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底线房租上涨在即:论万科进村创举之意
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2017-11-07 18:43:59        点击993
    

我国4月底决定在大城市建设“5050、442”住宅供应体系,当月我司获得初步精神并参与提供政策建议。

5月15日首份地方实施政策在上海内测,6月5日我们通过密讲向听众公开消息,成为除我司VIP外的第一波民间受众。8月初开始各大城市跟进,消息逐渐对外公开。

“5050、442”也就是租赁住宅要占总住宅供应量的50%,在这50%的租赁房中,政府、房企各占40%,其它占20%。由于我国的租赁市场并不发达,前期欠账比较大,因此各地都想尽了各种方法。

为迅速启动工作,深圳8月份出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》及《住房租赁试点工作方案》。准备实现深圳租赁体系大跃进,主要是三点:

1)收储100万套(间)农民房;

2)300家地产及相关企业与300家产业企业做规模化租赁;

3)筹建3~5家国有租赁企业收储10万套房。

“收储100万套(间)农民房”可以有几个做法:1)由各村股份公司自行整顿并运营;2)由国企与各村业主协商进行;3)由民企与各村业主协商进行。

深圳全市的城中村多达1782个、建面约2亿平方米、住了大约700万人,平均每个城中村住了约4000人。应该说收储100万套(间)的空间是不存在问题的。

现在深圳已开始试点的其中一个做法:由房企进村进行整体改造和统一租赁运营。今天就聊聊这个事及其对股份投资者的影响。开谈前提醒你:

房地产业将进行生态层面的改造——从年内5次陪同调研11座城市的所获、及最近获得的权威信息看,10+9大对房地产的生态性改造是必然的,作为枢纽型行业波及面之广可以想见,甚至你的账户都会被直接修改。

首单已敲定向东围村和祠堂村组成的玉田村,由万科旗下深圳万村公司接手,实施“统租运营+物业管理+综合整治”的模式,这不但是深圳的创举,也是全国第一例。

玉田村将物业统一出租给万科经营管理,万科则进行统一升级改造,植入物管、长租公寓、商业物业的管理运营方式。

按目前万科与村民的签约,万科给付村民的租金会比以前自行出租高出10%左右。大约为75-85元/平方米/月,签约年限10年。向东围村和祠堂村已签约的房东已开始清场,租客陆续退出,准备整治、装修。

深圳条例规定租赁房人均租住建面不得低于6平方米,有了这个空间,预料万科会将户型改小,减小面积、增加间数,就能事实上提高单产,从而即可满足支付业主回报,又能满足自身盈利要求。

与其它城市廉租房是租金底限不同,深圳的租金底限是城中村构筑的。企业介入毕竟是要花钱的、企业毕竟是利润机构。再加之深圳目前并没对企业租赁房的租金上限设定规范条件,因此基本可以判断深圳的底限租金将上涨无疑,现在的问题只在于上涨的幅度会有多少。

如果企业占据了区域垄断优势、具备更强议价权后,似乎进一步继续上调租金就成为了必然。但即使不考虑这一点,进行看到房企介入的心理预期刺激、这个底线租金上涨也是可期的。

城中村房租本身就不高,初期上涨时所要耗费的能量、引发的争议都将在可以容忍的范围之内。但是,上涨信号从房价转移到房租,则是其它购房投资者不能不关注到的趋势,请记住:“空间经济流量化”。

就万科来说,这件事如能做成是意义非凡的。进一步传达了承担社会责任的担当之外,还在空间经济流量化的大背景下,构筑了自己的竞争优势,为未来的房地产证券化夯实了基础。之外还可以算笔账:

通过这种模式,万科迅速获取了为期不少于十年的空间经营权,并且无需地价与建造成本。在地价越来越高、甚至于高地价也无法获取土地的情况下,这种扩张的好处与盈利其实还可能比做新项目更划算、更可持续(新盘销售只是一锤子买卖),这在开发空间越来越小的背景下具有特殊价值。

由于整修投资并不高,假定万科的租赁年回报率为10%,如果考虑到物管收费、商业设施盈利,整体回报应可达15%左右,其实这个回报比很多城市的新盘开发还有吸引力了。而且租赁生意简单、长期、稳定与可持续。而新盘开发需要两年的周期,要达到同样上述租赁的盈利、那么项目总回报需要达到30%以上。

进村收储,是自郁亮先生将万科调整为“城市配套服务商”的新定位后,配套服务商角色的一次丰满。相信“玉田模式”实践一旦成功,必将快速复制与扩散,其它大型房企必将跟进,为实现“收储100万套(间)农民房”的任务出力。

对于购房投资者来说,最需要关注的则是:1)房租取代房价成为房地产的主信号,对你意味着什么?2)空间经济流量化,你应该如何应变其结构转变?3)房企纷纷进入原本看不上的底限租赁,你的机遇与风险何在?

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为时3.5小时的密讲第29场---《十九大再造房地产,旧经验已成负资产》,11月5日上午已成功举办,来自以深圳为主,涵盖11座主要城市的客户参加,包括购房者、投资者、房地产业界、房地产服务界等。

@尹香武 首次公开对十九大报告的深度思考、及掌握的其它权威信息,前瞻独到的分析、独家专享的资料、全面涵盖的角度,全程无尿点!原本并没打算专享本场密讲内容,但迄今26位因工作原因而未能参与密讲者提出要求,希望能获取密讲全程记录。

斟酌后决定开展【十九大房地产分析密件专享活动】密件的5项29条内容目录请见http://www.banq.cn/html/30267.htm 
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