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招商前海湾6大视角:新量级冲击,尽争力始见
作者:homer   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:项目及片区考评        2017-10-19 16:39:36        点击1008
    

导读:
■新量级急需新视角
■对比长三角
■湾区的作用
■湾区经济与腹地经济
■中国最贵重的海岸线
■湾区的自然领袖
■最高级别的软财富与最高级别的硬财富
■王者的王者的核心
■不妨称其为“尽争力”
正文:

■新量级急需新视角

有专业界人士谈到,作为深圳史上的最大盘,招商前海湾总占地约2.9平方公里、总建面约508万㎡,空间功能形态全覆盖,已远远超出原来研究房地产项目的框架,亟待建立全新的解读视野。

这个新的量级,其实在全国也已经达到了全新高度。按照科学概念,所谓新的量级那就是十倍及以上的概念,才能够称其为新量级。对照前海湾的指标,毫无疑问这是我们能见到的为数极少的新量级房地产项目。

因此,或许应跳出楼盘视角、跳出房地产范畴、甚至跳出深圳进入粤港澳大湾区的圈子,才能看懂招商前海湾,这就是新量级带来的新要求。深圳房地产领域一切逐渐成熟,已多年没有惊喜、就更不用说新量级现象了。招商前海湾实实在在地带来了久违的强刺激。

■对比长三角

今天的本文,就是试图构建招商前海湾的正确视角。让我们从大到细逐级剥开真相的葱皮。目前,世界上最发达、最具有活力的地区,绝大多数都是湾区。这是为什么?回答这个问题之前,请你先回答这个问题:

为什么长三角的城市之间,相似度比较高,几乎是所有城市都是一种风格,甚至喜欢自称“小上海、小苏州、小杭州、小南京”之类,而珠三角城市之间几乎一城一面,各不相同甚至完全不同?

比如说澳门是博彩经济、香港是金融经济、深圳是科技经济、东莞是制造经济、广州是商贸经济、佛山是陶瓷经济、中山是广东成都、珠海是度假经济。这是为什么?为什么珠三角的创新、创业远远强于长三角呢?

■湾区的作用

这就要看湾区的作用了:

1)自从公元1500年地理大发现、全球化开始后,尤其是19世纪以来的两百多年里,世界大踏步进入了大海运时代。这个时候,具有良港条件的湾区,往往是国际之间通过海洋对接的主界面,大陆文明与海洋文明对接的主界面,文明交汇处,能够带来思想的创新与财富的裂变。

2)海洋将各个国家分开,从而保持了大范畴的多样性,然后在湾区对接,带来的不同文明之间的交汇、交叉,从而产生文明跃进。如果没有隔离,各个洲际、国际之间就极同质化,不利于多样性。

3)湾区将沿线城市适当隔离、但又不顾与疏远,因为才使得珠三角---粤港澳大湾区---的城市各不相同(长三角过于便利则趋同),这种多样化、异质性带来了更高的创新、创业的突破条件,这也就能够解释为何珠三角的创新优于长三角,也能够解释偏向杭州湾的杭州的创新环境强于上海,还能够解释大连、青岛这两座B牌城市。

4)湾区邻近海洋,而海洋与沙漠一样,也是少人区、无人区,是人类超级武器和天际、海洋科技的最好试验场,为人类的高科技发展提供了空间,如果都是江南地区,人类的高科技是不会有这么高的水平的。湾区同样是先进武器与高科技的最佳试验场,因而发展高科技具备天然条件,而军工经济也容易留下。

5)湾区保证了良好的空气流通条件,也保证了良好的自然物产条件,越是靠近海边、靠近湾区,海洋物产越丰富,饮食也就越健康。

■湾区经济与腹地经济

上述这些就是湾区现象的底层原因,湾区经济是不容忽视的。这也就是为何长三角的城市之间相似度极高---因为长三角缺乏湾区经济的多元特质、外向特质,更多是偏向大陆经济、腹地经济的特点。

也因此,珠三角的创新、创业、创意其实远远强于长三角,在民营经济、网络经济领域,以深圳为核心的湾区经济超过了以上海为核心的腹地经济。而即使在长三角,创新活力相对较强的杭州,也是在偏离上海的杭州湾,这进一步论证了湾区经济与腹地经济截然不同的特点!

长三角如果要增强多元性、增强创新活力,方向应该不是上海--苏州--南京这条线,而应该是建设上海---嘉兴---杭州---宁波这一条环绕杭州湾的城市群。只有杭州湾能够给长三角带来异质化与多元化发展。

这是看待招商前海湾的文化视角。而粤港澳大湾区具备了我国几乎完美的经济发展条件,但这具体应该怎么理解?

