:华为总部基地永远在深圳,  - 龙岗三大旧改启动更新,用地面积超
 - 改革开放40周年志2:中国科技第  - 周榜简析:住宅量价齐升,交易量猛  - 周榜简析:新宅量升价跌,成交量涨
 - 周榜简析:新宅量价齐跌,成交均价  - “深圳智城”将崛起,产业空间超百  - 没企业房地产一文不值?
 - 深圳新房2018年5月榜简析  - 周榜简析:新宅量价齐跌,成交均价  - 美女与铜臭,升华与坠落
 文章评论 全部文章评论...  
 
顺序显示    逆序显示 0条评论, 总共 0 页  第1页 最首页  前一页  下一页  最后页
深圳市邦恒投资顾问有限公司 房地内参 版权所有外贸商城建设
电话:0755-26929235 市场热线:13924647913(孙先生)
外贸b2c商城建设 粤ICP备证05139260号 E-mail:banq@vip.163.com    技术支持:杰创达
本网所有文字、图片等资料未经许可禁止转载、经许可转载者必须注明出处;
文章内容与观点仅供参考,不构成投资建议,也不代表本网通过文章作出了任何承诺。