“特发·泊林”考查流水帐
半求
banq@vip.163.com
〖时间〗：2005年04月18日15：38~15：55
2005年09月19日14：50~17：00
2005年10月18日09：55~11：30
〖天气〗：阳光、阴或有轻雾
〖事件〗：实地步行考查洪湖公园东之“特发·泊林”项目情况
〖地点〗：布心路以南，特力大厦以东，新地酒店以西、水贝二路以北
〖实录〗：
流水帐目录：
■项目特点
【罗湖区建成城区内容积率最低的新增楼盘】
【罗湖区建成城区内规模最大的新增楼盘】
【罗湖区2005年一次推出量最大的新增楼盘】
■工地考查
【外围简况】
【园林空间：“特发·泊林”是罗湖2005年内中小户型花园面积最大的小区】
【“特发·泊林”是罗湖2005年内中小户型中平均楼间距最宽的小区】
【工地公共空间】
【车库顶防水非常好】
【部分外置式集中烟道】
【卫生间、厨房防水超高】
【非降板处理是一个遗憾】
【卫生间三角折向窗】
【公共走廊玻璃窗采光通风，但依然不够彻底和大胆】
【阳台防护护肩设计更人性】
【全面采用防潮腻子】
【室内空间】
【其它】
【户型实况】
■楼盘数据
【步行测距】
【测量数据】
【项目数据】
■项目用料
■发展商概况
【深圳25年，特发24年】
【特发在小梅沙、香蜜湖以及特发高尔夫拥有土地储备3平方公里】
■片区概况
【改造定位“居住、商业、办公、保留部分重点工业为主的综合区”】
【深圳黄金珠宝交易中心及制造基地、集散中心】
【“水贝珠宝一条街”规划中】
【除珠宝行业外，其它商业档次一般】
【交通极为便利】
流水帐正文：
■项目特点
【罗湖区建成城区内容积率最低的新增楼盘】
“特发·泊林”属深圳特发集团开发，位于罗湖区水贝二路与贝丽北路的交界处，西与北面为水贝工业区，距离洪湖公园较近，西可望洪湖公园，北看围岭公园，远眺梧桐山。
“特发·泊林”总占地面积23000平方米，总建筑面积100000平方米，共计6栋高层，其中1栋为30层高，2.3.4.5.6栋全部都为23层，共计1060户，容积率为3.5。
“特发·泊林”3.5的容积率是罗湖区建成城区内容积率最低的新增楼盘，与南山的红树西岸、中信红树湾花城等豪宅楼盘的容积率水平相当。
【罗湖区建成城区内规模最大的新增楼盘】
罗湖区今年有三个建筑面积10万以上的楼盘面世，最大的是淘金山，占地15万平方米，总建筑面积48万平方米。然后是东方尊峪，占地11万平米、建筑面积33万平方米。第三就是建筑面积10万平方米的“特发·泊林”。
淘金山、东方尊峪都不在罗湖区建成城区内，因此“特发·泊林”是罗湖区建成城区内规模最大的新增楼盘。
【罗湖区2005年一次推出量最大的新增楼盘】
罗湖区2005年第一大盘淘金山，今年将推出的一期工程建筑面积只有5万余平方米。第二大盘东方尊峪第一期推盘量也只有5万平方米。而第三大盘“特发·泊林”一次建成、一次销售建筑面积10万平方米。
淘金山、东方尊峪的二三期都要到明年年底之后陆续面世，也就是说，“特发·泊林”是罗湖区2005年一次推出量最大的新增楼盘。在寸土寸金的罗湖，特别是该区的建成城区，一次建成、一次推出10万平方米的量，确实比较难得。
■工地考查
【外围简况】
绕工地外围走了一圈，由于周围靠近工业区，因此周围街道情况一般，好在未来将要改造。小区属于围合式设计，目前工地围墙全部都是用广告包装起来了，围墙还是比较漂亮的。
