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深圳·大学谷’旧改盘点:南山向上,高教住区
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:项目及片区考评        2017-11-06 17:32:59        点击639
    

导读:
■对于深圳,旧改——意义非凡
■深圳创新引擎动力所在,南山的土地需求最为迫切
■何处才是实现产业扩容的地方?
■承接产业发展所需,铸建人才培养基地
一、留仙洞总部基地:打造科技及产业创新中心轴
二、西丽湖:环西丽湖科教新城,优化创新环境
■大学谷蜕变之际,双盘诠释完美人居
正文:

■对于深圳,旧改——意义非凡

作为改革开放的试验田,深圳从一座边陲小镇到如今的国际化大都市,它的发展历程,俨然就是创新与突破的象征。事实上,受限于天然的地理因素限制,土地面积仅约1997.27平方公里的深圳,经过30多年的高速发展,其经济增长速度虽然让全世界为之瞩目,但相应可供开发的土地资源亦面临枯竭。

为了确保城市能够正常发展,并且打破土地空间不足的僵局,对现有土地进行必要的、有计划的改建活动(即旧改),成为深圳至关重要的出路。

此外,旧改不仅能够带来新的土地空间,满足城市发展的所需,同时对于旧土地价值的翻新,亦有显著的效果,像蔡屋围改造后的万象城——老街商圈,原有的旧楼房经过更新,如今那里所伫立的已是一座座摩天高楼。对于深圳而言,旧改——意义非凡。

■深圳创新引擎动力所在,南山的土地需求最为迫切

众所周知,科技创新与金融是深圳城市发展的至关键,也是深圳与其他国际大都市相互角力的重要资本。其中,以有效专利发明密度高达304.39/万人,培养出腾讯、大疆等世界知名科技创新企业,承载着城市科技创新力之魂的,正是南山区。

作为深圳高新技术产业的聚集区,南山高新区包括了南山区科技园园区、深圳湾园区、留仙洞园区、大沙河创新走廊等区域,均是深圳发明专利申请集中区,知识产权工作基础扎实,企业知识产权创造能力突出。

正如前文所言,在深圳高速发展的过程中,城市对土地资源的需求越发急切,而南山在迸发出强劲的创新能量、在产业蓬勃发展之际,土地资源亦捉襟见肘,尤其是作为深圳科技创新源头的科技园,仅11平方公里的土地,越加难以负担密集的人口于数量众多的科技企业。

虽然外溢、扩容之声犹然在耳,但面临寸土寸金、可建设用地日渐减少之际,南山意欲继续发展,惟有通过旧改这一条道路来实现。那么,在当下南山的各个区域内,拥有足够的土地以实现旧改,承担产业发展所需的土地还有多少,又有哪些呢?其实并不乐观。

■何处才是实现产业扩容的地方?

从目前区域内的各个版块的规划来看,大体上都处于开发饱和的状态,相应的产业定位也已明确。

如东侧的华侨城是深圳的老牌豪宅区,注重于高端人居、人文、生态,其旧改的可能性极低;西边,则是正如火如荼建设开发的前海,以及规划为企业总部基地的后海,这两个片区均处于开发初期阶段,各自均有特定的规划,基本不存在旧改的可能性。

而科技园因为企业数量与人口密集程度过高,相应旧改的时间成本与难度颇高,短时间内也无法实现土地旧改,拓展空间以满足产业发展需求,因此旧改的几率亦不高。

 

 

既然往东、向西均无法找到恰当的土地板块进行旧改,那么我们唯有将目光投向北部,即与留仙洞总部基地相连接,以大学城与塘朗山片区囊括在内,经房地内参研究与思考后,将其定义为大学谷片区的区域。

其中,大学谷片区所囊括的大学城片区涉及范围包括沙河西路、动物园路、留仙大道、二线公路所围合的区域,总用地面积1072.70万㎡,深大西丽校区、南科大、北大深圳校区、清华大学深圳研究院均分布其中。

其次,塘朗山片区范围涉及龙珠大道——北环大道以北,沙河西路以东、留仙大道以南、南山区与福田区区界以西的用地,总用地面积为1843.44万㎡。

 

■承接产业发展所需,铸建人才培养基地

事实上,通过政府提出的各项措施、规划、定位,都印证了南山北——大学谷正是具有实现旧改的可能性,以及能够承担创新产业外溢的片区。

有关于大学谷(大学城+塘朗山)的规划与定位,在《大学谷’规划考:头脑经济是价值之源》http://www.banq.cn/html/30168.htm一文中,我们了解到片区未来的发展将以高校为依托,以产业升级、创新研发孵化以及人居等为一体的经济内容为契机,实现自身角色的大转变。

