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投资分析
地价替房价,华润城商务公寓的价值逻辑

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2017-11-09 16:46:56点击3337


导读:
■房地产将从两方面启动新循环
■深圳版“5050”,其实是“4654”
■未来5年内,地价替房价效应将显现
■好地段供求关系永恒紧张,只能通过价格调节
■只支付地价,享受租金与价格的倍增预期
正文:

■楼市将从两方面启动新循环

对于华润城的价值,相信业内和购房者都已经形成一定共识,而今天我们要谈的,是项目少量在售的建面约190-230㎡的70年产权带装修公寓。

目前楼市投资机会与品种呈现出越来越收敛的态势。房价越高、买得起的人越少,这样循环就会逐渐趋于停滞,所以现在要重新启动循环:一是建立租赁体系、二是制造新的价格落差。其中第一个循环启动的表现,就是“租售并举”、“租售同权”。

过去一周,中国银行、建设银行等银行接连在住房租赁市场展开布局,住建部、发改委等九部门联合印发通知明确各地要搭建住房租赁交易平台,点名广州、深圳、南京等12个城市开展住房租赁试点。

“租售并举”、“租售同权”不断深入,为大中城市完成“5050、442”房地产结构调整任务提供了基础。

■深圳版“5050”,其实是“4654”

6月初,笔者就小范围对外公开提出,我国已决定在大中城市实现“5050、442”的房地产结构调整任务。

5050:在两个年代内,我国主要大城市的居住需求,将形成50%通过商品住宅解决、50%通过租赁解决的整体格局。

442:在50%的租赁解决中,40%通过政府保障性租赁房解决、40%通过企业市场租赁房解决、20%通过社会租赁房解决。

而深圳十三五期间,也就是2020年前,计划新增住房供应65万套;其中商品住房30万套,保障房和人才房35万套。这就是深圳版的5050,新增住宅中,商品住宅占46%、公租房占54%。这个其实比5050更进了一步,变成了4654。

■未来5年内,地价替房价效应将显现

由于政府要着力实现“租售并举”的住宅调结构目标,众多原本用来做商品住房的用地,都将转为租赁住宅用地出让。这将导致商品住宅用地将大幅度减少,在二线及以上城市,有效的商品住宅用地将暴降接近50%,商品住宅用地供求矛盾将空前紧张。

商品住宅用地暴降的背后,是房企饥渴的拿地欲望与生存压力,这必将导致“地价对房价的替换效应”出现,也就是说,未来一线城市、强二线城市以及绝大多数二线城市,在未来3~5年内楼面地价将达到现在房价的水平。新的价格落差也因此形成。

当租赁体系建立、新的价格落差形成,想要进入一线城市核心板块的难度就更高了。因为房地产的供求关系与其它任何产品都不一样。

■好地段供求关系永恒紧张,只能通过价格调节

以华润城商务公寓为例,项目占据深圳核心地段,需求众多,但是好地段的房产产能是限定的,也就是说华润城商务公寓的供应量是有限的,需求多、供应少,先天的紧约束特征,使得华润城商务公寓的需求只能通过价格调节。

即使未来租赁房源真的扩大了,但是像华润城商务公寓这样位处好地段的物业供求关系是永恒紧张的。而且随着时间成本越来越高,占据好地段的物业需求还会继续增长。在此之前笔者已经分析过现在的成本主结构已经不是物质、金钱,而是时间。这就导致花钱买时间将越来越划算。

而华润城商务公寓除了占据好地段以外,还具备综合体“高度节约时间”的属性,这意味着项目无论是房价还是租金,都将迎来前所未有的利好,因为大家在抛弃金钱、拥抱时间。想通了这一点,我们在看待华润城商务公寓产品的时候,价值感也就更清晰了。

■只支付地价,享受租金与价格的倍增预期

依托约280万㎡人文综合体打造的华润城商务公寓,占据深圳主城区的枢纽地段,交通四通八达、商务环境一流、山河园海等资源条件齐全。

项目配套的“漫步式城市创作空间”万象天地目前已经开业,10栋高端旗舰店、近300家店铺、逾1000家品牌,艺术沙龙、ELLE时尚大秀等丰富活动,让万象天地从开业至今一直人气爆棚。作为深圳自配与公配均超一流的项目,不管是居住、商业、办公,还是教育、文化、休闲等需求,华润城商务公寓都能全面满足。

更重要的是,在“地价替房价”趋势下,目前购买华润城商务公寓相当于只支付了未来的地价,却获得了数倍于目前的租金、价格增长预期。因此很多网友在微博等平台上问笔者华润城商务公寓是否可以买入,其实答案已经了然。