首 页行业观察项目及片区考评营销万象业内及人事投资分析土地市场楼盘资讯 关于尹香武业务联系论坛人才招聘手机版
最新公告
 项目动态 更多...
 
 主页评论 更多...
 
 

华东房投的挖矿记录:270%在呼唤?!
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:投资分析        2017-11-01 16:29:49        点击452
    

美誉度最高的省份

绝大多数省份,你说起来的时候会有或多或少的负面记忆或者联想。但浙江则是我国美誉度最高的省份之一了。一是自宋以来就是富裕之地,文明发达;二是历朝历代以杭州为中心的浙江文化发达,坏传闻少,说起浙江就是西湖啊、钱塘江啊、灵隐寺啊、雷峰塔啊等等美好记忆;三是浙江话与浙江人温和、服务业发达,以至乾隆都七下江南而忘返;四是这里做事风格精细认真。

浙江还是长三角都市群中,创新精神最强的省份。原因在于浙江怀抱杭州湾,是典型的湾区经济。湾区使得区域更为多元化、而且其风浪环境有利于国际交往——其实上海港、宁波港都是在杭州湾内的。大陆与海洋文明交汇能带来思想创新与财富裂变。所以,偏向杭州湾的浙江的创新环境强于江苏、上海。

其实,自建国以来,浙江、杭州在获取国家投资上是落后于江苏、南京的。但现在,浙江的网络经济、移动金融、民营汽车制造、品牌服装、电气设备、饮料食品等等产业都在不声不响之间占据了全国的主席位。

国家级的“金浙板块”

富裕之地尤其是久富之地,房地产经济也必将是发达的。现在以杭州为核心的浙江房地产财富浪潮,不但吸引了本省购房投资者,还获得了江浙沪地区其它城市的人们的青睐。最新的消息是,距离杭州近150公里、在浙赣皖三省交界处的千岛湖的房价都已站稳1.3万/平方米、衢州市基本在万元以上了。

其实,浙江的经济重心是在这样一个方形地域内:北至杭州、南至温州、东至宁波、西至金华(义乌)。为了表述方便,笔者暂且降浙江的这个绝对经济重心板块定义为“金浙板块”。按照人口密度、单位土地GDP、人均GDP等等指标,这个区域内总体的理论平均地价现值应该在1万/平米、理论房价现值应该在大约2万/平米。当然这里面杭州是领头羊,理论房价现值应该在8万/平方米。

这个区域内的房价理论现值是远高于目前的市场价格的。这与社会剩余价值流入房地产大约存在2年的滞后期有关系。房地产是剩余价值的最主要的去向,也是持续的去向,但从创造出剩余价值到流入房地产需要上述时间。而人类自从摆脱物质生产的技术瓶颈之后,创造剩余价值的步伐就从来没有也永远不会停止,也就是说剩余价值的流入还将进一步地、永久地持续。

成本底限

也因此,作为长三角区域内最具备创造力、创新氛围、民企发育环境最好的区域,基本可以做出这样的一个理论判断:如果说在这个区域内,理论房价现值在2万/平米,那么撇除2年的滞后效应之后,合理的市场均价应该在1.5万/平米。而目前“金浙板块”内的市场现价大概在1.3万/平米。也就是说,目前“金浙板块”的房价处于理性范围内。


本文志在为长三角乃至全国的房地产投资者们挖掘更优越的投资机会。根据上述线索我们可以进行以下挖矿行动。首先是明确房价低估的标准,然后是挖掘具备潜力但房价明显低估的板块,然后是要挖到具体项目。

在“金浙板块”中,目前基本可以认定1万元/平米是板块内的城市成本均价(地价+建安成本),甚至可以认定是不可突破的成本底限。因为即使在区域内的农村建房,所有费用加起来也要逼近这个数字了,建设一栋200平米的农村住宅,折算所有的付出应该接近150~200万元了。

最后的洼地

另外,在“金浙板块”中,目前几乎是唯一还保持在8500元/平米销售当地最高档房产的区域,就是嵊州市了。嵊州市新规划的市中心区域,8500元可以买到最高档的房产,这个价格其实比在农村自己建房的成本还低。

