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江山万里不如你:论全要素物业
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:营销万象        2017-09-22 19:06:44        点击1676
    

导读:
■曾经的单要素价值观
■齐步进入全要素时代
■综教:现代社会的城市信仰
■包办型全要素物业:时空黯然销魂在凝固
正文:

■曾经的单要素价值观

这两年,深圳房地产专业界“言必称华润城”,购房及投资群体也有“必配华润城”的讲究,这到底是什么原因?随着9月27日深圳万象天地的开业,短暂休整的华润城又开始成为热题。

此时解读上述问题似乎格外有意思。在笔者看来,这里面其实蕴含着时代性的变化。那就让我们先从经济谈起,然后再说回房地产,来理解上述的华润城现象吧。

最开始时,经济发展的起点低、基数低,属于“单要素生产率”提升的阶段,也就是说依靠增加单一单位要素,就能够带来有效产出的增长。比如说改革开放初期,我国依赖于单纯的人力投放就可以获得可观进步。

但到一定阶段后,成本必然提升到新高度,这迫使单要素生产率阶段就走到了尽头,单纯追加单一要素非但不能取得相应进步,反而会使得整体生产效率降低。这时就将进入“全要素生产率”提升的新阶段。

全要素生产率增长,需要的是与发展相关的各要素都要取得相应进步,才能带来生产率的进一步提升。可以说,从单要素阶段到全要素阶段,即是巨大的进步、更是巨大的挑战。

■齐步进入全要素时代

具体到房地产市场也是如此。最开始时,无论哪座城市、无论什么人,都是“单要素”的信奉者。比如,发展商要做好一个项目,做好户型、园林、外观……其中一项,就能成功,这就是单要素;购房者呢,那时时间大把,也是单要素价值观,比如讲究纯居住小区,不要综合、最好不要靠近办公与商业以免干扰等等。

现在的人们很难想像,或者说已经淡忘,仅仅在5年及之前,人们由于缺乏前瞻眼光,是鄙视、拒绝综合性质的住区的,买“纯居住区”才是当时的潮流,回想起来这实在是令人啼笑皆非。

到了现在,发展商要是只做好户型、园林、外观中的一项,是不好意思拿出手的,必须得是全优---这就是全要素要求。购房者呢,再也不把“纯居住”挂在嘴上洋洋自得了,要是谁家里还是纯居住,现在反而有低人一等之感。

楼书与宣传中,原来常见的“纯居住”这种洋洋自得的字眼,现在连真是纯居住区的项目都已经不好意思用了。房地产竞争、资产价值要求,都齐步进入了全要素时代,单要素的旗帜被踩在了脚下。

■综教:现代社会的城市信仰

对房企来说,深度城市化、服务化的到来,迫使房企在进行项目建设的时候,只能在户型、园林、立面、建筑等等方面都做到最优,在配套上只能将居住、商办、商业、酒店、购物、教育、文化等都进行有机融合,构建综合优势。

对市民来说,时间成本的硬约束、尤其是城市里的效率要求,也迫使市民必须以最高的效率完成生活的各个流程,比如说吃喝玩乐、休闲购物、文化教育等等,都必须尽量在800米的半径内兑现需求。

而也由于效率要求,在接受了工作的分包、分工之后,使命开始接受家务的外包与分工。家庭开始分工了,以前那种总在家里进行吃喝玩乐的形态,开始转变为偶尔在家、经常在外的形态。

对社会与政府来说,各类要求汇聚、以更紧密的形态融合,这即节约了空间资源,也释放了时间资源,管理的效率、运转的速度、调控的准度都更有保证了。原来要素铺得到处都是,得不到充分的发挥,这时就完全不同了,整个城市都会因此而升级。

这就使得,购房者、房企、社会、政府在“全要素”上达成了高度的一致,使得出现了“综教”的说法。“综教”的意思是,片区的综合规划、项目的综合发展、生活的综合满足,已经是现代社会的城市信仰了。

■包办型全要素物业:时空黯然销魂在凝固

也就是说,被时间所裹挟的市民,已经越来越需要工作与生活被包办,如何能够在工作与生活之间快速切换、如何完美完全地实现生活外包,这就是房地产开发、购房、投资的主方向。

曾记得有位投资家级的朋友说过,最早的时候买华润城1期是为了投资,然后到了买2期就变成了要自住,因为这是他投资11年来买到的“最爽的单程票”----买了就不准备卖出了。

已经47岁的他的见解,说起来其实也很简单,说这是“香港太古城的深圳版,即使江山万里也不如这里”,首先这里是深圳主城区的枢纽地段,地段一定就改变不了,所以最重要,他认为这里是深圳最好的地段,交通四通八达、商办条件最优体量最大、山河园海等资源条件最全。然后就是华润城是自配与共配最好的项目,无论是居住、商业、办公、学校、文化、艺术、酒店等等都是齐的,非常全面。

而笔者跟他说,香港太古城毕竟是上个世纪的产物,事实上华润城远比太古城强得多了。拥有上述条件,华润城就能够包办生活与工作,实现全要素优势,让这里的居民享受到更多的自由。自由之后,才有歌唱!

可以说,华润城是全新的房地产世界,围绕商办住文教等旋转的神迹般配置,在一日一日的运转中星辰起舞,似乎时间和空间都在黯然销魂的凝固,未来要再复制一个同类的项目已经难上加难。华润城还是一扇开向无限的窗,美丽新世界就这样在人们的眼前绽放,而居住在其中的人们,才是新世界的主翁。

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