3、4、5、6栋全部都是临街商铺，而马路对面的是一些较为零乱的商业结构，如果泊林的商业街一推出，两面的档次差距还是很大的。
小区与60万平方米的洪湖公园很近，步行距离大约在5~8分钟之间，洪湖公园以荷花和湿地公园为主要特点，深圳每年的荷花节就在这里举行。
而80万平方米的围岭公园，45.13万平方米的翠竹公园距离楼盘则都在2000米左右，而东湖公园则在小区4500米以外，楼层高的单位是可以看到这桑个公园的景色的。尤其是洪湖公园的景观很是漂亮。
【园林空间：“特发·泊林”是罗湖2005年内中小户型花园面积最大的小区】
泊林的园林还没有开始施工，目前堆放了很多杂物，园林设计采用西南线、东西线的双轴线布局，从入口大台阶上去就到达了棕榈广场、棕榈树阵、喷水景墙水道、木栈桥、泳池、风帆式张拉膜休息区、下沉式音乐广场等组成部分。
同时，由于小区建筑筑覆盖率为35％，就有14950平方米的房子可以用来建设园林，而半求在现场目测，除开游泳池、消防通道等应该还有10000平方米，万平的园林，在整个罗湖区的中小户型楼盘中，是非常少见的，这个面积也超过了鸿翔·御景东园（由于设计了内街，花园被分为南北两个部分），是罗湖2005年内中小户型花园面积最大的小区。
【“特发·泊林”是罗湖2005年内中小户型中平均楼间距最宽的小区】
在现场，半求看到，设计师为了达到间距增大的目的，采用了类似鸿荣源·尚都一样的设计手法，将楼体逆转45度，使相邻的两栋楼之间呈现直角，互相之间不直接对视。而对于一些靠得很近的单位也有采用l形设计的。
尤其是2栋与6栋之间，栋距超达到150米，这在罗湖这个地方拥有这么宽的楼间距，确实很考验设计师的功力。按照今年半求的看楼记录，“特发·泊林”是罗湖2005年内中小户型中平均楼间距最宽的小区。
【工地公共空间】
项目由江苏华建承建，江苏华建的工地管理、施工质量是有目共睹了，半求在现场依然看到了很多让人信服的细节，这里先不多说。不过，现场的材料堆放上出现了很多不太让人满意的地方，垃圾清理也不太及时，建议发展商敦促一下。
工地现还在施工中，外墙绿衣已开始慢慢脱下，意味着进入内外装饰阶段了，这个阶段进度就要慢许多了。一进入小区就明显感觉到小区的道路设计是人车分流的，在小区的主入口处，左侧为地下停车场入口，右侧为通往小区中心园区的人行通道。
人行通道较为宽阔与消防通道重叠布置，宽约为7米左右（目测），直入小区约30米，可看到较为开阔的中心广场，园林景观还未开始施工，车库平台的防水工作已经结束。
【车库顶防水非常好】
在第二次到现场时，恰逢车库顶防水工作进行中，半求看到，车库顶防水采用了5层结构，由下到上分别是：陶粒、渗水塑料、沙浆保护层、密特朗整体连接式防水卷材、钢筋沙浆保护层。
这种做法工序没有省略，同时，密特朗整体连接式防水卷材由于属于改性材料，在接口处可以后天化学无缝连接，因此防渗漏功能更胜一筹。
【部分外置式集中烟道】
半求在一些厨房看到，部分厨房的集中排烟管布置在墙壁外，这样一来，室内的墙面就整体，没有小转角，同时使用面积更大，这与百仕达君逸华府的做法是一样的。厨房都有生活阳台，不过在阳台与厨房的窗下有一电线管，似乎没有什么用处？
【卫生间、厨房防水超高】
