GO
登陆
项目及片区考评
红树湾片区二手房表现简析

作者:半求 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2005-11-02 23:20:00点击5106


红树湾片区二手房表现简析
半求
banq@vip.163.com

     ■前言

    “香地·半求工作室”最近受专业公司委托,对南山几个热点片区的三级市场(二手房)做了专题调研,主要目的是分析片区在整个楼市中的地位及表现,同时寻找出三级市场的发展规律及其对产品选择、价值判断的规律。

    相对二级市场(新房)来说,三级市场没有过多广告渲染及干扰,选购者及挂牌者心态相对平和,因此这个市场的表现比二级市场更接近与真实状况,更具有研究价值。

    ■红树湾片区最具有代表性

    本次研究涉及后海片区、蛇口片区、南山中心片区、南头片区、华侨城片区、红树湾片区、高新片区、前海片区等8个片区。其中华侨城片区、蛇口片区、红树湾片区表现最抢眼。

    其中华侨城片区、蛇口片区属于华侨城地产及招商地产的垄断或者准垄断片区,参考价值不大,而红树湾片区目前则有5家发展商在进行开发,品种多样,涵盖高层、小高层、townhouse、公寓等多种产品,未来这里还将有别墅诞生,因此具有相当的指标性意义。

    而2006年红树湾片区将恢复拍卖地块,本片区townhouse地块的楼面地价超过10000元/平方米将是必然的事实。因此,半求就选择本片区作为样板予以发布,鉴于保护产权的原因,本报告只能摘录并对相关数据予以一定微调,希望阅读者自行鉴别。但微调的幅度控制在不影响推倒结论的范围内。

    半求希望本文对大家认识南山、片区楼市场有一定帮助,由于调查面限制,文章观点仅供参考,敬请批评指正。

    ■红树湾片区:除红树西岸外均有二手房挂牌

    按照对位于碧海云天商铺、世纪村商铺、美庐锦园商铺的中原地产、世华地产、美联地产、泛城租售、世联地产、星彦地产等6家中介的挂牌单位进行了不完全统计。

    统计发现,除红树西岸目前还没有二手楼出现外,其它楼盘碧海云天(含“红树东方”)、世纪村、瑞河耶纳、中信红树湾花城都有10套以上的二手房挂牌出售。

    其中:

    碧海云天:挂牌6639㎡ 、32套、金额9470万、均价14264.19元/㎡、套均207㎡;

    世纪村:挂牌5348㎡ 、30套、金额5414.8万、均价10124.9元/㎡、套均178㎡;

    瑞河耶纳:挂牌1757㎡ 、10套、金额2883万、均价16408.7元/㎡、套均176㎡;

    中信红树湾花城:挂牌2018㎡ 、12套、金额2248万、均价11139.7元/㎡、套均168㎡。

    ■碧海云天挂牌量最大、瑞河耶纳挂牌量最小:深圳投资客有跟风

    从数据上看,碧海云天挂牌6639㎡ 、32套、金额9470万,这三个数据都位于所有楼盘的第一名。这与项目占地简称占地最大、建筑面积最大有关系,而且小区已经全部入伙。

    同时也说明,深圳的投资者还是选择广告投入大的楼盘,以求获得发展商在推广上的支持而实现较为快速的转手率,同时这可能也预示着深圳投资者存在一定的跟风现象。

    世纪村以挂牌5348㎡ 、30套、金额5414.8万居于第二的位置,中信红树湾花城以挂牌2018㎡ 、12套、金额2248万居于第三,但其挂牌金额则位于最后一名。

    瑞河耶纳以挂牌1757㎡ 、10套、金额2883万位于第四,但其挂牌金额位于第三。这说明该楼盘挂牌量小。这与楼盘建筑规模相对较小,居住类客户较多有很大关系。

    ■瑞河耶纳挂牌价格最高、世纪村挂牌价最低:挂牌价与产品类型紧密相关

    从挂牌的均价来看,瑞河耶纳挂牌均价16408.7元/㎡,遥遥领先与其它楼盘,领先第二名碧海云天的挂牌均价14264.19元/㎡达15%。

    但是碧海云天32套中有62.5%但单位即20套二手房是带装修、家电,估算其装修价格为每平方米2500元/平方米左右,同是其挂牌单位中还有10套tonwhouse,而瑞河耶纳只有3套townhouse且全部为毛胚房,如果考虑此两项因素,碧海云天真实挂牌均价为12500元/平方米左右。

