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大学谷’规划考:头脑经济是价值之源
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:项目及片区考评        2017-10-23 10:37:51        点击1253
    

导读:
■南山,向北
■“大学城+塘朗山”,承接南山创新需求
■大学谷片区,生逢其时
一、片区发展目标与功能定位
1、发展目标:“创意绿谷”&低度开发
2、功能定位:科教创新区&现代化居住社区
3、城市密集交通网
二、科研频密,大学谷片区已得最好的垂青
三、密集交通网:南达港地,北上辐射全国
1、双高铁枢纽站中心
2、双地铁拱卫
3、城市密集交通网
四、深圳最密集的高等教育中心,为创新供应源动力
■大学谷片区的“引力波”
■大学谷片区在崛起,置业如何选?
正文:

■南山,向北

创新是深圳的灵魂所在。《福布斯》连续多年发布中国大陆城市创新力排行榜,深圳历来摘得No.1宝座,足见权威媒体对这座城市创新力的肯定。追本溯源,深圳城市创新的源头,就在以南山科技园为核心的高新技术产业开发区,这里已成功培育出腾讯、大疆等在内的世界知名科技创新型企业。

深圳创新发展之迅猛,有目共睹!但近几年来,南山高新区“小马拉大车”早已不堪重负,深圳科技创新产业蓬勃发展似乎存在掣肘,有必要找寻创新研发的外溢地。但基于南山创新环境的醇熟,为更好的发挥南山区创新的长处,因此,即便扩容也不离南山的声音不绝于耳。

那么,究竟何处是最佳外溢地?

查看南山科技园所在的区位图,向东是深圳的华侨城豪宅片区,向南逼近深圳湾,向西是正如火如荼建设中的前海,各自均有其特定的规划,那么,向北呢?若向北,可与留仙洞总部基地连接,引导部分高科技企业进入,选择与大疆创新、天珑移动技术、传音控股等多家高科技企业总部与研发总部等为邻。放眼整个南山,向北,已是不二之选!

■“大学城+塘朗山”,承接南山创新需求

意识到突破口便是解决问题的开始,因此,南山高新区产业研发外溢便顺势而生。但是,问题又出现了,南山北部片区能否担此重任?

美国硅谷的发源地是斯坦福科技园,除了斯坦福大学外,圣何塞州立大学、卡内基梅隆大学西海岸校区等均坐落于该片区;这里并非1.0版普通工业园,亦不是2.0版智能型园区,而是3.0版低密度生态型智能园区,是一幅高校与大大小小高新企业点缀其间、大自然山水与建筑共同造就的“科技、人与自然和谐相处”的画卷,这也是美国硅谷的来源所在。

而南山北部片区“大学城+塘朗山”组团所能提供的,恰巧与之相契合。综合该片区的发展目标与功能定位(详见下文),房地内参经过研究与思考,将“大学城+塘朗山”组团定义为——大学谷片区,即片区的未来发展将以高校为依托,以产业升级、创新研发孵化以及人居等为一体的经济内容为契机,来实现自身角色的大转变。

近年来,大学谷片区的发展也已走上了快车道,2016年1月,南山已出台《北部片区三年行动计划》,提及未来三年该片区政府投资将超50亿元,吸引社会投资625亿元,确定项目库总数111个,很快我们便能看到政府把大量的优质资源注入该片区。

接下来,大学谷片区将继续引入战略性新兴产业,培育产业集群;到2020年,每平方公里产业用地创造工业总产值力争超过2000亿元,高新技术产品产值、工业增加值、利税总额比2014年翻一番。

■大学谷片区,生逢其时

根据法定图则,大学谷片区将大学城与塘朗山片区囊括在内,其中,大学城片区涉及范围包括沙河西路、动物园路、留仙大道、二线公路所围合的区域,总用地面积1072.70万㎡,深大西丽校区、南科大、北大深圳校区、清华大学深圳研究院均分布其中。

塘朗山片区范围涉及龙珠大道-北环大道以北,沙河西路以东、留仙大道以南、南山区与福田区区界以西的用地,总用地面积为1843.44万㎡。

“大学城+塘朗山”法定图则

二、片区发展目标与功能定位

1、发展目标:“创意绿谷”&低度开发

大学城片区总体发展目标:按照规划,该片区承担着“将规划区打造成为深圳市学研结合、配套齐全、出行便捷、社区包容、充满活力的“创意绿谷”的发展目标。

塘朗山片区总体发展目标:严格划定塘朗山郊野公园范围,适当布置现代都市生态型观光游览用地;塘朗山周边的用地以中、低强度开发为主,避免对山体景观轮廓的破坏。

2、功能定位:科教创新区&现代化居住社区

大学城片区主导功能:以教育科研为主导,以商业、商务服务、居住及配套等多种功能复合科教创新区。

大学城西校区规划调整与公共核心区范围调整图

塘朗山片区功能定位:依托塘朗山郊野公园和大型市政交通设施的建设,规划功能完善、环境优美、配套设施完善的现代化居住社区,同时合理布置为全市服务的大型公共和市政基础设施。

3、深圳主城区容积率极低的片区

大学城片区规划中提到,该片区的建设规模总量约为500万㎡,规划居住人口规模8万人,照此计算,片区单位人口密度约1.6万/平方公里,容积率约0.46,容积率远低于关内的香蜜湖、红树湾以及关外的观澜新中心、龙华新城核心区等片区,或为深圳最后一个泛容积率低于1.0的片区,稀缺性由此凸显。

1.6万/平方公里的单位人口密度,在深圳屈指可数,这意味着,该片区人居舒适度可最大限度的得到保障,当低人口密度的属性遇到科教为主,且涵盖商业、居住、科教创新区的功能定位,环境优越性也将在此实现最大化。

二、科研频密,大学谷片区已得最好的垂青

据南山经济促进局资料,截止到2017年1月份,南山培育上市企业总数达121家,约占全市总数的36%;新增“新三板”挂牌企业144家,挂牌企业总数达241家,约占全市的37%,居全市各区首位。

大学谷片区的表现将如何?