卫生间、厨房防水基本已经做完，卫生间预留了热水器的孔，地面的防水就不说了。对于墙壁防水半求测量以后大吃一惊，做了2米4的高度，国家规范都是1米5就可以了，泊林足足超过国家标准90公分。墙壁防水做得好，对于保证相邻房间墙面的质量是有很大帮助的。
【非降板处理是一个遗憾】
半求看到，本楼盘没有设计降板卫生间及厨房。这样一来，上下邻居之间就存在相互的干扰，但是好处是对于整体质量更具有稳定性，结构更简单。
【卫生间三角折向窗】
在一些朝向正对角存在视线的卫生间，设计师横聪明地设计了三角折向窗，将窗户从与墙壁平行变为与墙壁呈现45度，这样一来，窗户朝向就改变了，对视的情况也就得到了缓解。这个设计虽小，但是非常适用，同时增大了使用的面积，类似凸窗。
【公共走廊玻璃窗采光通风，但依然不够彻底和大胆】
半求看到，电梯间的一些走廊朝外的位置，都设计了窗户，这样一来，走廊的通风和采光就得到了保证，没有那么压抑了，不过，为什么不能不装窗户呢？象西岸明珠一样直接敞开效果不是更好吗？
不过在消防门以内，电梯间不够宽，采光、通风效果也一般，穿越电梯间到各户的供水管道和铁皮线盒全部在公共走道的上方，，全部采用明布方式，吊在楼顶，在供水管的安装处有卡槽卡住方便未来检修。
【阳台防护护肩设计更人性】
一些发展商为了让阳台显得更通透，往往阳台没有设计成护肩就直接通到外面，这样一来东西很容易从阳台跌落到楼下，是不安全的，好看不好用。
泊林阳台的四周设计了高度民大约6公分的将护肩，防止东西跌落，更安全。这个设计其实并不新潮。
【全面采用防潮腻子】
工程所有的腻子都采用了华特尔防潮腻子，这种产品防止开裂的性能非常好，同时，防止受潮的性能也很好，在潮湿的天气里也可以减轻墙壁冒水珠的现象。
【室内空间】
户型中，某些凸窗设计成了落地凸窗，这个设计好用，增大了使用面积，目前已经比较普遍了。楼房内部，在小区外部的窗子上全部安装的是中空隔音玻璃，主要是降低噪音，余下的均是普通玻璃，露台护栏的高度为1.2米，与人体重心恰好吻合
主卧室内采光视野都还是不错的，每个次卧同样有凸窗，每个凸窗的台面上都有一个像线盒一样的洞，实在是明白是用来做什么用的，每间房屋都预留了空调插座和空调管孔，洗手间的窗户有些是与生活阳台相通，有些是直通楼体外的。
入户花园采用自然采光，有与阳台一样造型的护栏，煤气管道已通到了入户花园处，再往家里走就要住户出初装费了，入户花园通了水管和电线管，落水管也安装在入户花园，水电都通了，住户可以根据需要随意装修入户花园，可以防止洗衣机。
【其它】
消防水管穿越楼板时另加了钢管套筒，这样一来就更为保险，增加了防止渗漏和开裂的出现。
电梯已经开始安装，货已经到场，是日立的产品。
空调室外机百页窗颜色为黄色，而铝合金门窗为灰色，稍显不协调，两者之间反差别较大，不知道现在调整是否还来得及？或者是为了与外墙面达到一致？
楼顶的四周全部有护栏围住，顶楼结构较为平坦，外观为白色，在这里可以看到烟道和落水官的顶部，楼顶的防水和隔热层已完工，现在还有部份栏杆没有安装完。
项目在建材上还是比较认真的，用的所有材料都相当不错，在户型设计中，如果能尽量减少公摊使用面积对客户来讲是非常重要的，当然在现行市场上小户型的高层都存在着同样问题，介与此楼盘附近的商业不能达到本小区住户的消费水平，建议商铺招商时，注重品牌店的进驻和规划，在以后的物业管理方面需要做到位，因为附近是工业区，人流量比较复杂，小区的外墙围栏需要好好设计。
【户型实况】
