导读：
■曾经的单要素价值观
■齐步进入全要素时代
■综教：现代社会的城市信仰
■包办型全要素物业：时空黯然销魂在凝固
正文：

■曾经的单要素价值观

这两年，深圳房地产专业界“言必称华润城”，购房及投资群体也有“必配华润城”的讲究，这到底是什么原因？随着9月27日深圳万象天地的开业，短暂休整的华润城又开始成为热题。

此时解读上述问题似乎格外有意思。在笔者看来，这里面其实蕴含着时代性的变化。那就让我们先从经济谈起，然后再说回房地产，来理解上述的华润城现象吧。

最开始时，经济发展的起点低、基数低，属于“单要素生产率”提升的阶段，也就是说依靠增加单一单位要素，就能够带来有效产出的增长。比如说改革开放初期，我国依赖于单纯的人力投放就可以获得可观进步。

但到一定阶段后，成本必然提升到新高度，这迫使单要素生产率阶段就走到了尽头，单纯追加单一要素非但不能取得相应进步，反而会使得整体生产效率降低。这时就将进入“全要素生产率”提升的新阶段。

全要素生产率增长，需要的是与发展相关的各要素都要取得相应进步，才能带来生产率的进一步提升。可以说，从单要素阶段到全要素阶段，即是巨大的进步、更是巨大的挑战。

■齐步进入全要素时代

具体到房地产市场也是如此。最开始时，无论哪座城市、无论什么人，都是“单要素”的信奉者。比如，发展商要做好一个项目，做好户型、园林、外观……其中一项，就能成功，这就是单要素；购房者呢，那时时间大把，也是单要素价值观，比如讲究纯居住小区，不要综合、最好不要靠近办公与商业以免干扰等等。

现在的人们很难想像，或者说已经淡忘，仅仅在5年及之前，人们由于缺乏前瞻眼光，是鄙视、拒绝综合性质的住区的，买“纯居住区”才是当时的潮流，回想起来这实在是令人啼笑皆非。

到了现在，发展商要是只做好户型、园林、外观中的一项，是不好意思拿出手的，必须得是全优---这就是全要素要求。购房者呢，再也不把“纯居住”挂在嘴上洋洋自得了，要是谁家里还是纯居住，现在反而有低人一等之感。

楼书与宣传中，原来常见的“纯居住”这种洋洋自得的字眼，现在连真是纯居住区的项目都已经不好意思用了。房地产竞争、资产价值要求，都齐步进入了全要素时代，单要素的旗帜被踩在了脚下。

■综教：现代社会的城市信仰

对房企来说，深度城市化、服务化的到来，迫使房企在进行项目建设的时候，只能在户型、园林、立面、建筑等等方面都做到最优，在配套上只能将居住、商办、商业、酒店、购物、教育、文化等都进行有机融合，构建综合优势。

对市民来说，时间成本的硬约束、尤其是城市里的效率要求，也迫使市民必须以最高的效率完成生活的各个流程，比如说吃喝玩乐、休闲购物、文化教育等等，都必须尽量在800米的半径内兑现需求。

而也由于效率要求，在接受了工作的分包、分工之后，使命开始接受家务的外包与分工。家庭开始分工了，以前那种总在家里进行吃喝玩乐的形态，开始转变为偶尔在家、经常在外的形态。

对社会与政府来说，各类要求汇聚、以更紧密的形态融合，这即节约了空间资源，也释放了时间资源，管理的效率、运转的速度、调控的准度都更有保证了。原来要素铺得到处都是，得不到充分的发挥，这时就完全不同了，整个城市都会因此而升级。

这就使得，购房者、房企、社会、政府在“全要素”上达成了高度的一致，使得出现了“综教”的说法。“综教”的意思是，片区的综合规划、项目的综合发展、生活的综合满足，已经是现代社会的城市信仰了。

■包办型全要素物业：时空黯然销魂在凝固

也就是说，被时间所裹挟的市民，已经越来越需要工作与生活被包办，如何能够在工作与生活之间快速切换、如何完美完全地实现生活外包，这就是房地产开发、购房、投资的主方向。

曾记得有位投资家级的朋友说过，最早的时候买华润城1期是为了投资，然后到了买2期就变成了要自住，因为这是他投资11年来买到的“最爽的单程票”----买了就不准备卖出了。

已经47岁的他的见解，说起来其实也很简单，说这是“香港太古城的深圳版，即使江山万里也不如这里”，首先这里是深圳主城区的枢纽地段，地段一定就改变不了，所以最重要，他认为这里是深圳最好的地段，交通四通八达、商办条件最优体量最大、山河园海等资源条件最全。然后就是华润城是自配与共配最好的项目，无论是居住、商业、办公、学校、文化、艺术、酒店等等都是齐的，非常全面。

而笔者跟他说，香港太古城毕竟是上个世纪的产物，事实上华润城远比太古城强得多了。拥有上述条件，华润城就能够包办生活与工作，实现全要素优势，让这里的居民享受到更多的自由。自由之后，才有歌唱！

可以说，华润城是全新的房地产世界，围绕商办住文教等旋转的神迹般配置，在一日一日的运转中星辰起舞，似乎时间和空间都在黯然销魂的凝固，未来要再复制一个同类的项目已经难上加难。华润城还是一扇开向无限的窗，美丽新世界就这样在人们的眼前绽放，而居住在其中的人们，才是新世界的主翁。