“天地峰景”考查流水帐
半求
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〖时间〗：2005年10月12日14：00~15：25
2005年10月13日14：30~16：55
〖天气〗：阳光、雾
〖事件〗：实地步行考查西丽桃源片区之“天地峰景”项目情况
〖地点〗：塘朗山以南，深云路以西，中爱花园以东，桃源村以北
〖实录〗：
流水帐目录：
■外围情况
【概况】
【目前环境较乱、噪音较大】
【与深圳最大的政府小区桃源村为邻】
【“天地峰景”一带集中了片区最多的写字楼、公司】
【“天地峰景”是片区下半年唯一新盘】
【公共交通较为便利】
■工地考查
【公共部分】
【“天地峰景”拥有片区最高的架空层：5.58米】
【“天地峰景”是片区赠送面积的冠军】
【“天地峰景”拥有片区最宽的凸窗、最宽的挑高阳台】
【“天地峰景”公共场所贴面的大理石厚度片区第一】
【“天地峰景”是片区内唯一全面采用玻璃纤维强化塑胶防腐污水管的楼盘】
【户型简评】
【施工】
■项目数据
【项目指标】
【测试数据】
■片区概况
【政府储备土地多，重点设施将更可能向这里靠】
【深圳密集学区之一】
【国际公司聚地：欧洲城、香港新世界、法国未来世界落户】
一、欧洲城落户
二、香港新世界给西丽桃源片区头信心票
三、法国未来世界落户片区
【户外活动领地：塘朗山森林公园立项】
■发展商概况
【天地集团：拥有深圳最大采石场及混凝土站】
【天地集团：存量资产较多】
流水帐正文：
■外围情况
【概况】
“天地峰景”南向靠近龙珠大道，远近无建筑物，视野开阔，龙珠大道对面空地正在打地基建房，就是未来的桃源村三期，后期的灰尘及噪音将会有所影响。
小区西侧为梅洲大厦与中爱花园，楼层越高，景观越好，在中爱花园中间有一空地，有说法是这里是绿地，但还需要进一步核实，远可看远处的皇庭香格里。
小区北侧为塘朗山，小区与山之间为未来的教育科研用地，因最近的龙福苑楼层只有8层较矮，因此小区的5、6、7、8栋圴可观塘朗山景观。
小区东侧无建筑物，空地未来是教育、政府社团、行政办公及绿化防护用地，因此基本可以判定建筑高度有限。教育、政府社团、行政办公及绿化防护用地将小区与立交桥隔离开，降低噪音影响。
【目前环境较乱、噪音较大】
半求还是先说说项目的缺点。
“天地峰景”位于龙珠大道与深云路的交界处，而项目东侧还有一块空地有待开发，同时，项目以北、以西都有空地等待建设。因此目前项目四周环境较乱，泥土车较多。
而项目南侧就是龙珠大道，因此噪音较大，南面一排房子的噪音影响较大，而北面的房子还是比较安静的，尤其是北面景观一流。
以上是购房者需要注意和有心理准备的，同时要关心发展商采取了什么降低噪音的措施。
【与深圳最大的政府小区桃源村为邻】
桃源村是深圳最大的政府小区，全部建成后占地60万平方米、建筑面积115万平方米，拥有11000户家庭。而“天地峰景”与该小区是隔路相望。
半求想起了梅林一村。1999年年底梅林一村一期竣工入住，到2002年3月，梅林一村整体竣工。梅林一村开始住进业主之后，梅林的学校建设加速，新增两所小学。然后交通开始迅速得到改善，再就是国际零售商家乐福进驻，而后规模空前的社区公园梅林公园最终定案并开工建设。最让人感叹的是，污染大户中康玻璃（赛格三星）悄然搬迁……
可以说短短2年多的时间里，梅林就从一个边角余料的后勤基地转而成为福田的居住宝地，片区的租赁指数、房价、居住满意度、教育配套、公共配套都大幅度改善。