楼盘户型以小户型为主，面积为43.94-120.29平方米之间，1栋每层12户，2栋每层10户，3栋每层6户，4、5、6栋每层6户。此楼盘六栋分布在平面看为“l”形，1栋为头笔，2、3、4、5、6其后，6栋结尾，在“7”的拐角处建有幼儿园，其中2、3、4、5、6栋一二楼为商铺。
“特发·泊林”共分为一房一厅、两房一厅，三房二厅和四房二厅四种户型，其中一房一厅和两房一厅大多数分布与1、2栋，此两栋中为东西朝向，全部栋数中，1、2、6栋一些单位受西晒影响，3、4、5栋并不受西晒的影响。
此三栋中位置最好的为1栋，可是1栋靠近体育场和幼儿园，北面还靠近工业区，将来开放了幼儿园和体育场将会受到一些影响，此三栋位置有利也有敝，而且朝向大多不好，有5户共用的公共走廊。此三栋的景观大多数还是可以的，有多种户型可看到洪湖公园的全景和梧桐山的山景。
其余中大户型分布在小区的3、4、5、6栋，空间设计，朝向，采光通风都保持了一定的优越性，此三栋南侧为贝丽路和水贝二路，北面则看小区园林，但会受到一些车辆噪音的影响。
■楼盘数据
【步行测距】
到以下重要设施的最近距离的步行时间为：
洪湖公园3分钟
新地酒店1分钟
翠竹公园及万佳百货13分钟
好又多量贩7分钟
【测量数据】
楼间距东西约为150米，南北约为50米
室内净层高为：2.7米
一楼大厅净层高为：5.65米
普通层电梯间的层高为：2.65米
主墙厚度为：23公分
分隔墙厚度为：10、15公分
客厅地板厚度为：15公分
公共走道楼板厚度为：15公分
洗手间及阳台地板厚度为：12公分
公共走道宽度为：131公分
楼梯宽度为：113公分
电梯旁去公共楼梯的宽度为：107公分
凸窗：73公分
【项目数据】
占地面积：2.3万
建筑面积：10万
其中：商业6400
幼托：3000
住宅：70208
土地年限：70年（97年开始）
建筑覆盖率：35％
建筑容积率：3.5
户数：1060户
车位：621个
规模：6栋高层建筑
楼层：1＃30层，2＃3＃23层，4＃22层，5＃23层，6＃23层
户型：中小户型为主，主要有一房、两房、三房
户型面积：主要范围44㎡～120㎡，一房～四房
■项目用料
日立牌电梯、密特朗dac牌防漏材料、季华铝合金门窗、福建亚通pvc下水管器材、福建亚通电线管、上海冠龙阀门厂生产的rrhx型消防阀、亚通pp-r32×2.9型的ppr给水管、双层隔音玻璃及单层玻璃……
■发展商概况
【深圳25年，特发24年】
1980年8月26日，第五届全国人大常委会批准《广东省经济特区条例》，宣布设立深圳经济特区，并设立广东省经济特区发展公司。1981年8月1日，广东省委决定成立深圳经济特区发展公司。1981年10月，公司正式注册挂牌运作，成为中国第一家大型企业集团公司。
深圳经济特区发展（集团）公司就是特发集团的前身，是我国经济特区建设和改革开放的产物，至今已有24年的历史，所以特发的广告用了“深圳25年，特发24年”。
2005年3月31日，原深圳经济特区发展（集团）公司圆满完成债转股工作及公司变更登记，改制重组后的特发集团名称变更为深圳市特发集团有限公司。
【特发在小梅沙、香蜜湖以及特发高尔夫拥有土地储备3平方公里】
特发集团目前在小梅沙、香蜜湖以及深圳特发高尔夫俱乐部拥有土地储备3平方公里，尤其是香蜜湖沿岸的土地，包括现在的香蜜湖1号、水榭花都、熙园其实原来都是特发的土地。