资料亦显示,仅位居大学谷片区的深圳清华大学研究院便累计孵化1500多家高新技术企业,培育上市公司20家,为创新型产业的快速发展起到了重要的孵化推动作用,对此,业内人士将该片区称为是深圳科技创新高活跃、创新研发产业发展的黄金轴地带不无道理。

综合该片区现状,强劲的经济推动力、优越的创新环境、基数庞大的顶尖高校……,均是构成大学谷片区不可或缺的要素。而高新企业密集之地,也必将是高智人士聚集之地,注定了片区还带有高精尖人才孵化器的价值属性,若说大学谷片区不足以承接高新产业研发的外溢需求,试问谁敢当?

三、密集交通网:南达港地,北上辐射全国

1、双高铁枢纽站中心

大学谷片区坐拥深圳北站、西丽高铁站(规划中)双高铁枢纽站,根据此前公布的《广东省综合交通运输体系发展“十三五”规划》,未来的西丽站将成为与深圳北站并列的特大型枢纽,这意味着其将由辅站升为主站,随着西丽站“特大型枢纽”地位的确定,其将连同深圳北站,共同拉动片区的快速化发展,为片区价值注入强劲动力。

2、双地铁拱卫

目前片区已有地铁5号线经过,设西丽、大学城、塘朗、长岭陂等站,且已开通的7号线在片区内也穿境而过,并在片区内设有西丽站与动物园站,加速片区人口流动与集中,助力提振片区物业价值。

3、城市密集交通网

①片区内已形成“三横三纵”的交通路网,留仙大道、沙河西路、北环大道、留仙大道等主干道构成交通“大动脉”,可快速抵达南山、福田、罗湖等中心区,并与南光、广深、莞深等高速公路接驳,可快速前往其他城市;

②西丽路、丽水路、丽山路、龙珠六路等次干道共同构成交通“毛细血管微循环”,部分路网密度可达1.3公里/平方公里,红线宽度达43米,高于常规标准的40米。

小结:大学谷片区交通通达性极佳。值得注意的是,地铁5号线塘朗站、长岭陂站距深圳北站分别为2站与1站距离,藉由便利的轨道交通,由此出发南下地铁则直通港地,北上高铁则可辐射全国。

四、深圳最密集的高等教育中心,为创新供应源动力

从全球创新中心来看,高等学校正是为创新、研发机构的发展提供了源源不断的人力资源,其也是视为创新中心能迅速崛起并快速发展的根本性原因。不妨看硅谷、中关村,无不如是,同样的,大学谷片区亦如此。

目前,大学谷片区高校数量已达18所,是深圳主城区范围最密集的高等教育中心,且高校质量居深圳之首。据预估,该片区未来的高等教育师生总数可超过10万人,如此庞大的高精尖人才,无疑可为深圳的创新、研发孵化赋予了最新的知识源动力。

■大学谷片区的“引力波”

质量越大、对外的引力越大,这就是物质规律。其实,城市的发展同样遵循此规律,从这个角度就可以看到城市的极速收缩,有效空间---恒星与卫星---越来越少,无效空间---星云与尘埃---越来越多的趋势。

对城市而言,当GDP达到2万亿元、人口达1500万人口以上,就会进入新阶段,具备自我循环的内在力量,且对外具备引力。仅凭内部人与人之间互相服务便可维持运行,兼具以自身的引力、吸引外界强化自我的能力,进入二八定律的“2”序列,具备城市领导力、城市引力波的赋权。

在这其中,主要片区扮演着各大恒星角色,而占据着绝对优势的片区,即会成为城市中的太阳星---负责创造价值、输出供应能量。大学谷片区,正是“深圳星系”中具有引力波效应的恒星片区,与福田CBD、前海、高新区、后海、超级总部基地、北站商务区、蛇口海上世界等片区具备类似的恒星价值。

当大学谷片区将创新中心、高校聚集地、高智人才孵化器等复合性功能汇聚在一点时,当规划利好、资金投入同时发力时,便会形成强有力的引力波,其将站在绝对优势的高地,并以自身的引力及其所吸引的外力来强化自我能力,迎来综合价值的爆发。

■大学谷片区在崛起,置业如何选?

如今,大学谷片区正在以自身蕴含的力量在崛起。届时,片区内的物业,则是引力波价值辐射最为直接的攫取者,这意味着片区内目前在售的塘朗城·智慧公寓与京基·御景峯双盘均将被眼光独到者视为置业圭臬。

其中,塘朗城智慧公寓与地铁5号线塘朗站无缝接驳,2站即达深圳北站,近距奢享塘朗山、西丽水库等城市一线生态资源,周边高校与高新研发产业密集、人居氛围纯粹,目前塘朗城主推C座约34-61㎡的智慧公寓,低总价约220万起,不限购不限贷,品鉴热线:2833 8888。

塘朗城广场效果图

京基·御景峯作为京基集团深耕23年于该片区开发沉淀的又一标杆佳作,无缝接驳5号线长岭陂站,尽享片区交通、产业、生态以及高校扎堆下叠加的价值利好,为高端产业人群提供栖居佳所。目前,项目展示中心已开放,预计近期将开放样板房展示空间,敬请期待,品鉴地址:深圳·南山·大学城·长岭陂地铁站A1出口,咨询电话:2555 0888。

京基·御景峯效果图

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