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楼市下半场泄露两大重要信号
作者:凤凰房产   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2017-10-20 18:36:43        点击1088
    

1 统计局公布三季度关键数据

10月是经济数据发布的大月。不仅发布9月的各项经济数据,也发布三季度和2017年前三个季度各项经济数据的汇总。

宏观上,我国统计局的初步核算显示,前三季度国内生产总值593288亿元,按可比价格计算,同比增长6.9%,增速与上半年持平,比上年同期加快0.2个百分点。

其中三季度,国内生产总值同比增长6.8%——比二季度略微下降0.1个百分点。我国央行周行长说,下半年经济增速会实现7%,主要还要看四季度。

公布的数据中,有两组数据十分抢眼:

2017年1-9月,全国房地产开发投资80644亿元,同比名义增长8.1%,增速比1-8月份提高0.2个百分点。其中,住宅投资55109亿元,增长10.4%,增速提高0.3个百分点。

与此同时,1-9月,商品住宅销售面积增长7.6%,持续下滑。而2016全年增长22.4%,如今,只剩下当初三分之一的速度。这不仅创下2017年最低增长,也是2016年以来的最低增速。

2 这些数据能说明什么?

咱们普通老百姓想知道的是,这些数据有什么看点以及如何影响未来的政策走向呢?

总的来说,第三季度经济表现良好,而大家最关心的调控,并不会放松。因为我们要从GDP来看,它是最关键的数据,它涉及到未来房地产调控的广度和深度。

早前市场对三季度的GDP有种种猜测,比如上个月(8月)的投资、消费、出口表现非常不好,经济向好预期被证伪。而就在前两天央行行长周小川讲话表示:中国下半年GDP或增7%,于是,大家对经济又开始乐观起来。

种种悬念之下,今日数据正式公布(6.8%),相比前值的6.9%稍低一些,还是在理想的范围内,只要不出现短期大跌,或者逼近6.5%,或者趋势性下跌这3种情况,目前楼市的调控手段只会加强而不会放松。

另外,房地产拉动经济这条路,基本也开始熄火,9月全国商品房成交面积同比增速-1.5%。注意,这已经是负数了,创15年4月以来新低。而3季度地产销量增速也仅1.1%,较上半年的16.1%大幅滑落。换句话说,现在随着楼市去库存的结束,各地政策的逐渐收紧,房地产已经开始卖不出去了。

3 房价大幅上涨动能彻底哑火

2017年以来,商品住宅涨幅已逼近6年来较低点,我国住宅价格已多月震荡。

如图所示,2012年-2017年9月我国商品住宅销售情况,可以发现,2017年以来的房价涨幅,无论绝对值,还是幅度比,都较2015、2016年明显回落。

截至2017年9月,我国商品住宅均价,只比2016年末上涨了431.64元。而2015、2016年这个数字分别为,540.19元、730.20元。

如果考虑到2016年末,我国商品住宅均价已经达到7202.56元,比2014年末的5932.17元高出1200多元,比2015年末的6472.36元高出700多元。2017年以来的涨幅比可以说已经很低。

还值得注意的是,在2017年4月,我国商品住宅均价达到历史最高点7652.63元后,最近5个月一直处于震荡下行中。

我们具体来看看数据:

现房方面:2017年1-8月,我国商品住宅现房均价涨幅,比所有商品住宅的均价涨幅金额,低了一半还不止,仅有211.11元。

而这一涨幅,为近6年来第二低。实际上,在2014年,这6年里我国房地产表现最差的一年,商品住宅现房涨幅也有107.09元。

如果考虑到此前全国四五千元的商品住宅现房均价,今年至今的现房均价涨幅比例,显得更低。

期房方面:2017年3月,我国商品住宅期房均价,达到7963.64元后,近5、6个月,价格企稳非常明显。8月的价格为8016.33元,这5个月的涨幅可以忽略不计。

值得注意的是,恰好3月各大城市密集升级调控。

但不可否认的是,迄今为止,整体上一二线城市商品住宅期房成交总量,还是维持增长。换句话说,即便考虑了限价、核心区房子减少、预售证发放节奏等因素,长达数月房价企稳,始终还是很说明问题。

所以,从上述数据及分析可以说明,当下,我国房价大幅上涨动能彻底哑火。

4楼市未来走向的两个判定

商品房的库存数据也是判断未来政策走向的重要指标。数据显示:9月末,商品房待售面积61140万平方米,比8月末减少1212万平方米。这说明商品房库存处于非常低的水平,到底有多低?来给大家算算:


1、消化周期说的是目前库存的房子需要多少时间才能卖完(消化周期=待售面积/月销售面积);

2、1-9月目前商品房销售面积为116006万平方米(即平均每月销量12889万平方米),9月末,待售面积为61140万平方米。

3、消化周期=待售面积/月销售面积=61140万平方米/12889万平方米=4.74个月

也就是说按照目前的销售速度,市场上的商品房4.74个月就可以卖完,显示目前的商品房库存非常低,这也解释了近期重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄等城市纷纷加码楼市调控,把楼市进一步冰冻的重要原因,再晚一点可能就没房可卖了!

对于未来最新的预测是:

1、楼市调控会继续加码

2、明年央行还会适当放钱支持实体

在监管层看来这两者并没有矛盾,因为我撒钱不是给楼市,而是给实体经济。不要低估“房住不炒”的决心!我们拭目以待!

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