导读：
■新量级急需新视角
■对比长三角
■湾区的作用
■湾区经济与腹地经济
■中国最贵重的海岸线
■湾区的自然领袖
■最高级别的软财富与最高级别的硬财富
■王者的王者的核心
■不妨称其为“尽争力”
正文：

■新量级急需新视角

有专业界人士谈到，作为深圳史上的最大盘，招商前海湾总占地约2.9平方公里、总建面约508万㎡，空间功能形态全覆盖，已远远超出原来研究房地产项目的框架，亟待建立全新的解读视野。

这个新的量级，其实在全国也已经达到了全新高度。按照科学概念，所谓新的量级那就是十倍及以上的概念，才能够称其为新量级。对照前海湾的指标，毫无疑问这是我们能见到的为数极少的新量级房地产项目。

因此，或许应跳出楼盘视角、跳出房地产范畴、甚至跳出深圳进入粤港澳大湾区的圈子，才能看懂招商前海湾，这就是新量级带来的新要求。深圳房地产领域一切逐渐成熟，已多年没有惊喜、就更不用说新量级现象了。招商前海湾实实在在地带来了久违的强刺激。

■对比长三角

今天的本文，就是试图构建招商前海湾的正确视角。让我们从大到细逐级剥开真相的葱皮。目前，世界上最发达、最具有活力的地区，绝大多数都是湾区。这是为什么？回答这个问题之前，请你先回答这个问题：

为什么长三角的城市之间，相似度比较高，几乎是所有城市都是一种风格，甚至喜欢自称“小上海、小苏州、小杭州、小南京”之类，而珠三角城市之间几乎一城一面，各不相同甚至完全不同？

比如说澳门是博彩经济、香港是金融经济、深圳是科技经济、东莞是制造经济、广州是商贸经济、佛山是陶瓷经济、中山是广东成都、珠海是度假经济。这是为什么？为什么珠三角的创新、创业远远强于长三角呢？

■湾区的作用

这就要看湾区的作用了：

1）自从公元1500年地理大发现、全球化开始后，尤其是19世纪以来的两百多年里，世界大踏步进入了大海运时代。这个时候，具有良港条件的湾区，往往是国际之间通过海洋对接的主界面，大陆文明与海洋文明对接的主界面，文明交汇处，能够带来思想的创新与财富的裂变。

2）海洋将各个国家分开，从而保持了大范畴的多样性，然后在湾区对接，带来的不同文明之间的交汇、交叉，从而产生文明跃进。如果没有隔离，各个洲际、国际之间就极同质化，不利于多样性。

3）湾区将沿线城市适当隔离、但又不顾与疏远，因为才使得珠三角---粤港澳大湾区---的城市各不相同（长三角过于便利则趋同），这种多样化、异质性带来了更高的创新、创业的突破条件，这也就能够解释为何珠三角的创新优于长三角，也能够解释偏向杭州湾的杭州的创新环境强于上海，还能够解释大连、青岛这两座B牌城市。

4）湾区邻近海洋，而海洋与沙漠一样，也是少人区、无人区，是人类超级武器和天际、海洋科技的最好试验场，为人类的高科技发展提供了空间，如果都是江南地区，人类的高科技是不会有这么高的水平的。湾区同样是先进武器与高科技的最佳试验场，因而发展高科技具备天然条件，而军工经济也容易留下。

5）湾区保证了良好的空气流通条件，也保证了良好的自然物产条件，越是靠近海边、靠近湾区，海洋物产越丰富，饮食也就越健康。

■湾区经济与腹地经济

上述这些就是湾区现象的底层原因，湾区经济是不容忽视的。这也就是为何长三角的城市之间相似度极高---因为长三角缺乏湾区经济的多元特质、外向特质，更多是偏向大陆经济、腹地经济的特点。

也因此，珠三角的创新、创业、创意其实远远强于长三角，在民营经济、网络经济领域，以深圳为核心的湾区经济超过了以上海为核心的腹地经济。而即使在长三角，创新活力相对较强的杭州，也是在偏离上海的杭州湾，这进一步论证了湾区经济与腹地经济截然不同的特点！

长三角如果要增强多元性、增强创新活力，方向应该不是上海--苏州--南京这条线，而应该是建设上海---嘉兴---杭州---宁波这一条环绕杭州湾的城市群。只有杭州湾能够给长三角带来异质化与多元化发展。

这是看待招商前海湾的文化视角。而粤港澳大湾区具备了我国几乎完美的经济发展条件，但这具体应该怎么理解？

■中国最贵重的海岸线

我国的大海运枢纽有三大节点：环渤海港群的大连港-天津港-青岛港、长三角的上海港-舟山港、粤港澳大湾区的深圳港-香港港-广州港。我国的航线主要是：中国-欧洲海运航线、中国-非洲海运航线、中国-美洲海运航线。

其中，无论是哪个节点前往美洲的海运距离都是一样的，差异极小可以忽略不计。差别主要体现在欧洲与非洲航线上。对于这两条航线来说，从环渤海港群、长三角港群前往欧洲与非洲，比从粤港澳大湾区港群要多花去7天的时间。