■中国最贵重的海岸线

我国的大海运枢纽有三大节点:环渤海港群的大连港-天津港-青岛港、长三角的上海港-舟山港、粤港澳大湾区的深圳港-香港港-广州港。我国的航线主要是:中国-欧洲海运航线、中国-非洲海运航线、中国-美洲海运航线。

其中,无论是哪个节点前往美洲的海运距离都是一样的,差异极小可以忽略不计。差别主要体现在欧洲与非洲航线上。对于这两条航线来说,从环渤海港群、长三角港群前往欧洲与非洲,比从粤港澳大湾区港群要多花去7天的时间。

因此,从对外航运来说,粤港澳大湾区事实上是我国最佳的节点,因此被我称作“中国最贵重的海岸线”。所以我有个经验,如果有家企业,原来在其它地区做总部、做生产基地活得一直挺好,一旦其开始在深圳设立总部或在粤港澳大湾区设立生产基地,你就应立即判断:这家公司要做国际化业务了。

无它,就是因为粤港澳大湾区是我国企业对接国际化业务的最佳节点。这是看待招商前海湾的国家视角。

■湾区的自然领袖

粤港澳大湾区具备了我国几乎完美的经济发展条件:美国是“移民+华尔街+硅谷”创造了人类最汹涌的财富浪潮,粤港澳大湾区以深圳为核心其实也是“移民+深交所与港交所+高新区”,这是最具备美国经济风格的中国领土了。

而粤港澳大湾区版图中,最具备领袖特质的城市是谁?那要从香港、广州、深圳三家中去选择。这个选择是效率要求,是自然领袖。香港基于众所周知的原因,在地域、科技、纵深、文化上不具备湾区领袖的条件。广州是物资经济时代的王者,在重工、商贸领域领先较多,也是岭南文化中心,但缺点是网络经济不够发达、文化过于本土,也缺乏领袖特质。

只有深圳。文化开放、科技发达、金融成熟、物流通畅、人文与自然环境优越、融入国内与国际均不存在障碍、移民混血优势逐渐发挥,深圳是粤港澳大湾区之中,最具备王者气象的城市,是湾区的自然领袖。这是看待招商前海湾的区域视角。

■最高级别的软财富与最高级别的硬财富

很多人担心说现在深圳、广州、香港三者规模相差无几,深圳不可能担当王者大位啊。其实有个理论可以解释这个疑问。在500公里的经济高速公路范围内,城际之间一定会分出胜负。即使开始当量相差无几,最终都将打破平衡加速将优势聚集到王者身上。谁是王者呢?就是金融与科技的掌控者。

金融是经济的供血者,掌控金融就掌控了包括其它城市在内的经济命脉,所以金融是最高级别的“软财富”。科技是经济新价值的创造者,掌控科技就掌控了覆盖其它承受过在内的价值定义权,所以科技是最高级别的“硬财富”。

不是广州、香港不够强,而是他们非常不幸地碰上了双料冠军、而且毫无历史负担的深圳,现在的均势笔尖必将打破,最终优势将以“荷塘效应”的速度向深圳汇聚,在金融与科技面前,去强调教育、文化、饮食、医疗等的暂时领先是没有意义的,拥有金融与科技优势,就能完全覆盖并快速拥有这些。

软硬通吃,这是看待招商前海湾的城际视角。

■王者的王者的核心

如果说深圳是湾区王者,那么这个王者的王者又将会是谁呢?我们可以断定是南山半岛。原因是,当一座城市的集中商务面积只有500万平米的时候,只具备城市意义,对自己的资源进行配置。当达到800万的上午面积汇聚的时候,就具有了城际意义,开始对周遭城际间的上午资源形成吸附。而只有达到1200万平米以上时才开始具有了国际意义、全球意义。

这个体量,福田、罗湖都达不到,没有空间了。只有南山半岛拥有这个条件。在南山半岛上,拥有前海、后海、超级总部基地、留仙洞等5大重点商务建设区域。因此南山才是王者深圳的王者。

那么再进一步,王者深圳的王者南山半岛的核心将在哪里呢?答案没有第二个:前海!15平方公里的前海集中的商务面积将在1400万平米,这是面向全球、面向洲际的概念,只有前海能承载参与国际竞争的新经济活动的空间重任。

这是看待招商前海湾的片区视角。

■不妨称其为“尽争力”

有了粤港澳大湾区、一带一路、自贸区、深港合作区4大国家战略加持,前海当然是深圳各片区的储君,随着建设的加快,相信再有几年,在资源配置、跨地域及国际合作、商务与总部经济等领域,以及在战略级资源的掌控上,前海就将成为城市的绝对核心、当然领导者。

而在前海范围内的妈湾片区占地约6.7平方公里,两面环海,背靠大小南山,是前海唯一背山面海的宝地,配有水廊道公园、滨海休闲长廊、丝路长廊绿轴三大主题公园,区位及景观优势得天独厚。妈湾容积率低于2,是前海最低容积率,未来将是前海三区居住及办公生活舒适度最高的区域。

妈湾临海的第一线就是招商前海湾,总占地约2.9平方公里、约508万㎡建筑面积,集办公、居住、商业、酒店、文化娱乐配套设施于一体。招商前海湾启动区占地约19.8万㎡、规划建面约80万㎡,包含写字楼、住宅、公寓、商业、酒店等。其中启动区1期规划建面26.5万㎡,包含约10.08万㎡商务办公---国际中心、约3.87万㎡的精装公寓---领尚公馆。

作为深圳史上的最大盘,而且基于其具体地段、足够的规模、完全的业态覆盖、背靠的企业实力,几乎具有全面权限的竞争力---不妨称其为“尽争力”---应有尽有、极尽全能的竞争力。这,就是是看待招商前海湾的产品视角!



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