导读：
■京基御景中央入市在即，挖掘被忽略的角度
■大学城“包发达”，不止是思想高地，更是豪宅区
■人居重要因素：人文/思想环境第二，自然环境第二
■京基御景中央的人文书香，豪宅化价值趋强
正文：

■京基御景中央入市在即，挖掘被忽略的角度

最近，由于京基·御景中央即将面市，因此咨询的、谈论的人也就逐渐多了起来。而这个项目的主要市场与环境背景，其实就是龙岗大学城+大运中心。这两个要素讨论的角度很多，今天我来说一点被忽略的角度，供大家参考。

大学也是存在规模效应的，也就在一些城市形成了大学城。所谓大学城，就是以多所大学为主体所形成的以教育为核心，涵盖居住、服务等综合职能的城区，一般是一座城市的卫星城区。

对于大学城的好处，很多年前我曾经以“目及足至都是最有益的”来形容。因为大学城的建筑优秀、环境优美、而且配套设施与服务设施都是有益的---一般地说声色犬马此类的东西在大学城没有市场。

■大学城“包发达”，不止是思想高地，更是豪宅区

巴菲特（香港人一度将其翻译为“包发达”）曾经说“荷尔蒙会接管世界”，大学城最大的好处，其实是这里的人永远是年轻的、群体素质永远是最有保证的、永远是最大的精英生产地、永远是高效高层次创业者集中的地方。

也因此，大学城都是所在城市房价最高的片区之一。比如说北京的海淀就是大学城，这里房价你是想得到的。在美国，加州伯克利大学城、圣克鲁斯大学城、波士顿剑桥大学城、科罗拉多州大学城、普林斯顿大学城……这些地方吸引了很多对区域环境、群体、人文有讲究的高端人士前来定居，因此其房价都位居全美级的水准，其他国家的大学城也大体如此。

但是，这个几乎是规律性的现象一度在深圳受阻。深圳最早只有一个大学城，那就西丽大学城，之后又开始规划建设位于大运新城的龙岗大学城。北理莫斯科大学、香港中文大学等就在龙岗大学城。最早的时候，深圳人可不认什么大学城，甚至于会这么想：“你想买便宜房子吗？去大学城啊！”

直到2015年这种现象才得到改变，到了2016年后就开始扭转了，西丽大学城的房价终于拨乱反正，进行了重估。相信这种重估随着时间推移还会进一步加深。这源于人们认识观的正常化。

■人居重要因素：人文/思想环境第二，自然环境第二

很多人把环境只当作自然环境。其实自然环境改造起来还是相对空间较大的，影响更为深远的、成本更高昂的是人文环境，人文环境是个人际网络，而这个人际网络产生思想环境。说到这里大家应该都明白了，思想环境才是最重要的环境。有的地方自然环境很美，但若人的思想错了，那是没前途的，思想才是最重要的环境。

当然，自然环境好、人文环境也好，那就是天堂了。但无论如何，未来的人居应该是以人文环境为第一、自然环境为第二，这个观念是一定会成为共识的。这方面一般大学城都会兼顾，人文环境不说了，自然环境大多在选址的时候就已经有所讲究，加之大学城往往建筑密度与容积率不高，因此具备优化自然环境、场所环境的空间。

在西丽大学城之后，拥有3所国际大学---香港中文大学、深圳北理莫斯科大学、深圳吉大昆士兰大学，以及11所学院---深圳信息职业技术学院、深圳体育运动学校、深圳市体育管理学院，低碳技术学院、国际太空学院、微电子技术学院、北京航空航天大学特色学院、显示技术学院、中国人民大学深圳环境与经济特色学院、香港浸会大学特色学院、麻省大学医学院的龙岗大学城，应该就是重估的下一个方向。

■京基御景中央的人文书香，豪宅化价值趋强

龙岗大学城还有几项与西丽大学城不同的优势，

一是国际合作办学水平更高；

二是大学城与大运中心一并形成了更具规模的活力中心；

三是在南山成本高企的同时这里成了创新资源外溢的主要承接地；

四是龙岗已是深圳保持发展后劲的最大土地储备所在；

五是京基·御景中央所在地区，事实上是深圳东莞与惠州3地的衔接中心地带，辐射面其实不小。

因此，龙岗大学城的房价是否真如分析出现较大的重估，是值得关注的，毕竟世界级的大运中心、国际合作办学的重地。毕竟从自然环境第一转变到人文环境第一，这是涉及到价值定义性质的改变，改变性质的动作往往带来的就是更大幅度的价值变动。

在龙岗大学城的带动下，加上片区密集的科技产城所融合的产业布局，吸引了10万精英驻留。随着科研院所、高新产业、创新性公司等联合将前沿性科研成果转化成经济收益后，附着的资金、积累的财富带来强烈价值冲击波：精英们身价上涨，身价、消费力水涨船高，进一步奠定京基·御景中央的书香人文、豪宅化。

目前，京基·御景中央样板房已开放，预计近期将入市。