因此，从对外航运来说，粤港澳大湾区事实上是我国最佳的节点，因此被我称作“中国最贵重的海岸线”。所以我有个经验，如果有家企业，原来在其它地区做总部、做生产基地活得一直挺好，一旦其开始在深圳设立总部或在粤港澳大湾区设立生产基地，你就应立即判断：这家公司要做国际化业务了。

无它，就是因为粤港澳大湾区是我国企业对接国际化业务的最佳节点。这是看待招商前海湾的国家视角。

■湾区的自然领袖

粤港澳大湾区具备了我国几乎完美的经济发展条件：美国是“移民+华尔街+硅谷”创造了人类最汹涌的财富浪潮，粤港澳大湾区以深圳为核心其实也是“移民+深交所与港交所+高新区”，这是最具备美国经济风格的中国领土了。

而粤港澳大湾区版图中，最具备领袖特质的城市是谁？那要从香港、广州、深圳三家中去选择。这个选择是效率要求，是自然领袖。香港基于众所周知的原因，在地域、科技、纵深、文化上不具备湾区领袖的条件。广州是物资经济时代的王者，在重工、商贸领域领先较多，也是岭南文化中心，但缺点是网络经济不够发达、文化过于本土，也缺乏领袖特质。

只有深圳。文化开放、科技发达、金融成熟、物流通畅、人文与自然环境优越、融入国内与国际均不存在障碍、移民混血优势逐渐发挥，深圳是粤港澳大湾区之中，最具备王者气象的城市，是湾区的自然领袖。这是看待招商前海湾的区域视角。

■最高级别的软财富与最高级别的硬财富

很多人担心说现在深圳、广州、香港三者规模相差无几，深圳不可能担当王者大位啊。其实有个理论可以解释这个疑问。在500公里的经济高速公路范围内，城际之间一定会分出胜负。即使开始当量相差无几，最终都将打破平衡加速将优势聚集到王者身上。谁是王者呢？就是金融与科技的掌控者。

金融是经济的供血者，掌控金融就掌控了包括其它城市在内的经济命脉，所以金融是最高级别的“软财富”。科技是经济新价值的创造者，掌控科技就掌控了覆盖其它承受过在内的价值定义权，所以科技是最高级别的“硬财富”。

不是广州、香港不够强，而是他们非常不幸地碰上了双料冠军、而且毫无历史负担的深圳，现在的均势笔尖必将打破，最终优势将以“荷塘效应”的速度向深圳汇聚，在金融与科技面前，去强调教育、文化、饮食、医疗等的暂时领先是没有意义的，拥有金融与科技优势，就能完全覆盖并快速拥有这些。

软硬通吃，这是看待招商前海湾的城际视角。

■王者的王者的核心

如果说深圳是湾区王者，那么这个王者的王者又将会是谁呢？我们可以断定是南山半岛。原因是，当一座城市的集中商务面积只有500万平米的时候，只具备城市意义，对自己的资源进行配置。当达到800万的上午面积汇聚的时候，就具有了城际意义，开始对周遭城际间的上午资源形成吸附。而只有达到1200万平米以上时才开始具有了国际意义、全球意义。

这个体量，福田、罗湖都达不到，没有空间了。只有南山半岛拥有这个条件。在南山半岛上，拥有前海、后海、超级总部基地、留仙洞等5大重点商务建设区域。因此南山才是王者深圳的王者。

那么再进一步，王者深圳的王者南山半岛的核心将在哪里呢？答案没有第二个：前海！15平方公里的前海集中的商务面积将在1400万平米，这是面向全球、面向洲际的概念，只有前海能承载参与国际竞争的新经济活动的空间重任。

这是看待招商前海湾的片区视角。

■不妨称其为“尽争力”

有了粤港澳大湾区、一带一路、自贸区、深港合作区4大国家战略加持，前海当然是深圳各片区的储君，随着建设的加快，相信再有几年，在资源配置、跨地域及国际合作、商务与总部经济等领域，以及在战略级资源的掌控上，前海就将成为城市的绝对核心、当然领导者。

而在前海范围内的妈湾片区占地约6.7平方公里，两面环海，背靠大小南山，是前海唯一背山面海的宝地，配有水廊道公园、滨海休闲长廊、丝路长廊绿轴三大主题公园，区位及景观优势得天独厚。妈湾容积率低于2，是前海最低容积率，未来将是前海三区居住及办公生活舒适度最高的区域。

妈湾临海的第一线就是招商前海湾，总占地约2.9平方公里、约508万㎡建筑面积，集办公、居住、商业、酒店、文化娱乐配套设施于一体。招商前海湾启动区占地约19.8万㎡、规划建面约80万㎡，包含写字楼、住宅、公寓、商业、酒店等。其中启动区1期规划建面26.5万㎡，包含约10.08万㎡商务办公---国际中心、约3.87万㎡的精装公寓---领尚公馆。

作为深圳史上的最大盘，而且基于其具体地段、足够的规模、完全的业态覆盖、背靠的企业实力，几乎具有全面权限的竞争力---不妨称其为“尽争力”---应有尽有、极尽全能的竞争力。这，就是是看待招商前海湾的产品视角！