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恒邦壹峯’价值论:深圳优质双流资产之一
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:项目及片区考评        2017-11-14 09:33:37        点击2630
    

导读:
■恒邦壹峯,华强北楼市破局者
■为何要强调双流资产特性?
■项目价值分析
一、片区价值分析
1、交通效率成就价值中心
2、众商圈拱卫,人气孵化器
3、小结:交通+商圈,提供流动源
二、产品本位价值亮点分析
■背靠大树,筑巢引凤
■区域价值决定房地产价值,物以稀为贵
■恒邦壹峯,华强北双流资产代表作
正文:

■恒邦壹峯,华强北楼市破局者

深圳,几乎无人不知华强北,它是深圳市最重要的商圈之一,也是中国南方首屈一指的电子产品批发零售中心,同时是家电、珠宝、钟表、服装等专业市场聚集的商业旺区。据统计,华强北每日的客流量在50万人次以上,早在2005年,华强北年销售额便达280亿,远超过北京王府井与上海南路,成为中华商业第一街。

近年来,随着多条地铁线的开通,尤其是2004年底深圳地铁1号线的开通,设有华强路站,出口就在华强北,这里的租金上涨速度便一路上扬,且人流越来越密集。据市场人士估计,华强北的房价和租金10年来至少上涨了5至10倍。现在的华强北,以更加多元丰富的市级商圈,奠定了其作为深圳核心商圈的历史地位,即便是在福田鳞次栉比的CBD中也极为耀眼。

深圳恒邦伟业投资集团有限公司以华强北经济发展与城市定位为基础,精心规划的多元化、可持续发展的都市综合体——恒邦壹峯,其作为片区内今年入市首发之作,项目乍一亮相,便赚足了眼球。

现笔者将从项目所处的片区与项目本位来解读其双流(即现金流与流动性)资产属性。

■为何要强调双流资产特性?

那么,为何要强调双流资产特性呢?

罗伯特·清崎在《富爸爸,穷爸爸》中写到:不要成为金钱的奴隶,而是要成为金钱的主人。多套房产的拥有者不一定就拥有了资产,它们极有可能是负债。而资产与负债二者的区别就在于,资产变成可以随时变现正向的现金流;负债则在不停的吸走现金流,看似坐拥多处房产,但收益却只寄托于未来房价的上涨方面。

事实上,在房产投资方面,中国有超95%的房产投资者大多只关注到房价的涨跌,并未关注房产投资的“双流”属性。

古人云“流水不腐”,意指流动的东西才有活力,因此,明智的房产投资者会让钱动起来,在拥有资产规模的同时还有现金流收益,如此循环往复,才可让财富规模或现金流达到最初设定的退出机制目标。

这带给投资者的启示是:在选择房产时,必须考虑在坐等房产增值的同时,需要配置高租金回报的房产,尤其当市场从狂热转向冷静时,现金流与租金的重要性便会被充分的显露出来,其犹如寒冬的脂肪,会直接决定生与死、成与败,决定了能否顺利过冬并迎来下一个春暖花开的日子。

图为2016年华强北电子科技大厦某商铺7-12月租金变化

■项目价值分析

恒邦壹峯位处繁华的华强北商圈辐射范围内,紧邻福田CBD,坐落于福田华强北上步片区,北临振华路主要交通干道,南临深南大道,西面即是华强北核心商圈,东临罗湖地王商圈,东北面与荔枝公园相望,东南面与上步公园相靠。

一、片区价值分析

1、交通效率成就价值中心

项目区域交通优势突出,地铁线路星罗棋布,目前已有1、2、3、7号地铁线在此汇集,地铁站与地下空间出入口多达42个,借助密集的地铁线路,从项目出发,约12分钟抵达福田口岸,约10分钟抵达罗湖口岸,约10分钟抵达皇岗口岸;约8分钟抵达福田火车站,约18分钟抵达深圳北站,约50分钟直抵宝安机场。

除了近距华强北商圈外,由此出发,距东门、国贸、福田COCOPARK、海岸城、海上世界等商圈可在2-40分钟内抵达。不仅如此,规划中的地铁6号线或将在此设站,巨佳的通达性、持续高效率,项目势必会迎来价值蜕变。

2、众商圈拱卫,人气孵化器

项目周边商圈密集,坐享中心区双核心成熟商圈十大主题商业,如茂业百货、赛格广场、华强北九方购物中心、世纪汇购物中心、万象城以及KKMALL等。且按照规划,华强北未来将被打造成超级综合体,届时,不仅是电子业,许多其他产业与业态也将在此诞生。

据悉,未来的华强北营业面积将从现有的46万㎡扩展至200万㎡,改造过后的商业面积约为现在的4倍,这将成为深圳商业发展史上的标志性事件,可以想象,未来这里生活的万千繁华与别样精彩。

