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大租赁进入特许时代,收储制有关你我他她
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2017-11-07 18:46:00        点击660
    

某买家的最新货,几本、哪的?估你难猜准,因高差难分

大家知道,我一直支持发展保障房制度。其实关于“5050、442”的提醒与分析,我们是最早最早的,这一切对我们的VIP、内参会会员、密讲听众来说,早都已经不是新话题而是老话题了。

不过我发文《底线房租上涨在即:论万科进村创举之意》后,好些人甚至有业内的人存在这样的说法:“租赁房增加了,租金应该下降才对!”

“底线房租上涨在即”也是很简单的逻辑,但要理解这个逻辑,首先必须明白深圳市、房地产的特殊性。今天就谈谈这个开脑洞。

深圳8月份公布,为加快培育和发展住房租赁市场,大约在2020年前后要实现租赁体系大跃进:


⑴收储100万套(间)农民房进入租赁体系;

⑵300家地产及相关企业与300家产业企业做规模租赁;

⑶筹建3~5家国有租赁企业收储10万套房。

认识这三点的影响必须明白房地产的特殊性、以及深圳的特殊性。这三点中有个关键词叫“收储”。啥意思呢?就是从目前租赁体系的房源中,收过来储备到政府主控的租赁体系之中去。

收储农民房100万套,就是该文所说的万科开始介入城中村,将农民的房源归到万科旗下进行管理。国企收储10万套,就是类似拥有资金1000亿的深圳人才安居集团进入市场直接买房然后转变成租赁房源。

收储农民房100万套也好、国企收储10万套也罢,收储并非增供,而只是转移!看看人家新加坡和香港那才叫增加供应。

平白无故多了一道中间层,成本提高还有那么疑问呢?当然这种成本主要要理解为单位成本提高,因为房企可以通过划细单间面积的方式来控制总价。此其一。

其二,房地产的供求关系与其它任何产品都不一样。比如说,好的地段需求的人更多,但好地段的房产产能是限定的,也就是说供应是限定的、需求是更多的,具有先天的紧约束特征,那就只能通过价格调节。

也就是说,即使租赁房源真的扩大了,但是好地段的供求关系是永恒紧张的。随着时间成本越来越高,好地段的需求还会继续增长。我不是分析过现在的成本主结构已经不是物质、金钱,而是时间了吗。

这就导致花钱买时间将越来越划算,也就是好地段的房产无路那是房价还是租金,都将迎来利好啊,因为大家在抛弃金钱、拥抱时间。而收储的城中村,都是地段好的类型。此其二


之外,收储之后,必然要投资进行改造升级,投下去钱你让投资者喝西北风去吗?那么钱要从哪里回来呢?当然是租金嘛。此其三。


以上这三点,原本我不打算写的,因为本觉得这对我们的受众来说是简单的逻辑。但没想到新进增加的粉丝对此是蒙圈的。

当城市开始打城中村的主意,当ZF、企业把民间的事拿过来自己干、帮你干,就必须要提高成本来提升覆盖能力、否则问题是无解,这毫无疑问。

否则如果强调学雷锋,那就会带来效率降低的结果----也就是以时间为代价。而上面简单说了,时间已是最主要的成本了。学雷锋是有成本的,这是成本巨高的扰动!

之前有次密讲我就分析说,在ZF要做之前,必然限制民间个人做同样的事。比如说民间工改住不行、做民宿不行、个人拥有租赁房源超过一定间数不行。。。等等,这些都只能由ZF或者许可才能做,大租赁即将进入特许时代,没牌是做不了大租赁的。

所以请记住:首先只有提高成本,才能提升覆盖能力。这降是租赁体系首次面对一个如此巨大的额外扰力。

还有这些个问题还是有些延伸值得关注:

⑴首先我提醒各位,收储制事实上会减少租赁供应,你不妨好好想想。

⑵供求关系有好几个部分会更紧张,更扭曲,如何看待其风险与机会?

⑶收储制事实上关系全民也就是所有人的,住超豪也一样会牵扯。哪部分人会为上述紧张和扭曲买单?

想明白这些问题,购房投资者、房地产企业对接下来应该怎么做就会心中有数了。



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