而且特发集团以后将不再转让地块，也不会参加政府的土地拍卖，因为已经有足够的储备用地。在香蜜湖东座酒店西边，特发集团将开发一块占地面积约12万平方米的地块，该地块为地铁上盖物业。
目前，这块地还在政府审批阶段，审批下来，就将进行规划设计。这将是新特发债转股成功后的第一个大型房地产项目。
■片区概况
【改造定位“居住、商业、办公、保留部分重点工业为主的综合区”】
水贝片区处于罗湖东北方向，是罗湖区旧城改造的重点区域，是老罗湖居民的集中地，还保留少量的工业。按照政府的规划，对该片区的发展，功能定位为“居住、商业、办公、保留部分重点工业为主的综合区”。
【深圳黄金珠宝交易中心及制造基地、集散中心】
“特发·泊林”所在地为占地面积9.6万平方米的水贝工业区，该工业区总建面只有30多万平方米，是容积率比较低的工业区了，区内共有厂房25栋，在水贝工业区，珠宝首饰企业占企业总数的21.1％，服装和其它企业则分别占28.2％和35.2％。
目前，深圳共有黄金首饰企业近900家，年生产加工总值约为人民币500多亿元，约占全国70％，预测到2006年，深圳黄金珠宝首饰的生产加工总值将达800亿元以上，深圳的黄金珠宝首饰产业基地主要集中在罗湖水贝、沙头角、华发南、人民南等地。
由于水贝交通更便利，配套更齐备因此集中的企业数量更多。深圳50%的黄金珠宝企业都集中在水贝，年产值250亿，是深圳黄金珠宝制造基地、集散中心之一，目前深圳市与罗湖区两级政府准备投资以1.9亿致力于将水贝片区打造成国内最大的珠宝产业园。
经过20多年的发展，深圳珠宝业作为全国最大的珠宝首饰生产基地和产业聚集核心，已经在国内站在“牵一发而动全身”的位置。因此2004年4月参展规模、装修和参展展品的档次已远远超过香港国际珠宝展览会的“深圳国际珠宝交易中心”在水贝开张，有人比其为珠宝行业的“赛格电子市场”，把水贝—万山工业区比做华强北，希望水贝国际珠宝交易中心会像赛格电子市场一样影响电子产品的交易价格而成为世界珠宝价格的“晴雨表”。
而“特发·泊林”就在“深圳国际珠宝展览会”附近，预料其购房结构中这些行业的人将是主力之一。
【“水贝珠宝一条街”规划中】
在水贝片区发展过程中，一个相当重要的规划发展方向，就是建设“水贝珠宝一条街”。这一设想已经由市经贸局、市黄金珠宝协会提出，欲在翠竹路或贝丽北路规划建设1000米的“珠宝街”，使之成为深圳乃至国内最具特色的珠宝购物街，吸引国内外著名珠宝品牌企业进驻。
并且有意配合深圳旅游发展战略，把水贝片区发展成为以产业为旅游观光购物的知名景点、特色景点。吸引国内外游客亲临珠宝生产第一线，了解珠宝知识，并现场“量身订做”，具有广阔的市场前景。因此，水贝片区在规划建设珠宝产业集聚基地的过程中，赋予其旅游购物功能。这对该片区的发展，以及房地产的发展起到很好的宣传作用。
【除珠宝行业外，其它商业档次一般】
“特发·泊林”南面和北面、西面临近水贝特力工业区、月丽花园和石化水贝工业区，因为是工业区，人流量较大，而且人群素质不一，物业为老建筑，临街商铺也较为零乱，卖快餐的，卖汽车配件的，卖杂贷的较多，这种状况相信随着片区改造未来将有改观，车公庙就是一个榜样。
在水贝二路上有一家工商银行和一致药店较为正规。楼盘靠近汽车商业圈，卖汽车的和修车的也较多。总体而言片区商业兴旺、生活非常便利，除去珠宝首饰和汽车行业、装修建材行业之外，其余商业着眼片区居民服务，高档次商业不多、沿街小商小贩比较多。