如果没有政府小区的进驻和大量政府公务员的入住，象中康玻璃（赛格三星）搬迁、梅林公园建设这样的事情是绝难想象的。在目前的情况下，社会公共配套还是政策决定一切，因此半求暂且将这种政府大型安居小区进驻对一个片区所带来的根本性变化称为“梅林一村效应”。
桃源村的遗憾就是政府高官比较少，但随着深圳大学城教职员的大量入住，相信政府必将适当地考虑这里的一些追加投入。
【“天地峰景”一带集中了片区最多的写字楼、公司】
西丽桃源片区本身拥有的写字楼和企业并不多，但是“天地峰景”一带则集中了片区最多的写字楼、公司。
半求看到在“天地峰景”周围，有梅洲大厦、中国工商行政管理学院、南山劳动教研教养所、龙珠医院、疾病控制中心、中国电信西丽机楼、中小学、益力矿泉水、计量质检研究院、市公安局清运公司、深圳车管所、龙井商业大厦等。按照香地咨询公司的不完全统计，“天地峰景”2000米的范围内，集中了公司、写字楼、公共建筑共32处（家）。
同时，按照法定图则，在“天地峰景”北侧及东侧的1-3-5、1-3-6、1-3-8、1-3-9、1-3-11、1-4-3、1-2-2、1-2-3、1-2-4等9宗空地均为政府社团、教育科研、行政办公、文化娱乐、医疗卫生用途。
可以说“天地峰景”北侧土地50%都是政府社团、教育科研、行政办公、文化娱乐、医疗卫生用途。
如果不计算加工类企业的话，“天地峰景”一带集中了片区最多的写字楼、公司。商务活动还是存在一些的，而商务活动对于租赁是好好处的。
【“天地峰景”是片区下半年唯一新盘，并靠近高校教职员聚集地】
“天地峰景”1、2、3栋已全部封顶，并开始登记，是下半年西丽唯一的新开售的楼盘。同时，由于桃源村集中了大量的教职员工，尤其是深圳大学城内的北京大学、清华大学、哈工大在深圳的分校的教职员工都集中居住在这里。
【公共交通较为便利】
交通配套网较好，公交车主要有：K12、201、361、235、466、548B、6、16、326、446、432、104、19路。
■工地考查
【公共部分】
“天地峰景”目前现在建设当中，园林围起来一部分，估计是先做展示的部分，项目与龙珠大道之间有约20米的距离，中间有5米绿化带（目测），在靠近龙珠大道的1、2、3、栋小高层已全部封顶，售楼处设在一楼商铺，售楼处现已开放。
小区东侧是2号路，属于两车道的公共用路，因此车流量很小。小区九栋楼房分布为1、2、3栋在前，靠近龙珠大道，5、6、7、8栋在后，与龙福苑为临，9、10栋小小区中间两边位置，四栋为幼儿园，正中间为小区中心广场。
小区东侧的主出入口处的喷泉水景已基本成形，错落不平的布局可以增强更好的流水效果，在样板房的参观处现在外地面已初步铺好地砖，楼道之内已简单装修完毕。
小区北侧与龙福苑中间有条龙福苑的小区通道，人流与车流相对较少，天地峰景的水泥运输车就是通过这条路把水泥运送到小区西侧的工地。
在小区的广场除泳池和门口的小溪在施工外，剩下的大部份做工地材料堆放场了，地上堆满了钢筋。
【“天地峰景”拥有片区最高的架空层：5.58米】
除1、2、3栋以外，小区的5、6、7、8、9、10栋都设计了架空层，使得园林较为整体连贯。同时小区的一楼的架空层较高，高度达到5.58米。
这是西丽桃源片区内所有楼盘中最高的架空层，足够高则显得开阔高扬。
【“天地峰景”是片区赠送面积的冠军】
研究“天地峰景”的户型就可以发现，其入户花园、宽度达2.8米的挑高阳台、总宽达85公分的凸窗构成了赠送面积较大的局面。
半求粗略统计，“天地峰景”赠送面积的比例应该在22%左右。这个赠送面积的比例，是西丽桃源片区内所有楼盘中最高的。赠送面积越多，说明业主节约的地价、相关税费就越多。
