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华侨城饭局:世界岸线史上的最大事件
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2017-11-08 09:13:23        点击830
    

■头脑风暴,猛人饭局

昨天(24日)晚间,在南山华侨城创意文化园,华侨城招商(简称“招华”)的国际会展中心项目召开头脑风暴会兼饭局,我作为服务方参与并发言。现将当时我的观点扼要记录下来,供大家思考。

看待招华的国际会展中心项目,要具备更高一些的俯瞰视角,并分几个层面看来综合观察,才能梳理出更清晰的条理。相信论据、论点一步步剥离会给你足够的启发与洞见。

■节点城市,湾区储君

为了进行阐述,首先明确两点:

一)深圳已是世界节点城市

深圳已成为人们“小渔村”概念之外的世界节点城市、跻身全球30大城市列强之一并即将进入前20。所谓的世界节点城市,是说如果这个节点遭到破坏,整个全球经济网络都会受到影响,而在此前,深圳的定位仅仅是改革开放的窗口、中国的经济中心城市而已。而如今,深圳已是世界节点城市了,比国人挂在嘴上的很多西方城市所起的作用其实要重要得多。

比如说,全球的通信网络、互联网络、未来5G建设,深圳已深度掌控了世界的话语权;深圳已是世界科技创新城市三强之一、提供了相当的驱动力;深圳还是全球金融中心之一、科技风投中心之一、物流中心城市之一;

二)大湾区已是全球经济板块之储君

大湾区已是全球经济板块中,经济业态最丰富、产业链最完整、最多元化的储君之地。全球金融业与中国对接的桥梁---香港、全球最高附加值的服务业---博彩经济骨干力量---澳门、全球商贸之都广州以及IT制造基地东莞等都在大湾区内。

而且再于其它湾区的竞争中开始趋近与“荷塘效应”。2016年大湾区GDP达1.36万亿美元,超过了美国旧金山湾区。2016年经济增速分别是纽约湾区、东京湾区、旧金山湾区的2.26倍、2.19倍和2.93倍。按这种趋势,大湾区只需6年即可超越东京成为全球经济总量最大的湾区。

■全球湾区现象的底层原因

目前,世界上最发达、最具有活力的地区,很多都是湾区。为何?

为何长三角的城市相似度较高,甚至喜欢自称“小上海、小苏州、小杭州、小南京”之类,而珠三角城市一城一面,各不相同甚至完全不同?比如澳门博彩经济、香港金融经济、深圳科技经济、东莞制造经济、广州商贸经济、佛山陶瓷经济、中山广东成都、珠海度假经济。

其实是湾区在起作用:

①湾区往往是国际间通过海洋对接的主界面,大陆文明与海洋文明对接的主界面,文敏交汇带来思想的创新与财富的裂变。

②湾区邻近海洋,而海洋与沙漠一样,也是少人区、无人区,同样是先进武器与高科技的最佳试验场,因而发展高科技具备天然条件,而军工经济也容易留下。

③湾区将沿线城市适当隔离、但又不至过于疏远,因此才使得珠三角---大湾区---的城市各不相同(长三角过于便利则趋同),这种多样化、异质性带来了更高的创新、创业的突破条件,这也就能解释为何珠三角的创新优于长三角,也能解释偏向杭州湾的杭州的创新环境强于上海,还能解释大连、青岛这两座B牌城市。

④湾区保证了良好的自然物产条件,越是靠近海边、靠近湾区,海洋物产越丰富,饮食也就越健康,这里也保证了更良好的空气流通条件,也就更能留住人。

这些就是全球湾区现象的底层原因。

■“中国最贵重的海岸线”

而我国的大海运枢纽有三大节点:环渤海港群的大连港-天津港-青岛港、长三角的上海港-舟山港、大湾区的深圳港-香港港-广州港。我国的航线主要是:中国-欧洲海运航线、中国-非洲海运航线、中国-美洲海运航线。

