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土地经济:香港楼市大变局,换个姿势带大陆
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2017-11-08 09:12:53        点击1357
    

■香港土地市场将有变

我曾在密讲上透露说,今年春节后,香港发展局已派员到内地学习考察,遍及大陆5省1市的国土与住建部门,香港的土地与住房政策将有变化。比如说:

香港将释放禁区土地:将把目前平均宽度达1.5公里的禁区,压缩到0.5公里,释放出宽1公里、长约30公里的禁区用作开发建设。同时加强填海造地的力度,增加可开发建设的黄金地段的土地。

当然在这些问题之外,我还说了一个判断、另一个过时的特殊用地的释放,那个判断与特殊用地释放带来的影响非常重要、甚至波及到珠三角,颠倒了土地空间的关系,目前还要继续为之前的密讲听众保密一段时间、不能公开对外。

在这里我只能告诉你:香港土地市场的大变局,将相对改变粤港澳大湾区尤其是深圳的楼市状况,有些情况将会发生颠倒!

■香港土地状况

今天来说说香港的一些敏感数字。香港在上述禁区与填海之外,现状有多少土地可以开发建设呢?这个数字公布出来同样会令人感到在意料之外。

一)香港的住宅用地现状

香港截至目前,公私营住宅所占的土地(住宅建筑投影面积,不含道路公园学校等)总和为42k㎡。其中:

公营房屋(相当于大陆的保障房,含公屋(公租房)与居屋(经适房))占地16k㎡(占住宅总量的45%)、

私营房屋(相当于大陆的商品住宅)用地26k㎡(占住宅总量的55%)。

两者合计平均为1万㎡土地上建设了665套房,户均占地15㎡/户。

二)香港可能释放土地的来源

香港目前现状可供开发建设的用地,包括:释放“棕地”改变性质、收回短期租约地、乡郊农地、露天储物仓、空置土地等。


其中“棕地”Brownfield Site是棕色(生锈)地块之意,基本是指工业用地,可以是废弃的,也可以是还在利用中的旧工业区,与其他用地的区别主要是都存在一定程度的污染或环境问题。美国就有棕色地带改造规划,香港去工业化几十年,大量的工厂厂房已经失去本来意义,可以释放土地出来改变性质使用。

按照香港发展局规划署提供的土地用途分类:乡郊居所、农地、货仓和露天储物、政府及机构和社区设施、空置/正在进行建筑工程的土地等5大非住宅、非工业和非商业,其中有16-50%的土地有建设潜力,不用填海、不用发展郊野公园土地就有总计约49k㎡可供使用,面积大于目前所有住宅占地总和的42k㎡!

香港有新建住宅潜力的土地列表

土地用途

面积

潜在土地来源

开发占比

潜在土地面积

郊居所

35k㎡

政府预留乡郊地(丁地)

27%

9.33k㎡

51k㎡

棕地13k㎡/4大发展商农地储备10k㎡

43%

23k㎡

货仓和露天储物

16k㎡

短期租约用地8k㎡

50%

8k㎡

政府、机构和社区设施

26k㎡

空置校舍7万㎡/葵涌公园27万㎡/政府此类闲置地3.844k㎡

16%

4.17k㎡

空置/在建工程土地

17k㎡

迪斯尼预留地/政府此类闲置地3.915k㎡

23%

4.515k㎡

总计占地

49k㎡

香港现有住宅用地总

42k㎡


■各类用地可开发住宅的分析

一)10k㎡的农地

这里是指4大发展商持有的农地储备,面积高达10k㎡、占据全部农地的1/5,如全建住宅,可建66.5万套,是未来10年计划新建量的145%。

这些发展商持有的农地面积之大,在香港已经引起了一定的民愤。因此有发展商资源释放出农地来建设首置上车盘、以及建设绿化带,换取剩余地块的农转住转型。

4大发展商冰封多年的农地储备,启动的速度应该会比很多人想象的更快。

二)13k㎡的棕地

所有棕地如果都转变为住宅用地,大约可建86.4万套住宅,是未来10年计划新建量的188%。即使扣除已拨为新发展区项目的5.4k㎡,剩余棕地仍可新建550.54万套住宅。

所以,香港借鉴欧美做法,出台棕地发展政策是应有之义。

比如说1989~2012年,英国55~81%的新住宅都是建在棕地的,达到六成的极高比例,尤其是公屋供应更是棕地优先。美国的棕地复修法律,政府补贴棕地业主除污的费用,部分棕地变绿复耕、部分修剪住宅。

现在香港的棕地,基本都已经被发展上盯住,作为储备之用,由于没有统一政策,发展商逐个转性利润优厚。加上港府收棕地的赔偿标准,是以更高的农地赔偿价来计算,棕地地主固守的意愿极为强烈。

三)8k㎡的短期租约用地

香港为了增强空间的可变性,在各处都有位数不少的短期租约用地,处于具备开发价值地段的就有8k㎡,如转为住宅用地,将可建成53.2万套,将是未来10年计划新建量的116%。

短期租约用地,往往地段非常好,比如说1.52k㎡的公众露天停车场,都位于市区位置,配套很好完全可以满足新建住宅的需求。只需要参考德国和日本,把这些停车场改建为自动停车大厦。

还可以考虑的是,也可以维持短租,用货柜组合技术组建过渡性住房,可快速为住在厂房、劏房等有极迫切需要、但又入住不了市区中转屋或公屋的居民,提供短暂安全的住所。

四)0.7k㎡的空置校舍

大部分的空置校舍,已由香港发展局规划署统筹作为、乡郊发展和住宅等用途,还有18间尚未决定用途的闲置校舍,假如变为住宅用地,将可提供4655套,占未来10年计划新建量的1%。

■分析结论

从上述4点分析可以看出,香港的土地空间挖掘潜力巨大,这种潜力可能远远超过深圳。在不填海、不发展郊野公园的前提下,上述方案,就具备能提供约200万套住宅的潜力,是未来10年计划新建量的449%。

更何况,香港发展至今,还有不少于76%的可开发建设地块处于严密的控制之中,只要需要随时可以释放出来,对房价进行调节与稳定。只有供给端有力量,需求端才会听话。

也就是说,人们一直认为的香港的土地荒,可能悄然就会终止,从而走出中国一线城市释放土地的新路。而香港土地市场的大变局,将相对改变粤港澳大湾区尤其是深圳的楼市状况,有些情况将会发生颠倒!

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