【“天地峰景”拥有片区最宽的凸窗、最宽的挑高阳台】
半求在现场测量，得到了“天地峰景”凸窗、挑高阳台宽度的数据分别是：85公分、2.8米。而西丽桃源片区内其它楼盘的这两项目数据都保持在70~75公分、2米以内的水平。“天地峰景”的领先水平是比较大的。
半求判断，“天地峰景”拥有片区最宽的凸窗、最宽的挑高阳台。遗憾的是，没有设计落地玻璃窗，否则的话，就更完美了。
【“天地峰景”公共场所贴面的大理石厚度片区第一】
“天地峰景”公共场所贴面的大理石厚度（比如花池、喷水池贴面）黑色大理石的厚度为5~7公分。而根据半求以前的所有楼盘考查数据，片区内其它楼盘的大理石厚度均在1.5~3公分之间。
因此可以判定，到目前为止，“天地峰景”公共场所贴面的大理石厚度为片区第一。虽然这不是什么了不起的超越，但依然能够表明一个发展商的态度。要知道蔚蓝海岸2期也就是采用这个厚度的大理石。
【“天地峰景”是片区内唯一全面采用玻璃纤维强化塑胶防腐污水管的楼盘】
半求在现场看到，楼盘的预埋地下污水系统全面采用顺达玻璃纤维强化塑胶防腐污水管，而没有采用混凝土预制管。
这种污水管的优点是可以实现自由弯曲布置、防腐、耐久、热胀冷缩小、安装方便不易破例、导热系数极低、降噪、不会燃烧、系无机材料，不受化学物品腐蚀损坏，不会老化腐烂、吸水性极低，在潮湿环境下使用良好，一经安装永久不需保养，可永久保持原有的各项性级指标、不会因撞击或震荡而导致变形。、
这是片区内唯一全面采用顺达玻璃纤维强化塑胶防腐污水管的楼盘。
【户型简评】
天地峰景共计九栋塔楼，1、2、3栋为11层，其余除9栋为15层外，均为18层的高层住宅，其中四栋为幼儿园。
户型为两梯四户（5、6、7、8、9栋）或一梯四户（1、2、3栋），减少了公摊面积，入户花园、2.8米宽大露台、85公分宽大凸窗及22%的赠送面积比例是其主要卖点。由于赠送面积多，加上本身使用率都在82~88%之间，因此，这个楼盘的使用率是比较高的。
天地峰景户内的动静分区、干湿分区布置是合理的，两房两厅设计为76.49-77.32平方米，入户花园、厨房与餐厅紧临，洗手间与两个房间较近，客厅较为宽大，次房及客厅都与大露台相通，主卧带有较大凸窗，手间带有凸窗，户户向南，阳光充足，不好之处为紧临龙珠大道。
三房两厅设计为两种户型，其中一种为85.60-86.53平方米，个个房间送有凸窗，视野、采光较好，南可看龙珠在道，凸窗可观小区园林景观，主人房内洗手间较大，带有凸窗，各厅与餐厅分明，内走廊所占面积不大，此户型分布在1、2、3栋，受龙珠大道噪音影响。
另一种为96.95-97.31平米，此户型在主人房设有较大露台，房型方正，客厅景观较好，可看塘朗山景观，部分三房两厅户型设计有阳台或凸窗。
四房两厅户型为139.77-142平方米，分多分布在9、10栋，户型够大，通透较好，看中心园景，远景视野较为良好，四方型分布，间间凸窗景观良好，主人房内拐角凸窗，270度景观，厨房阳台较大，小遗憾是厨房与入户花园不是很方正。
总体上说，作为这个档次的楼盘来说，户型设计属于行业中等偏上的水平。
【施工】
1、2、3栋为11层，现在已经封顶了，在这几栋楼里看桃源村是很清晰的。其余除9栋为15层外，均为18层的高层住宅，这几栋现在施工已经到了14层，也接近封顶了。如果按照进度来分析，楼盘应该拿到预售证了。
平台花园设计有直接通向地下车库的宽达到1米多的步行楼梯，方便驾驶车回到家之后，还可以选择直接上花园休闲一下再回家。地下车库正在准备装饰了，值得一提的是，地下室设计了好几个方形的采光孔，实现地下阳光化。
