导读：
■微观角度：深圳楼市储能王
一、硬性因素
1、前海中心：承载国家意志的能量递增片区
2、桂湾金融先导区：前海能量源所在
3、最强能量源：800米长金融峡谷
4、小结：城市能量的源泉，深圳储能至高物业
5、最高效能量源：四维交通体系，1小时全球圈
6、最繁华能量源：万象前海的创新性
7、助力悦玺的有效能量源：3+1所国际学校
8、眼睛愉悦的能量源：城市核心的800米景观廊
二、软性因素
1、助力企业国际化的品牌能量源
2、全球精英人士的圈层能量源
■房子储能器，只待被抢
正文：

■微观角度：深圳楼市储能王

在《华润前海中心·悦玺’价值论1》文章中，我们从宏观、中观角度分析了项目的价值趋势，现将从微观角度进行细节梳理。其实对真正投资者而言，观察房屋的能量储存是重中之重，而且是非常微观的行为。

对于物业的微观研究，我们认为，以日常居住角度来看，应该习惯以居所为圆心，1000米为半径进行细致观察，物业千米半径范围，集中的、可以持续的、不断供能的能量源越多，物业价值也就越大。

那么，以悦玺公寓为圆心，在1000米半径之内，拥有什么样的能量源，可以成为影响乃至于决定房子价值的因素呢？后续我们将从硬性和软性等累计11个综合因素进行详细梳理。

一、硬性因素

房子的硬性因素，是扎根在项目1000米范围的重要且重大配套设施，包括商务体量、交通（如地铁、城轨）、集中式商业、公园、教育、文化场馆、广场等重点设施。

1、前海中心：承载国家意志的能量递增片区

对物业价值来说，区域范围集中的商务体量，是第一决定因素。在房地产所有类型中，写字楼是最挑地段的，其次是商业，再次是住宅。一般而言，写字楼多且集中的地方，居住类物业价值自然高。

譬如全球金融中心伦敦金融城商务体量约1600万平米、纽约曼哈顿商务体量约1000万平米，这里也都是全球优质公寓的集中地，不少公寓售价每套过亿元。

前海是中国唯一集深港现代服务合作区、前海蛇口自贸区、海上丝绸之路三大国家战略于一体的片区，规划整体商务量约1600万平米，与伦敦金融城、纽约曼哈顿等全球金融中心商务容量相当，比上海陆家嘴金融中心还大。

前海中心区所承载的，不止是中国民间力量的创新与活力，也承载的是国家意志。前海中心区是中国10多亿人的智慧结晶，是深圳城市能量不断聚集的地方，更是这座城市的能量递增片区。

2、桂湾金融先导区：前海能量源所在

尤其是悦玺公寓所在的桂湾中心，是前海中心的核心地段，这里定位为前海金融核心商务区，重点发展金融产业，打造集中展示前海整体形象的核心商务区 ，是前海自贸区产业的制高点，是深圳金融业开疆拓土的首选之地。

基于此成立的前海桂湾金融先导区，总占地面积约1.1平方公里，片区在建或待建中的项目包括：深圳地铁上盖物业、卓越前海壹号、华润前海中心、冠泽项目、弘毅资本、民生电商项目等，此外还有系列基础配套项目。

根据前海管理局公开的数据：桂湾片区规划建设项目共计53项，总投资约700亿元。其中，基础设施建设项目33项，地块开发项目7项，包括华润前海中心、地铁前海时代广场、卓越前海金融中心、弘毅全球PE中心、民生电商前海总部大厦等，总建筑面积342万平方米。

根据前海资讯数据：未来桂湾先导区将建成13公里道路、4座景观桥、约2.5公里地下步行通道以及多条公交线路，累计约100万平方米房屋建筑建成交付使用，约5万人入驻。也就是说，在悦玺公寓1公里范围内集中的全部是商务大楼以及相应的商业、广场、公园等重大配套。

有商务的地方就有精英，而且商务价值越高，精英越强，面向的空间需求也就越大。悦玺公寓在前海桂湾中心这样的商务氛围下，以伦敦金丝雀码头、东京中城为范本，从整体规划到设计均由英国BENOY、美国GP、新加坡SCDA等世界知名设计团队操刀，奠定了成为全球优质公寓的基础。

3、最强能量源：800米长金融峡谷

谈及悦玺公寓所在的桂湾金融先导区，不能不提的是贯穿整个华润前海中心项目的金融峡谷。

金融峡谷是前海的“心脏”，这条沿着水廊道建设的800米长金融峡谷，沿线集中的全部是前海的金融业。值得关注的是，该条金融峡谷贯穿了整个华润前海中心项目，把前海最精华的金融、商业、水廊景观以及高端生活空间都串联了起来。