因此,本文通过对大学谷片区现已发布的旧改项目进行梳理,排除若干小地块旧改,主要以核心旧改项目进行专业性的分析。

一、留仙洞总部基地:打造科技及产业创新中心轴

留仙洞总部基地,作为南山土地保留相对较多的片区,其土地尤为珍贵,被誉为南山最后一块空置宝地。未来将规划为国家一流的战略性新兴产业总部基地、国家新一代信息技术化转化与应用示范基地等,建设成战略性新兴产业总部集聚区、南北走向的科技及产业创新中心轴。

片区地处于西丽中心区,西邻中兴通讯工业园,南靠高新区深圳湾园区,东接深圳大学城,规划用地面积为135.5公顷,总建筑面积500万平方米。像大疆、天珑、传音、乐普、万科、深圳特区建设发展集团等知名创新科技企业以及其他知名企业均已入驻,预计2020年可供18万人在此就业、实现产值高达1000亿以上。

在交通配套方面,留仙洞总部基地除了已有的57号线地铁,未来还将新增1315号线等共4条地铁线,再加上南侧规划的西丽高铁枢纽,与地铁13号线、15号线、29号线、深惠城轨、深珠城轨、平南铁路及其他国家铁路汇集。

此外,目前片区内其他待开发的地块同样定位为新型产业用地,顺应着南山科技园的产业外溢所需,整体片区的价值潜力不容小视。

二、西丽湖:环西丽湖科教新城,优化创新环境

从近些年深圳出台的许多人才保障计划、不断谋求与全球各大知名高校合作的种种举动便可看出深圳对于人才的珍视。高新科技产业离不开人才,而优质人才有赖于大学的存在,因此南山不仅仅满足当下规模的大学城所带来的人才供给。

据了解,南山将高标准地打造出一个约50平方公里的环西丽湖科教新城,培养人才资源基地,并充分利用西丽湖优越的生态环境,优化创新环境,加快集聚国家级科研机构、跨国企业创新中心、海外创新团队或中外合作的研究院等,以此形成科研孵化蓝环。

统计显示,目前大学谷片区已确定北大深圳校区、清华大学国际校区、国科大深圳校区、哈工大本科、天津大学—佐治亚理工深圳学院等一批名校入驻环西丽科教新城;连同大学谷片区已有的深圳大学西丽校区、南方科技大学、北京大学研究生院、清华大学研究生院等至少18所高校。

未来这里所凝聚的智慧能量与高端技术人才,将是整个南山、甚至全市最密集的区域,并且为深圳的创新科技产业发展全面提供充足的新鲜血液,推动产业经济的再次升级。

在有地即为王的当下,我们不仅看到大学谷片区作为南山区土地资源最多的片区,更看到政府为南山北的发展投入大量资金。其中,根据南山区的“三年行动计划”,预计未来三年,片区将有共163个项目规划开建,625亿资金的注入。

■大学谷蜕变之际,双盘诠释完美人居

当大学谷片区通过土地旧改,实现真正价值性的质变之时,大量的创新科技企业与高端人才将聚拢于此,而相应的人居需求也将有所提高,尤其是针对高品质人居的需要。

值得注意的是,大学谷片区不仅汇集了城市创新中心、产学研一体化城区、高智人才孵化器等复合性功能为一体,片区还拥有丰富的天然生态资源与规划建设有大量人文配套,如塘朗山郊野公园、深圳野生动物园、大沙河公园、西丽高尔夫球场、西丽水库,以及市科技图书馆、大学城体育中心、国际会议中心、西丽文体中心等,人居氛围异常浓郁。

其中,更有由深业集团与深圳地铁、京基集团以丰富的城市建设经验,铸就出塘朗城智慧公寓与京基·御景峯,为在此就业的高端人才提供高品质居住空间。

塘朗城智慧公寓与地铁5号线塘朗站无缝接驳,2站即达深圳特大型综合枢纽深圳北站,奢享丰富教育、自然、交通等等资源。目前塘朗城主推C座约34-61㎡的智慧公寓,低总价约220万起,不限购不限贷,品鉴热线:2833 8888

京基·御景峯作为京基集团在该片区打造的集商务、商业、住宅、公寓等多功能于一体的综合体,无缝接驳5号线长岭陂站,一站至深圳北,在片区产业、教育、生态资源的多重叠加下,成为深圳人居佳选。目前,项目展示中心、样板房展示空间已开放,品鉴地址:深圳·南山·大学城·长岭陂地铁站A1出口,咨询电话:2555 0888

 

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