其中,无论是哪个节点前往美洲的海运距离都是一样的,差异极小可以忽略不计。差别主要体现在欧洲与非洲航线上。对于这两条航线来说,从环渤海港群、长三角港群前往欧洲与非洲,比从大湾区港群要多花去7天的时间。

因此,从对外航运来说,大湾区事实上是我国最佳的节点,因此被我称作“中国最贵重的海岸线”。所以我有个经验,如果有家企业,原来在其它地区做总部、做生产基地活得一直挺好,一旦其开始在深圳设立总部或在大湾区设立生产基地,你就应立即判断:这家公司要做国际化业务了。无它,就是因为大湾区是我国企业对接国际化业务的最佳节点。

■大湾区具备完美的经济发展条件

大湾区还具备了我国几乎完美的经济发展条件:美国是“移民+华尔街+硅谷”创造了人类最汹涌的财富浪潮,大湾区以深圳为核心其实也是“移民+深交所与港交所+高新区”,这是最具备美国经济风格的中国领土了。

而大湾区版图中,最具备领袖特质的城市是谁?那要从香港、广州、深圳三家中去选择。这个选择是效率要求,是自然领袖。香港基于众所周知的原因,在地域、科技、纵深、文化上不具备湾区领袖的条件。广州是物资经济时代的王者,在重工、商贸领域领先较多,也是岭南文化中心,但缺点是网络经济不够发达、文化过于本土,也缺乏领袖特质。

只有深圳。文化开放、科技发达、金融成熟、物流通畅、人文与自然环境优越、融入国内与国际均不存在障碍、移民混血优势逐渐发挥,深圳是大湾区之中,最具备王者气象的城市,是湾区的自然领袖。

从上述分析就可以看出,大湾区具备了我国最完美的经济发展条件,整个珠江东部岸线其实是我国最贵重的海岸线。而深圳其实已经成为大湾区的领袖城市,而在这座领袖城市中,又在发生一场城市的空间升级。

■基于最主要资源的空间置换

城市发展有个空间规律,就是一旦有了对应体量,就会把最靠近自己的最主要资源进行空间置换,以这个资源为核心来带动自己再上台阶。当深圳具备体量之后,首先是把那个体量对应下的深圳湾(后海湾)进行空间置换,将附加值较低的经济行为排挤出去,深圳湾现在已近基本置换完毕。

而深圳的体量还在壮大,后海湾置换之后深圳就又盯上了更大的靠近城市的资源:前海湾(其实我一直更愿意称其为“珠江湾”,但前海湾可以与后海湾呼应)。可以肯定地说,深圳接下来就是要实现从沙井到蛇口这一段的沿珠江岸线的置换,“逐水而居”从来都是人类的宿命。

未来,珠江口深圳段岸线这,将置换成为优质设施、战略设施的最主要集中地,比如说全球最大的会展中心、国际级的科技馆、全国第五大空港及其高铁站、西部港区、全球商务面积集中体量最大的前海中心区&宝安中心区、东莞紧接深圳岸线的滨海湾新城、纵横贯穿的近10条地铁线与众多高速与快速路网。

■40公里的大湾区中轴

在基建狂魔的实力下,这40公里岸线的排布,其资源之优质、战略设施之密集,呈现出重装态势。从地理上说,北至东莞滨海湾新城、南至蛇口妈湾一带的这40公里,其实是大湾区的中轴线。基于其重装的态势必然带来效率优势,因此大湾区将以此为轴心进行自己的运转。

而在这个大湾区中轴线上,各个区域的只能不太相同。比如说前海中心主要是总部经济、大空港与高铁枢纽主要是交通、西部港区主要是国际海运。而国际会展中心呢?其实就是大湾区的T台、顶级秀场,当然这还不是全部。

各位乘坐飞机到达各个机场,比较就会发现,其它机场的广告多是外来的和尚。唯独深圳机场别具特点,那就是机场内的广告全部都是本土企业的广告:自己的时装、自己的手机、自己的网络、自己的家具等等。这说明大湾区的产品经济发达、民企活力强、品牌话语苏醒。

