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永续储能王:华润前海中心·悦玺’价值论之1
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:项目及片区考评        2017-11-06 09:17:27        点击4012
    

导读:
■历经四年打磨,悦玺公寓年底入市
■城市能量的物业价值的正相关
一、物业高低与城市能量是正相关的
二、房屋的储能器作用以及能量变量
1、宏观角度
2、中观角度
■微观角度,未完待续,只待详细解析
正文:

■历经四年打磨,悦玺公寓年底入市

位于粤港澳大湾区·前海中心区桂湾核心的华润前海中心·悦玺公寓(以下简称“悦玺”),预计今年底入市。这是前海建设迄今为止即将进入市场的第二个公寓项目,而且只有280套可售产品,数量极其有限。

在粤港澳大湾区、前海中心区全国性持续发酵下,建筑主体已全部呈现的华润前海中心,如立体广告牌般呈现在全国人民眼前,进而吸引了不少来自全国投资者前来考察。

作为发展商的华润置地,在前海投入超过200亿元打造的华润第一个金融综合体——华润前海中心,历时四年打磨如今终于将推出旗下的高端公寓——悦玺公寓,这对全国乃至全球早已瞄准前海的投资者而言,自然值得关注。

■城市能量的物业价值的正相关

在我们看来,看待悦玺公寓的入市,重点在于该项目所在的前海中心区、桂湾核心以及项目本体的能量吸纳价值。

一、物业高低与城市能量是正相关的

购房行为,无论对个人还是家庭,都是一生中最大的、也是影响深远的投资行为,是最大的经济事务、最大的投资事务。因此在选择房产物业时,大多数有经验的投资者会通过宏观、中观、微观等多重方式进行筛选。

宏观的保持对国内外、城际的敏感度和了解,可以有助于看清趋势、方向;中观的了解这座城市的各个方面并进行纵向比较,这则有助于正确把握、抉择;微观的则是产品比选利器,针对物业所在的片区、建筑、户型、配套、资源等细微事务进行了解,并落实和执行。

但无论是宏观还是中观、微观的不同角度,本质上而言,对于房子本身,我们认为应该将之当做成一个能量储存单位,即储能器。因为,物业的价值高低应该是与它所能储存的城市能量的高低是正相关的,储能越高,物业价值越高,反之亦然。

二、房屋的储能器作用以及能量变量

为何要强调房子的储能器价值?世界上的一切,说白了就是能量的存在,能量若没有了一切也就没了。若该物业能接收到的城市能量微弱或处于衰减状态,那也无需多苛求它还能体现多大的价值。

城市作为储能器,不同建设标准的片区,能量体现也不一样。而且储存的能量还是一个变量,能够不断加强、增厚的能量对于物业本身的持续增值帮助甚大。如果储存的能量会衰减,物业的价值也就缺乏保障。

譬如早期建设的深圳,最大胆的估计是深圳可以发展到100万人口,如今现在实际人口已达到1800万人,实现了从当初的小渔村到城市,再到世界级都市的多层级跃升,城市储能量也在同步跃升。

由于深圳原本的建设起点并不高,原来的行政区建设标准也并不高,所储存的能量也处于差不多的水平。所以现在来看,深圳的罗湖、福田的商务体量仅为区域级或城市级,且局限于原来的建设规划,无法继续再扩大,也难以吸引到更多的能量。

再譬如深圳某些片区,整体狭小,对外只有一处类似布袋口子一样的联络通道,难以吸纳新能量。类似地方除非是特殊原因喜欢,否则投资者会保持距离。因此对投资者来说,可以吸纳能量而且逐步递增的片区,应该是值得重点关注并在该片区精挑细选具备储能器价值的物业。

三、前海中心区的储能价值

对城市来说,当GDP达到2万亿元、人口达1500万人口以上,就会进入新阶段,具备自我循环的内在力量,并具备对外的引力。而且,这样的城市凭内部人们之间互相服务就可以维持运行,并具备以自身的引力吸引外界强化自我的能力,进而具备城市领导力、城市引力波。

那么在深圳,整体规划比肩国际水平的前海中心区,其储能价值又如何体现?

1、宏观角度

对于前海中心区,从宏观角度来看,刚结束的十九大报告内容显示:中国开放的大门不会关闭,只会越开越大,要以“一带一路”建设为重点,坚持引进来和走出去并重,遵循共商共建共享原则,加强创新能力开放合作,形成陆海内外联动、东西双向互济的开放格局。

前海作为承接“一带一路”国家战略的重要支点,具备“自贸试验区、深港合作区、保税港区”三大国家战略叠加的特殊优势,实行“比经济特区更特区”、“湾区中的湾区”、“一带一路先行导区”的先行先试政策。根据前海管理局数据显示:截至2016年年底,前海已吸引了来自“一带一路”沿线国家中的23个国家在前海投资设立218家企业,注册资本49.63亿元。

2、中观角度

中观角度来看,前海中心区作为深圳下一个三十年的中心区,是深圳城市发展的新方向。而且在中国大国崛起的大环境下,深圳作为中国改革开放的实验城市,城市创新与活力一直在发酵,并吸引了全国乃至全球精英人士在此工作、创业、居住生活。

重要的是,区别于北京的央企力量、上海的外资力量,深圳代言的是中国本土、民间经济崛起的力量,是中国的民营经济中心,是真正体现我国民间价值与力量的智慧城市。

前海作为深圳发展的新方向,是深圳城市能量递增片区,正在成为这座城市新的能量源。悦玺公寓在这样的片区能量增长情况下入市,所呈现的价值体系之强,对全国乃至全世界的财富人士都有较强吸引力。

■微观角度,未完待续,只待详细解析

确定了宏观、中观之余,对真正投资者而言,观察房屋的能量储存是重中之重,而且是非常微观的行为。

对于物业的微观研究,我们认为,以日常居住角度来看,应该习惯以居所为圆心,以1000米为半径进行细致观察,物业千米半径范围,集中的可以持续的、不断供能的能量源越多,物业价值也就越大。

那么,以悦玺公寓为圆心,在1000米半径之内,拥有什么样的能量源,可以成为影响乃至于决定房子价值的因素呢?后续我们将从硬性和软性等累计8个综合因素,针对悦玺的能量源进行详细梳理。

未完待续,敬请期待。

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