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空间经济危机,就在你的身上?
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2017-11-07 18:41:57        点击1095
    

今天谈一个可能不太讨好你的话题:“空间经济危机”,之所以要谈这个是因为我国几乎所有特大城市、超大城市,其实都已经人为在酝酿、甚至已经造成了“空间经济危机”。

这是一个新话题,相信能够给你开脑洞。以前曾经分次地提过几次,但没有系统地谈。开谈前提醒你:

房地产业即将进行生态层面的改造——从年内5次陪同调研11座城市的所获、及最近获得的权威信息看,生态性改造是必然的,作为枢纽型行业其波及面之广可以想见,甚至你的账户都会被直接修改。

正常的城市,是越靠近城区,尤其是核心城区,套型面积相对会越小,大户型往往距离中心稍微远一些。因为中心是流动性最强的区域,户型面积小才有利于让不动产匹配高流动性的要求。

一般地说,“城大厅小、城富户小”是空间经济规律。意思是说,当城市越大、各家的客厅越小;当城市越富、各家的户型越小。因为家务、以及一些家庭外交的外包就会更方便,这是趋势、也能符合降低时间成本的王道。

深圳乃至全国强二线、一线城市,原来也都是这个路子,但是限购政策实施之后就改变了方向。因为一旦购房资格有价值,就迫使人们一步到位购房,面积需求就会被扩大化。

各位如果注意观察,就会发现,中小户型已经从这些城市的核心区、中心城区消失了。比如说深圳,城区内的中小户型已经越来越少。当然会有人说其实整个市场上的中小户型数量都在减少。这个认识是对的,只是这对中心城区的伤害会更大一些。

住宅的户型空间,其实是城市空间的最小细胞。最小细胞就要有最小细胞的样子,如果聚集式的最小细胞过大,加之我们的中间组织----比如说车道过宽、车道过多、绿化带过宽导致的马路空旷,以及公用设施大而无当----就会降低细胞之间的咬合度,从而降低空间效率。

严重的就会带来“社会原子化”的恶果。意思是,人类社会的联结,由于细胞过大而空虚、以及中间介质的空旷带来实质性的解体或缺失,从而让个体孤独(每家每户)、互动无序(社群缺乏联系)的状态,从而使得人际疏离、社会失范,人就会越来越物化、越来越动物化,这是一种可怕的局面。

现在,限购使得购房资格有价值、被迫一步到位、限贷使人必须买大才能充分利用金融资源,这两项政策是违背规律的、是会扩大贫富差距的、是会造成私人空间浪费的,更会造成“社会原子化”的恶果。

这也就是为何我会为武汉内环内---也就是核心城区--出现中小户型而专门写了一篇文章的主要原因。你可以点击《买家发现的露天富矿:举国唯一、门票抵价》查看。

其实从经济上也好解释为何城区的户型面积要小,事件成本低的时候,人所能创造的价值并不太高,浪费导致的损失不一定大。但现在时间成本越来越高,人能创造的价值越来越大,浪费的成都就扩大了。此其一。

此其二,就是,绝大多数人是无法匹配社会效率的永续提升的,也就是说,个体劳动生产率到了一定高点就会下降,这个时候如果还错误地与时间成本不断升高、空间细胞理应细化的潮流相背,就会被城市以金融的方式无血淘汰。

我感到困扰的是,现在国人都对细胞的放大、中间层的梳理这些有悖于规律的趋势感到振奋,变相地刺激了这些不合理动作的进一步发酵,我们的广场越来越广、马路越来越宽、公共设施越来越阔、绿化带越来越厚、户型越来越大……然后我们越来越不方便,越来越原子化。

希望各地相关部门要警惕这个不合理的规划趋势,未来这是要遭到规律的报复的,应该有强烈预警了。事件与空间的收缩如火如荼,岂能反做空间扩大的游戏?中小户型在核心区的绝迹可以视为一次空间经济危机,我国各地正在刻意酝酿空间经济危机。

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