机场内是自己的广告,这是远远不足够的,作为拥有众多全球市场细分类大鳄的大湾区来说,还要有更大的展示台,这才是为何要在机场附近规划全球最大会展中心的原因。

■“企业公园、展示公园”

曾听华为的高管说过,现在的世界通讯展会、消费电子展会,都是在巴塞罗那、拉斯维加斯、汉诺威举办,原因是以前掌控话语权的都在那里。

现在,通讯设备制造尤其是5G设备制造,以及消费电子制造与研发、以及网络金融与支付的重心就在中国、在大湾区,未来这些展会一定是在中国举办,这是话语权转移的必然,而大湾区拥有旅游休闲---珠海与澳门、本土文化招待---广州与中山、购物与金融---香港等等的这些配套,来参展的人可以在大湾区内实现一篮子满足。

未来,机场内放广告、会展中心展示实力与真实产品,国际会展中心一带成为“企业公园”、“展示公园”就是应有搭配。为了完成这个任务,国际会展中心就要进行拼图---居住啊、商务啊、公寓啊、酒店啊、运动啊等等就有了基础。

而珠江东岸这条40公里的岸线,随着其体量的扩张、空间形态的丰富,还将构筑自己的吸附力,来自大湾区内部的分工就会开始,珠江东岸成为轴心,占据总部经济、头脑经济、管理经济、展示经济的地位,大湾区内的其它企业在这里设立总部、窗口、办公室、橱窗,进而形成一股巨大的经济流。

■世界岸线史上的核心事件

因此,深圳政府自觉或者不自觉地对珠江东岸的这些规划与排布,事实上都起到了一个作用,这个作用可能将超出大湾区、甚至超出国界,对亚洲区域内的经济要素带来重构。政府有必要将之前较为不太觉醒、但却达到了目的的岸线规划动作进行规整,提炼为“岸线战略”云云,以增强行动的自觉性与方向感。

从腹地规模、业态丰富度、未来潜力来说,大湾区超过东京湾区成为亚洲第一湾区、乃至十年后成为全球最大湾区其实是确定性的。而作为其中轴---珠江东岸的动作就可以视为世界岸线史上的重大事件。

之前,纽约湾区岸线、东京湾区岸线、旧金山湾区岸线---这三大岸线先后起到了影响世界的作用,这是世界岸线史上的三大事件。而以大湾区为存在背景的珠江东岸则是全球第四大岸线事件,也可能是迄今当量最大、涉及人口最多、经济业态最丰富的一次影响深远的事件。

■空间壮歌:房地产触及核心命题

而其中的国际会展中心,则成为这次事件、这段岸线、这条轴线上的世界会客厅、世界秀场,无论是企业公园也好、产品秀场、品牌赛场也罢,总归,招华的国际会展中心将成为空间置换的领头羊与主力军。

而作为唯一完全在地方成长起来的央企,华侨城可以说对待深圳的土地是最认真踏实的,无论是本土---南山华侨城地界的营建,还是东部华侨城的山地旅游城创新,或者是都市旅游目的地的欢乐海岸,华侨城都带来了令人惊喜的作品,贡献了一次又一次的空间杰作。这一次的国际会展中心项目,又将展现出怎样的演技?我们不妨拭目以待。

假以日年回头看,这应该是一首空间壮歌,更是房地产发展到现在终于触及到的核心命题:由谁来代表国家参与国际空间竞争?

假以日年回头看,深圳的西北角未来将成为大湾区的轴心地带,目前还不起眼的沙井沿江新城地段将成为未来的企业公园、世界客厅,拥有那里的空间是一件各位高大上的聪明之举。

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斟酌后决定开展【十九大房地产分析密件专享活动】密件的5项29条内容目录请见http://www.banq.cn/html/30267.htm
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