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投资分析
深圳这些创值中心,为何这里最具看头?

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2017-11-15 15:08:03点击5646


导读:
■商务区、写字楼及周边物业→创造价值、溢出与沉淀价值
■商务区,创值之王
■深圳北站商务中心区,创值中心风口
■创值资本,值选龙光·玖钻
正文:

■商务区、写字楼及周边物业→创造价值、溢出与沉淀价值

11月10日,深圳首宗70年自持租赁用地——位于龙华民治街道的A811-0323号宗地,被深圳市人才安居集团有限公司以总价10.1亿拿下,楼面价为11200元/㎡,如果减去人才房面积,实际楼面价为1.93万元/㎡。这是深圳首次采用住房全年期只租不售的办法以挂牌方式出让的居住用地。

从整体来看,此次出让的地块处在龙华红山商住圈和深圳北站商务圈之间,区域商务氛围浓厚、居住环境宜人,周边亦有不少高端项目,如位于该地块以北的龙光·玖钻便是其一。

为什么我们要强调侧重深圳北站商务中心区与红山片区价值?正是因为商务区的创值属性。

长久以来,商务区区别于其他,更注重效率,存在着天然的人力筛选机制,践行着丛林法则,且在商务区都是有效劳动力的前提下,这里已是精英人士聚集地。因此,商务区负责创造价值,写字楼则溢出价值,只要创造与溢出,就会有沉淀,优质商务区周边的物业则负责沉淀价值,且表现不俗。

该点在日前发布的深圳市2017年房屋租赁指导租金可得到验证,数据显示,位于后海以及南山科技园片区的典型住宅、公寓物业租金已达180-220元/㎡,租金水平在全市范围内处于前列,福田CBD旁香蜜湖片区物业表现亦同样如此。

深圳有多少个真正的创值中心?其实经梳理不外乎如下几个:

1、福田中心区

2、深圳北站商务中心区

3、前海总部基地

4、后海总部基地

5、深圳湾总部基地

6、留仙洞总部基地

■商务区,创值之王

事实上,关于深圳商务区的创值属性,数据已足够表明,调查数据显示,2016年福田CBD单位土地产值约达44.8亿元/平方公里,罗湖CBD以25.1亿元/平方公里紧随其后,南山CBD以20.4亿元/平方公里位列第三,商务区的创值属性可见一斑。

目前,福田中心区、前海总部基地、后海总部基地、深圳湾总部基地以及留仙洞总部基地这些深圳原关内商务区带来的创富惊喜已为人所熟知。分析商务区演变史,从罗湖、福田再到南山,这些都属于深圳原关内范畴,唯有深圳北站商务中心区属于原关外范畴。

目前,正在体现着商务区的爆发性的除了前海中心区外,深圳北站商务中心区更是强劲对手,但鉴于前者进驻门槛高,因此,深圳北站商务中心区相对而言的延展性会更高一些。

 

■深圳北站商务中心区,创值中心风口

现在的深圳北站商务中心区,以深圳北站为核心,向周边地区辐射。走进民塘路,华南地区最大的交通枢纽——深圳北站交通枢纽屹然而立,日均人流量超50万人次,其已然成为展示深圳形象的“新窗口”,人流、物流、商流、信息流在此高度集聚。

我们不妨以数字来展示这里所蕴藏的商务价值之高:按照规划,未来深圳北站商务中心区高层办公楼将达到60余栋,日前龙华区政府公布了深圳北站东广场的设计竞赛结果,该方案也被沿用到该商务中心区的建设中,整个项目预计占地 136 万㎡,将包括 12 座摩天大楼、一座人行天桥以及一个城市公园。

此前,龙华区政府划出了以深圳北站商务中心区为核心的“两轴四片”重点建设工程,将拉动片区迈入深圳六大总部基地,并重点强化总部经济、国际商务、金融服务等核心功能,打造一座“国际会客厅”。

通过建造新建筑,完善公共空间、立体交通和地下空间,来优化城市空间布局,深圳北站商务中心区最终将树立起新一代世界级商务中心区的标杆形象。今年上半年,北站商务中心区已完成了94亿元的投资,投资体量位于全市 17 个重点区域中的第一位。

可以预见,随着深圳北站商务中心区商务氛围越来越活跃,未来企业将会扎堆聚集于此,而企业数量的增加,带来资源竞争更为激烈的同时,由深圳北站商务中心区创造的价值将由周边优质的写字楼来溢出,最终由周边物业来沉淀价值。因此,周边类似龙光·玖钻这种自有甲级写字楼规划的楼盘,不但能实现本身价值的溢出,还能带动片区价值的提升。这样优质的项目无疑将会变得更为抢手,价值潜力巨大。

■创值资本,值选龙光·玖钻

综合以上来看,龙华中心区的“两轴四片”中“四片”之一的红山商业文化片区,其在规划上承接着片区商业服务与文化娱乐功能定位,是龙华最高端、最宜居的片区,红山已建成超400万平的高端住区,未来还有六大重量级公建配套落地(深圳市美术馆新馆、深圳市图书馆调剂书库、展览馆、演艺厅以及新华医院和红山学校)。同时,随着深圳北站商务中心区商务流的高速发展,红山片区无疑是商业、居住以及文化功能的重要支撑。

按照如上逻辑演绎,扼守红山片区腹地的龙光·玖钻,得享于红山商业文化区与北站商务中心区二者结合的优势,正是具备了结合性机会,其创值中心价值较之于其他,显得更加难能可贵。而也正是因为这样,龙光·玖钻之于投资者而言,才具备更多机会。

项目与深圳北站仅一站之隔,属北站交通枢纽与北站商务中心区双重功能所辐射的区域,快速路网、地铁、高铁三维立体交通环绕,成就了项目的出行自如、尽享都市繁华的快捷便利;同时玖钻自带约10万㎡体验式shopping-mall以及五星级万丽酒店(万豪旗下顶级品牌),周边还有九方购物中心、水榭沃尔玛、升级版“欢乐海岸”等核心商业聚集;市图书馆分馆、市美术馆新馆呼之欲出,比肩福田、南山文化中心;除此之外,亦奢享教育、医疗以及景观等多重优质资源。

受深圳北站及商务中心区双重功能辐射、众多优质资源加持,优势层层叠加,成为投资者始终瞄准这里的重要原因,而这里未来所具备的创值属性与创值中心价值,等同于赋予投资者一个身价跃升更高层次的机会。

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