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3年内最大的房地产势变
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2017-09-22 18:07:27        点击1344
    

房企与投资者,不看、不听、不说可不行,更要预见!

■有效的商品住宅用地将暴降接近50%

由于政府要着力实现“5050、442、6070、30-”的住宅调结构目标,众多原本用来做商品住房的用地,将转为租赁住宅用地出让。

这将导致商品住宅用地将大幅度减少,在二线及以上城市,有效的商品住宅用地将暴降接近50%,商品住宅用地供求矛盾将空前紧张。

商品住宅用地暴降的背后,则是历史上房企最饥渴的拿地欲望与生存压力,这必将导致“地价对房价的替换效应”出现,这将是未来5年内最大的楼市之变。开谈前提醒各位:身价想裂变,一听胜十年!

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■真正的刚需不是首套房,而是买地!

我国房企以开发为主导,能依赖租金养队伍的只有1.5家---1家是万达、半家是华润置地。其余房企都要依赖于开发养队伍,开发型房企多、租赁型房企极少的格局,因此必须不断拿地。

加之目前税制不利于公司发展租赁业务、错误鼓励了房企只能大力拿地并开发。而且,按现况出售,售后市价又再上涨,导致售房后没法买回土地。现在的大中型房企多是上市,业绩报告需要不断开发来体现。

因此开发型房企提前储备土地、更多及时储备土地的动力是极为强劲的。导致房企对拿地存在极强的刚性。房地产真正的刚性需求,不是首套房---这还可以租赁解决、而是拿地---不拿地房企就没命了!

■不拿地速死、少拿地早死、早拿地晚死、多拿地苟活

要维持目前我国1亿的房地产业从业人员的生计与开发企业的生存,就构成了一幕举世罕见的怪异大戏:

明明开发不可持续,因为城市化终将走到终点、商品房终将平淡,但我们的房企只能依赖商品房开发来生存。

明明租赁、经营与投资更可持续,但我们的税制环境,对房企转型做这一块构成了巨大的反制,见不到曙光。

在商品住宅用地供应即将暴降的前提下,而调整结构没有三~五年做不到,因此,房企必将进入历史上的第一次:即将展开“求存式拿地”。

“不拿地速死、少拿地早死、早拿地晚死、多拿地苟活”----这个局面即将出现。

■地价房价替换效应

所有在一线城市、二线城市仅剩推出的商品住宅用地都将是房企的一颗颗救心丸。为了生存,地价就成为其次。因此:2013年我们判断的深圳“地地地王”状况,将从深圳波及到全国的所有一线城市、二线城市以及某些目的地城市。

仅剩的商品房开发用地,是房企的阶段性生命线!在没有探索出新的出路之前,可以预料我国商品房土地市场将发生“求存式踩踏行情”。

这种踩踏行情,将导致出现“地价房价替换效应”,这种替换效应主要出现在一线城市、强二线城市、及绝大多数二线城市。

■未来5年内最大的楼市之变

一线城市、强二线城市以及绝大多数二线城市,在未来3~5年内楼面地价将达到现在房价的水平。

目前一线、强二线、二线城市的房价大概是:5万/平米、2万/平米、1万/平米。也就是说,3~5年内这些城市的对应的露面地将将变成上述数字:一线城市楼面地价5万/平米、强二线城市楼面地价2万/平米、二线城市楼面地价1万/平米。

而对应的商品住宅房价与地价存在2~3倍的倍率关系,也即一线、强二线、二线城市的房价将变成:10~15万/平米、4~6万/平米、2~3万/平米。这才是未来5年内的最大楼市之变。

当然你可能会问,现在不是土地也限价了嘛---融断啊等等,放心吧,即使如此---其实无论用任何手段,都无法真实降低地价的,只是在这种情况下地价会用其它方式体现出来,仅此而已。


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