3、小结:交通+商圈,提供流动源

便捷的轨道交通、高密度的商圈及其不断扩增的商业面积,必将带来客流量的激增,而以往50万人次/天的客流量终将成为历史。届时,庞大的人流、物流、资金流、信息流汇集于此,商机无限,于物业而言,利好倍增。

二、项目本位价值亮点分析

为迎合现代人多样性的居住所需,项目以人为本,规划设计层高约3.6-4.5m,可兼具业主的生活与社交所需,试想,这里既是热闹非凡的活动场所,亦是密闭不受干扰的私人属地,可完美解决业主社交与私人双向生活所需,在这个完全自由的复式空间里,心情在上,生活在下,随时可转换生活频道。

居于此,业主们可随心所欲定制属于自己的生活空间,或可让空间完全敞开,或可最大限度确保私密。这种生活方式,繁华都市中的自由与非凡的生活享受同时拥享,且这种具有灵动特性的空间,又赋予产品以高价值,双流资产属性也将更加突出。

总结:项目凭借便捷的交通与密集的商圈,能聚集起源源不断的人流,而人对物业的需求与人流量二者之间是呈正比的,这就保证了项目不失流动性且会一直处于流动状态中,这便是恒邦壹峯所具备的双流资产特性最为直观的表现。

■背靠大树,筑巢引凤

但就事实而言,双流的驱动除却上述提及之外,稳健且强劲的经济实力亦是其强大的助推力,我们不妨用另一个角度对此来进行解读。

对于深圳而言,福田CBD作为重要的金融、政治、经济中心,不仅汇集市民中心、会展中心、福田高铁站、深圳音乐厅等市政设施,更是汇集了3800余家企业(包括总部企业342家及世界500强98家)及其27万名左右的员工,综合作用下的潜能,堪称深水炸弹,为项目的现金流特性再添砝码。

数据显示,2016年福田GDP达3250亿,每平方公里约45亿,集约度约为香港的2.3倍,新加坡的1.6倍。且就深圳全市表现来看,深圳以其1%的金融人口,创造出15%的GDP与20%的税收,而这其中的43%由福田完成。

不仅如此,9月13日中国社科院发布了《商务中心蓝皮书:中国商务中心(CBD)发展报告NO.3(2016-2017)》,报告显示深圳福田CBD地区生产总值直接碾压北上广CBD,稳坐第一宝座。其中,经济规模达2622亿;纳税总额达1111亿;经济集约度表现中,纳税过亿的楼宇福田CBD便达76座,占比高达59.37%。

系列数据的背后,折射出片区极强的创富能力、庞大的高精尖人才数量以及强大的消费力,这对于片区内对标高质物业的恒邦壹峯项目而言,其双流资产特性再加砝码。

■区域价值决定房地产价值,物以稀为贵

此外,按照十三五规划,福田还将在现有CBD片区规划布局的功能及设施的基础上,将行政、商务功能与城市中央公园、公共文化场所、社交活动空间等功能有机组合,形成功能复合、国际化程度高的多元化城市活力中心区。

区域价值决定房地产价值,这是一条亘古不变的道理,随着福田CBD的爆发,其核心地段优质资产将随之水涨船高。如恒邦壹峯所在的华强北,这里作为成千上万商业奇迹的诞生地,区域价值已是寸土寸金,置业当选!

这么多人扎堆在福田CBD,他们对居住需求极高。因此,在福田已无土地供应与旧改推动的前提下,住宅资源依然稀缺,在“物以稀为贵”的逻辑演绎下,福田CBD周边的物业仍有广阔的发展空间与升值潜力,与此同时,物业流动性也会随之上涨。

根据日前深圳市房屋租赁管理办公室发布的深圳2017年房屋租赁指导租金表显示,2017年仅华强北街道所属区域房屋租金上涨便达50%。


截图来源于深圳晚报网

■恒邦壹峯,华强北双流资产代表作

地段好,租金高,面积小,总价低,购房门槛较低,这种稳妥型的选择,在2015-2016年可能会被高杠杆吃下热点片区大户型的投资者嘲笑,但决定马拉松胜负的并不是前几百米。在双流资产的持续发酵下,恒邦壹峯的价值将会迎来蝶变。

恒邦壹峯自身包含的下沉式广场,定位为品牌、特色、居家消费于一体的一站式风情商业街,集休闲、健康等多元功能整合,将为精英人士提供更高效、更丰盛、更舒适的都市生活体验。

建面约31-58㎡,层高约3.6-4.5m,挑高灵动空间实用率超高,随心切换社交与生活空间;同时由世界五大行之一仲量联行,从服务配套、社交分享、健身休闲等方面为客户定制专属物业服务,至臻体验,峯层礼遇。灵动轻奢小户,为你的人生加码。总价240万起,即可抢占华强北都心领地,抢房热线:2398 6666

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