工地所有的洞口、楼梯都设置了安全防护栏。而所有的施工电梯口都用临时木门，保证安全性。所有钢材都有标签，加工后的钢材都标明了用的位置，1米5高的室内防水，所有凸窗之下都设计了电插座的细心，阳台护栏四面焊接。以上这些就是留给半求最深刻的印象。
半求看到，本楼盘的施工并没有采用极为创新的技术，都是采用的成熟施工技术，比如预埋泡沫施工法、一次成模等，因此这里就不多去叙述，看看后面附属的图片应该能够了解到不少的信息。
不过半求看不懂的是，一些凸窗旁边也预留了同等高度的方孔，但这儿个孔又看不出用途出来，有明白的人是否能够看明白？（看附图吧）。
■项目数据
【项目指标】
占地面积：22603平方米
建筑面积：78000平方米
住宅面积：53000平方米
商业面积：40000平方米（加幼儿园）
容积率：2.65（计算容积率面积）
总户数：512户
停车位：340个
【测试数据】
架空层5米58
内外墙厚度20公分
卫生间几厨房降板30公分
花池贴面5公分厚度大理石、
凸窗82公分
室内净层高2米72
步行楼梯宽度1米2
楼板厚度13公分
挑高露台宽度2米8
■片区概况
半求准备另列一文专门论述西丽桃源片区的最新概况，这里只做一些概况描述。
【政府储备土地多，重点设施将更可能向这里靠】
政府在西丽桃源片区储备土地达10平方公里为深圳亚军、关内第一。政府在西丽控制的地块为31平方公里，占片区总面积的50%。深圳特区内，没有哪一个片区有这么大的空地、也没有哪个片区有如此至多的政府控制地。
西丽政府控制土地占总土地面积的这个比例，仅仅次于深圳中心区。政府控制土地多，将可能蕴涵两个好处：1、政府的重点设施将更可能向这里靠。2、政府为了卖得好价钱，必然要进行必要的投入改造。3、违法建筑相对要少。
如深圳第四高级中学落地西丽就是一个明显的信号。
【深圳密集学区之一】
深圳教育局已经确定，投资1.9亿在西丽建第四高级中学，总建筑面积达6.48余万平方米，提供3000高中学位，明年8月建成。第四高级中学主体建筑包括：综合教学楼1栋，3万余平方米；宿舍及食堂1栋，2.5万余平方米；体育馆1栋，4117平方米；文体楼1栋，5439平方米以及标准游泳池一个。
第四高级中学虽然位于留仙洞，离“天地峰景”距离尚远，但是这依然具有相当的指标意义，那就是西丽桃源片区的学区地位将得到巩固。
现在西丽桃源片区拥有大学城、15所小学，中学有西丽二中、桃源中学，职业中学有博伦职校西丽分校，我国第一所职业技术高等学府———深圳职业技术学院也在这里。
片区已经形成了幼教、中小学教育、职业教育、高等教育结构健全的教育网络，形成了一个密集型的学区，在深圳都位居前列。学区如何，对于房地产发展作用比较关键，教育概念屡用屡爽就是一个例子。
【国际公司聚地：欧洲城、香港新世界、法国未来世界落户】
一、欧洲城落户
占地面积约10.5万平方米的“欧洲城”（设有宜家深圳一店、欧倍德深圳二店、麦德龙深圳二店和迪卡龙深圳一店）已经落户在沙河东。其中宜家深圳一店、欧倍德深圳二店、麦德龙深圳二店和迪卡龙深圳一店引人注目。
“欧洲城”距离“天地峰景”很近，可能带来一些商务客流。
二、香港新世界给西丽桃源片区头信心票
西丽湖度假村已经显得比较败落，但深圳旅游集团已与香港新世界股份有限公司签订了6亿元的合作开发大型别墅项目，并经政府有关部门批准，今年将动工，同时整体升级改造合作意向书亦基本洽谈完毕。
三、法国未来世界落户片区
深圳在错过美国迪斯尼乐园、环球影城之后，已经决定引进法国“未来乐园”落户，并已被列为市政重大建设项目，拟投资5亿引进其16个项目，选址西丽湖度假村。
