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楼市确实要管理,忧心政策储备库
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2017-09-25 15:20:36        点击910
    

 国庆、中秋双佳节就要到了,园区装扮了起来

■支持政府,警惕政策储备库

基于地理空间独有的收敛特征,及其导致的房地产矛盾很是刚性,我认为对楼市进行必要的管理、疏解是非常应当的,政府应该发挥作用。

从2015年中开始,政府在制定政策的时候,不但听取体制内专家的意见,也开始听取民间与市场意见,调控的针对性和有效性越来越强了。

但是,在下所见的政策储备库中,违背常识的措施还是那么多,不免有些忧心。衷心希望这些承载胎死腹中、不要出台为好。

■如一“限”就能了之…

今天不好谈这些储备中的政策,谈已经推出的措施吧。开谈前急告:在速成班3期招生员满之际,9-21中午前接通知,要求配合调控,18+1大前暂不举办此类集中式投资讲座,《房地产速成班3期》被迫改为《急告:房地产速成8万字密件专享》,将把约8万字的速成培训全文快递给报名者。

9-21下午,会务人员已紧急联系已报名者,除6人退款外其余人全数同意改为接受文件。对临时紧急暂停授课深表歉意,但感谢大家的理解和配合调控。需要密件专享的朋友,现可联系13410245892张小姐,将在下周三前分批快递!

言归正传。最近几年,我国各大城市出台的房地产调控手段,归纳起来就是个“限”字。限购、限贷、限售、限离、限价、限客户、限房价竞地价…等等。

■禁律经济学

但如果单纯“限”就能解决问题,那一切问题的解决都应该没问题、一切目标也就能够实现了。说起“限”就想到“禁”,“限”是一段时间内的或者一定程度上的“禁”。美国经济学家马克·桑顿阐述了一个简单的道理:禁律将提升被禁物的价格。

禁律原理说明,发布禁令只会使禁止的对象表现更反常、成本更高。正确的做法不是禁止,而是放开、搞活,从而获得自在的、内生的平衡。

由于房地产是人类最基本的需求之一,天天、时时、刻刻都需要,需求是无法禁止、限制。因此对房地产的限制政策很可能事与愿违。

■限政分析

一)限购:

这存在强烈的心理刺激----人们天然认为没有价值、没有争抢的东西就不会限购,这将把预期改变得更为陡峭,迫使很多人提前兑现购买行为,使得供求关系更为紧张。

还有值得警惕的是,鼓励、扶持首套刚需入市、拒绝改善型以及多次置业者入市,事实上是宣告“楼市很安全”的行为,因为首次置业者的风险抵御能力是最弱的,鼓励最弱者入市的意味是什么?

更要引起关注的,就是限购导致购房要有资格、资格就有价值,持有存量者显然就不太愿意房企这个有价值的资格,二手市场的供应就会暴降!

一想便知,上述因素,导致全体的上涨预期心理因此就强化了。

二)限贷:

提高首付、提高利率、身份要求----这些手段达成的限贷,其实上是认可了之前的房价是非常安全的。

在城市化、金融化没有完成,增量还在继续的轨道中,提高首付其实是承认泡沫合理化,提高利率其实拟合了价格与价值,提高贷款者身份要求其实是人权性质的安全保证。

也就是说,在增量环境下的各类限贷措施,对高房价其实反而是有利的。

三)限售:

限售政策的副作用来的最直接、最快也最明显。原本要稳定、抑制房价,要做的是增加供应,缓解房产荒。

但限售是直接地限制了二手市场的供应量,可以预料,实施这项政策的城市,会导致二手市场失去调剂供应的功能,供求关系作为最基本的经济常识,完全用不着去挑战!

■结论

在房产领域严格控制的同时,在土地市场也推出了一些措施。比如说限房价竞地价、配建、熔断的土地出让政策,这些政策只是转移了土地成本的兑现环节,而根本不可能导致地价的下降。

上述限制政策,导致供应大幅减少、缺乏房产入市,存量并固化,于是都去抢新增量,按照这个简单的逻辑有效土地的价格是要大涨的。地价大涨了,那么房价呢?

但,不是说调控是为了稳定、控制房价吗?这个死结怎么办?最近我又接到任务,要去几个城市出差调研了,但忧心难缺啊!

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【急告:房地产速成全文密件专享】

在原定于9-23举办的速成班3期招生员满之际,9-21中午接紧急通知,要求配合调控,18+1大之前暂不举办此类集中式投资讲座,《房地产速成班3期:身价想裂变,一听胜十年!》http://www.banq.cn/html/28932.htm被迫改为密件专享。

考虑到此次速成培训内容,对你在投资认知、风险预判、操作实务等内容的重要性、必要性,我们会将8小时的全部培训内容转换成密件,将以文稿的形式快递给报名者,文稿便于保存及反复研究学习。

9-21下午,会务人员已紧急联系已报名者,除6人退款外其余全数同意改为接受文件。对临时紧急暂停授课,我们深表歉意,感谢大家的理解和配合调控。

需要密件专享的朋友,现在可联系13410245892张小姐,参与细则请见《急告:房地产速成8万字密件专享》我们将最迟从9-27开始分批快递,身价要裂变、思想必先换、一看胜十年!

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