这条800米长的金融峡谷集中了前海乃至这座城市、华南最重要的资源与配套，是前海的能量中心，类似于纽约500米多长的华尔街，影响的是全球金融格局。悦玺公寓处于这条金融峡谷的核心位置，步行范围所接触的均是前海中心区最核心资源，是能量源泉。

4、小结：城市能量的源泉，深圳储能至高物业

商务体量大、金融业集中、写字楼群密集，这就意味着精英集中，价值创造力强。我们纵横分析数据发现：一旦一个区域的写字楼集中扎堆的面积达到250万平米及以上，这里就拥有了集聚1万家服务型企业的就业空间，从而保证这里拥有可持续的价值创造力。

这就是城市能量的源泉之一。悦玺受益于此，称之为深圳储能至高物业并不为奇。

5、最高效能量源：四维交通体系

悦玺公寓周边所汇聚的穗莞深城际轨道、深中通道、广深沿江高速等交通动脉，形成珠三角1小时生活圈。未来通过港深西部快速轨道，即可与香港海陆相连，从前海出发约15分钟可达香港（快轨直通中环），约25分钟到达香港国际机场。

居住在悦玺，出车库就是梦海大道、听海大道，能快速连接滨海大道、深南大道、北环大道等城市快速干线，半小时通达全城核心区域。而且项目具备得天独厚的海、陆、空、轨四维交通优势，实现了与其他全球金融中心同等的高效立体交通。

海：蛇口港、赤湾港、妈湾、大铲湾、海底通道均环绕在四周，可便捷出海。

陆：广深沿江高速、港深西部快线、穗莞深、深惠、深莞、深珠城际快线等六大轨道干线立体贯穿于项目。

空：香港机场、宝安机场环绕，通过11号地铁线约7分钟即可达深圳国际机场，通过规划中的深港机场快线未来约10分钟可达香港机场，这样的便捷切换使得快速飞往全球成为可能。

地铁：华润前海中心项目与地铁1号线、5号线（鲤鱼门站、前海湾站）接驳，与地铁11号线在前海湾站通过地下连廊（约500米）连通。此外，规划在建的地铁5号线南延线（桂湾站）也紧邻着项目。实现了悦玺公寓与多条地铁线对接，实现了从地铁到居住场所、到商务主场的立体连接。

海陆空轨四维立体交通，将悦玺公寓打造成为与全球接轨的国际级高效生活空间。

6、最繁华能量源：万象前海的创新性

根据前海管理局公开的数据，前海规划约230万㎡商业配套，其中超大型免税购物商场规划总建筑规模为80-100万平米。华润前海中心自身便规划了约8万平米商业配套：万象前海，这将是悦玺公寓业主自配的最繁华能量源。

作为对万象城商业概念的延续，万象前海在空间上由室内延伸至室外，在形式上由购物中心走向商业休闲广场；在业态上则以娱乐、餐饮、电子、艺术体验为特色；在品牌组合上通过引入众多国际品牌商家，赋予消费者更前沿体验。

最为巧妙的是，为了赋予消费者更好体验，万象前海在建筑形态及业态分布上都做了全面创新。譬如通过负一层下沉式广场和休闲氛围的结合，在高密度的金融中创造轻松自然的休闲环境。

譬如万象前海地下一层以金融峡谷概念为契机，营造全天候的休闲区域；二至三层也配以退台空间，辅助部分休闲区域；顶层则依托屋顶花园景观，打造特色商业体验。

譬如地上规划了空中连廊，与800米金融峡谷融为一体，同时打造了立体化的退台空间，最大化地增加了绿色景观。在寸土寸金的前海，为消费者创造更多舒适的室外休闲空间，实现人与自然的交流。

譬如还专门打造的前海之翼，增加了ETFE天幕，同时用材用料更加环保，镂空设计可实现最大化地接收阳光，可以凝聚更多人气，强化商业氛围。

这在开放式商业中心极其少见，因为成本耗费极大，但华润置地不惜投入更多成本，正是基于华润置地对创新的追求，对使用者的人性化及需求把握，最终不断将之落实。这对华润业主来说是一种幸运，因为终极受益者正是悦玺业主们。

7、助力悦玺的有效能量源：3+1所国际学校

教育作为民生资源的核心内容，一旦建成一般不会搬迁，会持续性发挥作用，成为助力项目的有效能量源。

根据《前海教育设施创新发展专项规划2015-2030》（以下简称《规划》），前海4年内将建设3到5所国际学校和港人子弟学校，开设包括美国AP课程、英国GCSE/GCSF课程、A-Level进阶课程、香港HKDSE、国际IB课程等公认的国际课程。