法国“未来乐园”是除美国迪斯尼乐园、环球影城之外世界上最具影响力的旅游项目之一。
【户外活动领地：塘朗山森林公园立项】
去年8月，代市长李鸿忠签署《深圳市近期建设规划（２００３－２００５）》，塘朗山被列入深圳市郊野公园规划建设项目之一，深圳市塘朗山郊野公园筹建办同时成立。
塘朗山公园总面积约10方公里，海拔430米为特区内西北面最高峰。塘朗山郊野公园建成以后，对周边地区的居民生活、文化娱乐及经济发展，无疑都将产生极大的影响。整个桃源街道办辖区内都将受益于这一郊野公园。同时，这里也将成为深圳户外活动的领地。
■发展商概况
【天地集团：拥有深圳最大采石场及混凝土站】
市场对于天地峰景的发展商天地集团了解并不多，根据半求掌握的资料，深圳市建筑工业公司1992年4月始进行股份制改组，于1993年3月发行公众股“深圳市天地实业股份有限公司”宣告成立。
同年4月29日，“深天地A”在深圳证券交易所上市交易，1999年9月28日，公司正式更名为“深圳市天地(集团)股份有限公司”。
天地集团(000023)拥有天地、远东、东建三家混凝土公司，即将合并组建天地混凝土分公司，成为深圳最大的混凝土公司，具有香港同行业上等标准，并即将在天地自己的地盘上建一座现代化标志型天地混凝土搅拌站。
同时，天地集团下属的深圳东部建材有限公司拥有深圳市最大的石矿场。拥有上游建材供应优势的天地在成本控制、供货价格、质量保证上无疑有了很大的优势。
【天地集团：存量资产较多】
深圳市天地集团股份有限公司位于西丽桃源片区的“天地峰景”又将开始销售。
同时，天地集团还拥有不少的房地产存量资产。比如其下属的深圳侨光建设发展有限公司拥有深南东路68号新世纪广场(原“侨光广场”)1.5亿的资产，还拥有深圳解放路“方海商苑”。
两项相加应该在2亿左右。
图：1、“天地峰景”与塘朗山郊野公园的关系
2、“天地峰景”小区整体俯瞰图
3、“天地峰景”一带集中了片区最多的写字楼、公司
西丽桃源片区本身拥有的写字楼和企业并不多，但是“天地峰景”一带则集中了片区最多的写字楼、公司。
半求看到在“天地峰景”周围，有梅洲大厦、中国工商行政管理学院、南山劳动教研教养所、龙珠医院、疾病控制中心、中国电信西丽机楼、中小学、益力矿泉水、计量质检研究院、市公安局清运公司、深圳车管所、龙井商业大厦等。按照香地咨询公司的不完全统计，“天地峰景”2000米的范围内，集中了公司、写字楼、公共建筑共32处（家）。
同时，按照法定图则，在“天地峰景”北侧及东侧的1-3-5、1-3-6、1-3-8、1-3-9、1-3-11、1-4-3、1-2-2、1-2-3、1-2-4等9宗空地均为政府社团、教育科研、行政办公、文化娱乐、医疗卫生用途。
可以说“天地峰景”北侧土地50%都是政府社团、教育科研、行政办公、文化娱乐、医疗卫生用途。
如果不计算加工类企业的话，“天地峰景”一带集中了片区最多的写字楼、公司。商务活动还是存在一些的，而商务活动对于租赁是好好处的。
4、“天地峰景”园林规划
5、“天地峰景”售楼处
6、“天地峰景”与塘朗山的关系
7、从西侧看“天地峰景”
8、“天地峰景”南面看
9、“天地峰景”位于深南大道沙河立交桥的广告：改变，在2005，可惜照糊咯
10、国家工商行政管理学院距离“天地峰景”不远，这个路口右拐就到了
11、“天地峰景”北侧看，这里就是政府储备用地，注意看看门口挂的牌子
12、“天地峰景”地面都是大理石的
13、“天地峰景”公共场所贴面的大理石厚度片区第一
