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深圳房价夺冠11招:难民零裙带,风险却熔断
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2017-10-16 09:42:09        点击1037
    

大概十二年前,我曾经写过文章说,深圳的房价将成为大陆第一,当时的依据是人均土地资源、人均GDP、单位土地产出等的指标。

后来大概一年后,有机构几乎原文照抄我的分析,并对外进行商业化发布。在清华深圳院一次讲课时遇上对方,我对其发起质问。由此引发了一场不大不小的业内争议。

今天在之前的分析之外,深化来谈一谈深圳房价为何会成为大陆最高呢?看完你就会觉得深圳确实有很多独特的因素导致房价高企,也能为你判断接下来的房价祈祷较强的参考作用。

深圳成为大陆房价最高的城市的十大理由是:

1)移民经济学、难民经济学:人口密度最高。
以总人口计,1万人/平方公里的人口密度,在全国遥遥领先,这必然带来需求的集中爆发。而深圳是全移民城市、最早期更是全经济难民(在内地实在太困难没有后路的人)的移民城市,大家想象我曾说过的“移民经济、难民现象”吧,难民与移民更容易突破极限创造奇迹,早年移民来深圳的,绝大多数其实属于“经济难民”。

2)荷尔蒙最发达,投资条件最好。
市民平均年龄最小,只有28岁。是荷尔蒙最发达的年龄,更是是恋爱、婚配、生育、离异的高峰期,无论哪个动作,都带来了新增的居住需求。深圳因此成为房地产投资条件最好的城市。

3)刚性需求占比与总量全国最高。
全移民城市,亲戚朋友都在不在深圳,在深圳的裙带关系、亲情成本等于零,借居的可能性等于零,要不就是租房、要不就是买房,刚性需求占比全国最高,炒作空间较高。

4)阶层未定,都竞相力争上游。
作为全新的城市、最年轻的世界性都市,不像传统大城市、大家多少知道自己的份量,起起落落的风云也见过了。深圳人则都是一群敢于敢于背井离乡的人组成的,来时的背景大多都是没门路、没后台、没条件,阶层感未确定,大家为了自己与后代,必然要奠定自己的社会位置,而这其中资产配置状况就是重中之重,你买了、我一定买而且买得更大,你换了、我一定换而且换得更好。

5)土地最紧缺。
深圳市的剩余净地,无论是总量还是占比,都是全国最低的。如不控制,按照30多年来平均每年需要消耗30平方公里的速度,深圳剩余的可开发净地,只需一年即可消耗完毕。
而且深圳山地极多、加之生态保护用地占比高、超过50米海拔就不允许开发,导致只有50%的土地可开发。而这部分可开发面积中,大约已有80%已经建设,剩余可开发土地量太少。

6)创新与创业的高新价值:产业结构最优质。
以前,广州与香港的存在,将绝大多数的领域都占完了。深圳是被迫无奈第走上了创新之路,结果,在科技创新、金融创新上走出了一条自己的路。产业结构在于广州、香港对比时,显得更为优质,人均了支配收入增长最快,使命对未来的预期普遍比广州、香港强,房价增速快。

7)财富效应:城际关系进入最有利于深圳的时期。
以前,广东的地市县的富人,普遍以广州为升级目标、以广州为下一代去向的目标。更高级一些的就是国外、香港了。但是深圳近些年发展迅猛,资产价格的连续上升使得鹏城具有了财富效应。
而且深圳的城市形象比广州、香港更为全国化,产业上,深圳更有全球第二硅谷的声誉。既有更好的财富效应、又有更强的城市形象,深圳就取代了广州与香港,成为了广东地市县人们的升级目的地、下一代的去向目标。
而靠近香港,使得深圳从源头上就对房地产投资有相比北上广更为深刻的认识,所以,深圳的房地产投资者身价,在全国仅次于香港、领先于北上广。

8)一线城市中最好的环境。
这里说的环境,包括人文环境、自由环境、空气环境、气候环境,交通环境、产业环境、创新环境。。。等等,综合起来看,在四座一线城市中,深圳的环境是最好的。如果不出国,又想享受最好的环境,选择当然是深圳,而且全球都有人口向低纬度地区流动的大趋势。

9)珠三角最大的商办中心。
这些年来,从深圳将总部迁出的案例基本没有,但是却有不少的内地企业、广州企业、东莞企业、惠州企业、潮汕企业将总部迁移到深圳。深圳凭借前海、后海、福田、高新区等极大商办中心的体量,已经成为了珠三角最大的商办中心城市,已有的、将建的商办面积领先于广州与香港。
拥有1200万平米的聚集的甲级商办,就拥有了世界性的商务条件。我预感,在十年内,将由一家香港本土培养起来的香港的世界500强企业将总部迁移到深圳。

10)经济疆土远大于实际疆土
深圳的总部型企业多、全球性的行业巨兽多、互联网与金融经济等可贸易的服务部门占有重要的席位,因此,深圳虽然实际地域只有1971平方公里,但事实上的经济疆土远大于实际疆土。如果将货品当作一种变性的货币、将利润当作一种变性的征税,那么深圳其实是有在全球发行货币与征税的隐性权力的。

11)独特的风险熔断机制、专业化速度优势
深圳常住人口超过1500万人,但是户籍人口的占比极少。需要劳动力的时候就有南飞雁,出现经济不景的似乎后,非户籍人口就返回原籍,熔断了风险。所以深圳不景,紧张的往往不是深圳,而是劳动力输出重地的政府。
另外就是,深圳在相当一段时间里,没有承担过多的政治、文化、教育、军事、医疗职能,专心发展经济,因而具有了专业化的速度优势。当然随着深圳经济到了相应的体量,就再也不能维持原来的教育、医疗层面,必须有所提高了,否则反而会拖累速度了。

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