根据《规划》，到2020年前海将建成15所幼儿园、4所义务教育学校，提供约3000至5000个国际学校学位。按照香港教育局预测香港国际学校数目曾使用的方法——GDP测算法，预计到2020年，前海国际学位数目将达到5550个。

根据《规划》，前海拟在前海深港合作区内规划建设3+1所国际学校。按照建设时序的安排，所有教育设施建设共分三期：

第一期为起步期，时间为2015年到2017年，建设重点包括1所国际学校；

第二期为高速增长期，时间为2018年到2020年，建设重点包括2所国际学校；第三期为成熟期，时间为2020年到2030年，根据需求建设1~2所国际学校。

目前，英国历史悠久的著名公学之一，也是英国最负盛名的私立学校之一的哈罗公学已进入前海。未来前海也将进一步引入哈佛、MIT等全球优秀研究以及科研成果转化机构，这就为前海需求的人才埋下伏笔。

根据《规划》，前海就业岗位65万至80万人，居住人口15万，届时大量外国人士、香港同胞、海外华侨、归国留学人员等高端人才在这工作、居住。如今这些国际学校的配建，将赋予全球精英人士更多切实在此扎根并开创经济活动的理由。

8、眼睛愉悦的能量源：城市核心的800米景观廊

公园、医疗配套等同样是可以为项目带来极强的能量源。悦玺公寓紧邻的桂湾河水廊道公园，给到业主极强的生活感，是实现商务、居住空间切换的极佳场所。而且这些景观配套都在项目800米范围，自然给到眼睛愉悦度更高，而且都是城市核心地段的视野景观。

二、软性因素

华润前海中心项目整体建筑面积约50万㎡，总投资超200亿元，集办公、酒店、商业、公寓为一体，是华润置地打造的首个金融综合体。对投资者而言，悦玺作为华润前海中心旗下高端公寓，所能享受到的城市能量、区域能量、产品能量之强，其实都给到了极强的信心。

作为悦玺公寓的业主，该项目所能赋予业主的能量源，其实远不止于此，甚至无形中都给业主更多价值性的影响。譬如对事业的助力、辨识度的自发性提升等。

1、助力企业国际化的品牌能量源

对发展中的企业来说，要想做到国际化，要想体现企业实力的雄厚，要想企业在商界中识别度高，不止是商务办公场所要具备地标性，甚至自己选择的寓所也是重要衡量因素。

这其实就是选择品牌发展商作为企业场所、居住场所的本质区别。在悦玺公寓，发展商华润置地所能赋予业主的，不仅是看齐国际人居水平的生活空间，更是华润集团以世界前百强企业的光环所附带的系列马太效应。

生意场上，你的辨识度越高，越容易相互赢得好感。你的办公地点在前海——全球金融中心，你的企业办公是在华润旗下的物业，你居住的物业是华润置地旗下的高端公寓——悦玺……谈及此，无疑让对方更高看一层：在全球范围皆是响当当的华润，能办公或居住都在华润的物业，实力自然不菲，发展眼光当然也是极好，自然给到交流者更多信心。

这就是华润给到自家业主赤裸裸的品牌连锁效应，是自家企业更向前发展的助力板。

2、全球精英人士的圈层能量源

处于合适的圈层，与理念、品味、阅历相近的人聚集在一起，才能享有更多思想与生活、品味与情趣交流的机会，追求到精神归属感与内心荣耀感。

邻居是选择居所需考虑的重要因素。房子应具有让邻居成为朋友的价值，继而成为商业伙伴的高端价值。房子不但是一处居所，更是一种生活方式的选择，是无形的生活圈层和社交圈层的体验。

悦玺公寓在项目整体“快乐工作、优雅生活”的理念指导下，未来280位业主所能体现的则是专属于他们的圈层价值。或许会是志同道合的兴趣人士，或是生意场上的伙伴。

■房子储能器，只待被抢

如上所述，房产的本质是城市能量的储存单位，储存能量的多寡决定了房子的价值。衡量房产储备城市能量的具体方式，应该是综合各个方面来看的。不过在我们看来，从能量储存单位的角度去选房子，准确度其实是最高的，抽丝剥茧直至本质，能收获的价值空间也是最大的。

悦玺公寓所展示的能量储存价值，1000米范围所集中的可持续能量源，从世界级商务体量，到高效交通，再到商业、教育、景观、品牌、圈层、服务等11项内容来看，悦玺公寓的能量储存价值之大，在众多投资者看来，其实已是与全球金融中心的优质人居相差无几。

基于此，仅280席约122-338平米不限购不限贷的悦玺公寓，对全球精英人士而言其实是杯水车薪。各位看官不妨静待，悦玺公寓入市之际即可见证。