【交通极为便利】
途径“特发·泊林”周边的，“香地·半求工作室”工作人员统计了一下，有以下线路可以满足业主需求，交通是非常便利的：
大巴：2路（布吉海关---梅林）、27路（草埔---莲塘）、206路（火车站---布吉丽湖花园）、213路（福田汽车站---草埔）、300路（建设路---龙华）、303路（福田汽车站---三联）、312路（福田汽车站---观澜）、315路（银湖---沙井）、357路（皇岗口岸---横岗）、361路（野生动物园---坪地）；
小巴有402路（火车站---华港新村）、428路（上沙村---布吉海关）、441路（竹子林---水贝）、447路（布心---梅林）、465路（月亮湾花园---草埔）、502路（科技园---木棉湾）、509路（皇岗村---平湖）、529路（火车站---坪地）、360路（青青世界---布吉街）。
“特发·泊林”附近主要交通路线为布心路、文锦北路、翠竹路和田贝四路，出入方便，距离深圳火车站、罗湖口岸、深圳书城、东门步行商业街、华强北得深圳的一些主要商务区都在半小时的车程以内，交通是非常便利的。
图：1、从洪湖公园看“特发·泊林”
2、“特发·泊林”位置图
3、洪户公园门口看“特发·泊林”
4、洪湖公园人行天桥与“特发·泊林”的关系
5、“特发·泊林”东南的翠竹公园
6、“特发·泊林”楼上看洪湖公园
7、“特发·泊林”全景
8、“特发·泊林”与东面东湖公园水库及梧桐山的关系
9、“特发·泊林”与南面翠竹公园的关系
10、“特发·泊林”与北面围岭公园的关系
11、“特发·泊林”在东门、翠竹地区的路牌广告集锦
12、“特发·泊林”南面的水贝路及东面的贝丽路
13、“特发·泊林”的围墙广告，其实半求看中的是斑斓的光影效果
14、“特发·泊林”在秋交会
15、“特发·泊林”整体俯瞰及效果、沙盘
16、“特发·泊林”车库顶防水非常好
在第二次到现场时，恰逢车库顶防水工作进行中，半求看到，车库顶防水采用了5层结构，由下到上分别是：陶粒、渗水塑料、沙浆保护层、密特朗整体连接式防水卷材、钢筋沙浆保护层。
这种做法工序没有省略，同时，密特朗整体连接式防水卷材由于属于改性材料，在接口处可以后天化学无缝连接，因此防渗漏功能更胜一筹。
17、“特发·泊林”工程监理值得表扬
18、“特发·泊林”全面采用防潮腻子
工程所有的腻子都采用了华特尔防潮腻子，这种产品防止开裂的性能非常好，同时，防止受潮的性能也很好，在潮湿的天气里也可以减轻墙壁冒水珠的现象。
19、“特发·泊林”阳台防护护肩设计更人性
一些发展商为了让阳台显得更通透，往往阳台没有设计成护肩就直接通到外面，这样一来东西很容易从阳台跌落到楼下，是不安全的，好看不好用。
泊林阳台的四周设计了高度民大约16公分的将护肩，防止东西跌落，更安全。这个设计其实并不新潮。
20、、“特发·泊林”卫生间、厨房防水超高】
卫生间、厨房防水基本已经做完，卫生间预留了热水器的孔，地面的防水就不说了。对于墙壁防水半求测量以后大吃一惊，做了2米4的高度，国家规范都是1米5就可以了，泊林足足超过国家标准90公分。墙壁防水做得好，对于保证相邻房间墙面的质量是有很大帮助的。
21、“特发·泊林”电梯间的空中花池，但不大
22、、“特发·泊林”穿越电梯间的水管明布，方便未来检修，未来以吊顶遮挡即可