“天地峰景”公共场所贴面的大理石厚度（比如花池、喷水池贴面）黑色大理石的厚度为5~7公分。而根据半求以前的所有楼盘考查数据，片区内其它楼盘的大理石厚度均在1.5~3公分之间。
因此可以判定，到目前为止，“天地峰景”公共场所贴面的大理石厚度为片区第一。虽然这不是什么了不起的超越，但依然能够表明一个发展商的态度。要知道蔚蓝海岸2期也就是采用这个厚度的大理石。
14、“天地峰景”是片区内唯一全面采用玻璃纤维强化塑胶防腐污水管的楼盘
半求在现场看到，楼盘的预埋地下污水系统全面采用顺达玻璃纤维强化塑胶防腐污水管，而没有采用混凝土预制管。
这种污水管的优点是可以实现自由弯曲布置、防腐、耐久、热胀冷缩小、安装方便不易破例、导热系数极低、降噪、不会燃烧、系无机材料，不受化学物品腐蚀损坏，不会老化腐烂、吸水性极低，在潮湿环境下使用良好，一经安装永久不需保养，可永久保持原有的各项性级指标、不会因撞击或震荡而导致变形。、
这是片区内唯一全面采用顺达玻璃纤维强化塑胶防腐污水管的楼盘。
15、“天地峰景”拥有片区最高的架空层：5.58米】
除1、2、3栋以外，小区的5、6、7、8、9、10栋都设计了架空层，使得园林较为整体连贯。同时小区的一楼的架空层较高，高度达到5.58米。
这是西丽桃源片区内所有楼盘中最高的架空层，足够高则显得开阔高扬。
16、“天地峰景”加工好的钢材全部有标签
17、“天地峰景”室内净高
18、“天地峰景”东面的土地按法定图则是行政办公用地等
19、“天地峰景”看龙珠大道起点
20、“天地峰景”北面：这张图有四个信息：1、空地是政府储备用地。2、山的关系。3、龙珠医院的关系。4、注意篮球场
21、“天地峰景”看南苹路起点
22、“天地峰景”凸窗85公分宽，片区第一
23、“天地峰景”小区西面与中爱花园之间的空地有一说是公共绿地，但还需进一步核实
24、“天地峰景”现场室内
25、“天地峰景”卫生间都预留了孔，方便以后装热水器或者排烟机
26、“天地峰景”安全防护不错
27、 天地峰景平台花园设计有直接通向地下车库的宽达到1米多的步行楼梯
方便驾驶车回到家之后，还可以选择直接上花园休闲一下再回家。地下车库正在准备装饰了，值得一提的是，地下室设计了好几个方形的采光孔，实现地下阳光化。
28、天地峰景地下车库的采光孔
29、天地峰景而所有的施工电梯口都用临时木门，保证安全性。
30、半求看不懂的是天地峰景一些凸窗旁边也预留了同等高度的方孔，但这儿个孔又看不出用途出来？
31、天地峰景的园林开始做了，不过估计先做一部分展示。
32、“天地峰景”是片区下半年唯一新盘，并靠近高校教职员聚集地
南面空地是是正在兴建的桃源村为高校教职员准备的房子了
33、“天地峰景”远处的深云立交桥，这个立交桥的影响其实不大
34、“天地峰景”阳台护栏简洁
35、“天地峰景”铝合金门窗
36、“天地峰景”的防水做得很高
37、“天地峰景”几乎每个凸窗下面都装配了插座，很细心
38、“天地峰景”阳台护栏焊接很结实，四面都焊
39、“天地峰景”主出入口的造型
40、“天地峰景”样板房装修中
41、“天地峰景”与桃源村、中爱花园、俊峰丽舍、梅洲大厦
42、“天地峰景”西面这是干什么呢？红线外哦
43、“天地峰景”与华侨城波托菲诺天鹅堡、锦绣花园、中旅广场、湖滨花园、海景花园等的关系
44、“天地峰景”与农科中心的关系
45、从桃源村看“天地峰景”
46、附近的一些配套
47、“天地峰景”北面的龙福苑
48、“天地峰景”南面的龙珠大道、绿化带
49、“天地峰景”旁的龙珠7路
50、“天地峰景”材料还是不错的
51、“天地峰景”远景
