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房价也能降
作者:EEO 视频   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2017-10-17 17:07:48        点击905
    

刚刚过去的十一黄金周北京楼市惨淡的厉害,成交量骤降约七成。而与之形成鲜明对比的是旅游经济再创新高,全国共接待国内游客7.05亿人次,花了5836亿元,一位地产中介经纪人表示大概金九银十不买房改出游了。黄金周楼市遇冷是否意味着房价会下降?听中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁谈房价。

 私享一:房价的涨幅与所在地区的资源集中程度相关

 第一件事,大家都知道北京房价高不高?肯定是高的。东西城加上朝阳、海淀基本在十万元块钱多一平米,上海深圳我们也都列了表,房价水平都很高。房价高已经成为了不仅仅是大众老百姓关注的事情,也成为了中央政府关注的事情。

尽管我们知道中央政府和各地方政府都采取了一系列的措施,来限制房价的上涨,包括限购政策,控制销售的政策,甚至是采用金融等一系列的政策遏制房价上涨,采取了这么多政策房价跌了吗?没跌,2016年涨幅在历史上也是比较高的。从另一方面看,采取了这么多的控制政策,对房价的推动会是怎样的呢,肯定会有一个明显的,中国的国情,与房价。北京的房价,北上广深的房价,一线和二线城市的房价还会涨,只不过说根据公共服务水平,根据资源的集中程度,优势资源的程度,房价的涨幅有很大的区别。

私享二:当下中国地产市场存在较大供需矛盾

理论上来讲,如果是市场经济,当房价上涨的时候就增加供给,全国为什么没有办法更多地释放土地呢,三四线城市房子卖不出去的问题非常严重,但是特大城市的房子不是卖不出去,供给不足。怎么来调节这两类情况的矛盾,现在我看大家把焦点都集中在住房的问题上,但是没有人认为是供给不足导致的结果。为什么供给不足呢?内部曾经讲过,人口控制的思路。他有这种想法,我把你房子盖完了来的人更多。我不给你盖房子,不满足你的住房需求,人就不会往里来,在北京买不到房子,房价上涨了,是这样的思路,所以北京就严重控制土地出让金,严格控制住房供给,导致了我们住房的销售量,住房的供给数量下降。

第二是控制郊区地中小城市和小城镇的发展。全世界特大城市,千万人口以上的城市,五百万人口以上城市,他这个城市基本都是摊大饼向外发展的,但是发展的整个过程中,不是一个主城区发展,周边有很多中小城市和小城镇。但是北京是限制周边的中小城市发展。其实我们看一下北京和顺义、昌平、密云、延庆,特别是延庆的房价并不高,在周边还有上百个小城镇,这些小城镇没有发展机会。

第三,控制土地供给问题我就不讲了。北京住宅用地的控制情况是逐年下降,控制户籍人口,北京现在不仅仅是把人口控制在两千三四百万,甚至呢,现在我们也知道,非首都功能疏解要把一部分人迁出去,控制户籍人口,我认为,很多人就说北京的事就在于人口多。

私享三:房价也能降

房价到底能不能降呢?其实事实上已经证明,房价也能降,全世界的城市都是如此。中心城区房价在涨是市场规律,随着中心城市往外扩散,一定公里数范围之外房价逐渐下跌。我前段时间到佛山,佛山大概它现在的房价是两万多块钱,原来是一万多,广州七条地铁通到佛山,通到佛山以后,很多广州人到这里来买房子。广州人到这里来买房子,他觉得这比广州便宜一半,所以呢,相对广州来讲房价是下降的,但是相对佛山来讲,看数字的话,佛山房价是上涨的。同理,看燕郊制定房地产限购限价政策,房地产价格上涨,采取严厉的控制措施。再一个呢,促进了交通基础设施的发展,把轨道交通都修过去,那么实际上也意味着这些地方房地产发展机会越来越大,很多北京市中心城区的居民就自动地向郊区疏解。那么疏解有两种可能,一个是北京辖区内的中小城市和小城镇,一个是河北沿边界的城镇,当然我们这两条路都堵死了。其实如果不堵死,在空间大方位地调整我们的住房供给政策,从实际上能从根本上解决我们的关注的房价上涨。这是符合市场规律的,增加供给来降低房价。

私享四:房价调控不能“一刀切”

那么我们讲,总结一下,限购和限制房价上涨政策应该调整,当然应该说挺方便,对于三四线城市房子卖不出去的地方应该采取一类措施;那么在房价大幅度上涨的城市,我们应该通过土地供应量增加,通过住房供应量的增加,甚至通过空间大范围地去解决住房供给问题,可以缓解房价上涨压力,这是符合市场规律的,如果我们不走这条路,这个矛盾积累会越来越深。

第二,不能用简单的行政手段来代替市场的调节。所以我觉得这个事情要具体事情具体分析,要根据市场规律来调节住房问题,而不能单纯的就是一涨就限,一限就死。

第三,在一个大范围区域内研究房地产的供应关系。我们也知道总书记提出了京津冀一体化的发展战略,在大范围的面积内考虑北京市的发展,考虑天津的发展,考虑河北的发展,区域内的房地产供应关系不是通过主城区来缓解的,要通过周边的中小城市和小城镇,辖区外的中小城市来缓解。

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