“金浙板块”其余城市都已经在这个数字之上,都是万元户,在一群万元户城市中嵊州显得特立独行,根本原因就是这里的高铁还在建设之中,从杭州到台州、从宁波到金华与义乌的高铁未来建成之后,就在嵊州新昌站交汇,这应该视为嵊州升级为万元户的关键信号。

高铁站址经济的威力已经过太多检验了,这里就不再赘述。一旦嵊州成为高铁十字街口,这里就将成为杭州的半小时生活圈、也成为宁波的辐射地。而格外要是去看地图就会明确发现,嵊州、新昌两个城区已经相连,两座城市合并的计划应该为时不远了,这里将成为“金浙板块”的地理中心、高铁中心。

“金浙板块”地力中心

为了更好的推动区域协同发展,政府还将大力推动嵊州新昌一体化,以打造嵊新区域经济集聚中心。依托“嵊新一体化”超千亿规划,未来将建成集现代服务业、高新技术产业以及高品质居住、高品位生活与娱乐于一体的综合型、生态型现代化新城区,承担行政中心、文化中心和大型商业金融中心、专业市场(如中国领带城物流中心)等城市功能。

这样一个处于杭州、温州、宁波、金华(义乌)四大都市圈的中心之地,要维持万元以下的水位,在目前各地限购、而此地不限购的市场下,在接受杭州与宁波双城半小时辐射的背景下,是绝不可能的,都市圈化的大潮一旦开始就无法收住。嵊州的高铁开通将成为升级万元户、并持续向2万元/平米挺进的号角。

而被称为嵊州版“钱江新城”的城南新区,距离建设中嵊州高铁枢纽不到三千米,拥有城市主要河流剡溪、嵊州市政府、嵊州国际会展中心、剡湖公园、“乐活三公里”滨江公园、爱德外国语学校、嵊州市人民医院等市政、居住配套设施,硬件上已经二线甚至一线化。这个区域应该是嵊州价值最高的区域。

最高达270%的投资空间

其中融信·嵊州创世纪项目就是区域最好的代表,其占地面积约22万平方米,总建筑面积约77万平方米,是当地赫赫有名的项目,集洋房、排屋、高层以及SOHO商业中心为一体,是超大型复合社区。

不管是体量、业态,还是周边的生态、教育、公建等配套,融信·嵊州创世纪的区位、生态、产品、品牌等都具备优势。而其目前的售价仅仅为8500元/平方米,这可以认为是区域最好的项目。

按照理论房价现值2万/平米来衡量,具备的投资空间为(20000-8500)/8500≈135%;按照市场现值1.3万/平米来衡量,具备的投资空间为(13000-8500)/8500≈52.9%。而如果考虑到这里不限购不限贷的杠杆效应,以5成杠杆率计算,则上述原本已经非常巨大的投资空间直接升级为270%、105%!

发 表 评 论』『打 印 本 页』『关 闭 窗 口
 相关文章 全部相关文章... 
 
 - 融信嵊州创世纪’地解:地力王,自  - 浙江省经济带规划出炉,最受益的不  - 绍兴融信·创世纪’意向谍报
 - 全民发大财的种子级投资机会,终于  - 2017投资价值洼地在哪里?久富  - 前三季融信吸金超300亿,融信·
 - 华东房投的挖矿记录:270%在呼
 文章评论 全部文章评论...  
 
顺序显示    逆序显示 0条评论, 总共 0 页  第1页 最首页  前一页  下一页  最后页
深圳市邦恒投资顾问有限公司 房地内参 版权所有外贸商城建设
电话:0755-26929235 市场热线:13924647913(孙先生)
外贸b2c商城建设 粤ICP备证05139260号 E-mail:banq@vip.163.com    技术支持:杰创达
本网所有文字、图片等资料未经许可禁止转载、经许可转载者必须注明出处;
文章内容与观点仅供参考,不构成投资建议,也不代表本网通过文章作出了任何承诺。