    也就是说瑞河耶纳挂牌均价领先与第二名碧海云天的幅度大约在30%左右。中信红树湾花城挂牌均价11139.7元/㎡排在第三位,世纪村挂牌均价10124.9元/㎡;排在最后一位。

    以上数据说明,楼盘价格与地段、产品品种有直接关系。瑞河耶纳拥有片区目前最低容积率水平,而且靠近内湖公、2#地铁、片区中央公园、远离主干道,因此挂牌价格排名第一是在情理之中的。

    ■增值幅度:瑞河耶纳折冠、中信红树湾花城以9.2%垫后

    根据数据监测,以上几个楼盘去年到今年10月份的成交均价为(按大小排序):瑞河耶纳11000元/㎡49.17%、中信红树湾花城10200元/㎡、世纪村8500元/㎡、碧海云天9400元/㎡。

    而以上楼盘的挂牌均价为瑞河耶纳16408.7元/㎡、碧海云天12500元/㎡、中信红树湾花城11139.7元/㎡、世纪村10124.9元/㎡。

    虽然挂牌价不是最终成交价,但是处于挂牌者心理上的趋利性,相信挂牌价格依然存在相当大的指标意义。因此半求决定以挂牌价来计算其意向增值幅度,以对比各个楼盘的差异性。

    各个楼盘挂牌价比此前真实成交均价的增长幅度分别为(以大小排序):

    瑞河耶纳49.17%、碧海云天32.9%、世纪村19%、中信红树湾花城9.2%。

    可见,瑞河耶纳以49.17%的幅度遥遥领先其它楼盘排列第一,碧海云天以32.9%、世纪村以19%分列第二及第三位,而广告投入最高的中信红树湾花城挂牌价比原始成交价只增长9.2%,排在最后一位。

    可见,容积率、地段对于增殖的影响甚大。拥有片区目前最低容积率水平,而且靠近内湖公、2#地铁、片区中央公园、远离主干道的瑞河耶纳的增值幅度,充分说明地段及稀缺资源对于保值增值的决定性作用。

    ■附表:红树湾片区楼盘挂牌价格(以拼音排序)

    碧海云天(含“红树东方”)
    面积          户型            总价            装修情况      备注
    140㎡      3房2厅          130万         精装全套家电   南向  
    141㎡      4房2厅          155万                                   
    150㎡      4房2厅          170万           精装                    
    155㎡      3房2厅          150万                                  
    155㎡      4房2厅          142万            豪装
    166㎡      4房2厅          145万            精装    全套家电
    166㎡      4房2厅          158万                           跃式 

    168㎡      4房2厅          168万                 精装        高层海景
    168㎡      4房2厅          180万                                    
    172㎡      4房2厅          150万                  豪装
    187㎡      4房2厅          235万         精装      南北通
    192㎡      4房2厅          235万                                  
    192㎡      4房2厅          230万                                
    196㎡      4房2厅          275万                  豪装        南北通
    256㎡      5房2厅          600万         豪装带花园  townhouse
    259㎡      5房2厅          600万             复式豪装        送车位 
    274㎡      3房2厅          470万              复式豪装         送花园
    290㎡      5房2厅          650万                                   
    441㎡      6房3厅          790万              豪装
    350㎡      4房2厅          650万                                 
    125㎡      3房2厅          150万                                   
    155㎡      4房2厅          150万      精装      南向
    155㎡      4房2厅          160万      精装        高层海景
    172㎡      4房2厅          152万      
    172㎡      4房2厅          195万           精装
    172㎡      4房2厅          240万           精装
    172㎡      4房2厅          145万                        跃式  
    172㎡      4房2厅          175万                  豪装        看园景
    210㎡      4房2厅          260万                 豪装        海景  
    220㎡      4房2厅          290万                           
    254㎡      5房2厅          480万       豪装          海景 
    442㎡      6房2厅          790万         豪装     带泳池车位
    ---------------------------------------------------------------------
    合计:6639㎡ 、32套、金额9470万、挂牌均价14264.19元/㎡

    世纪村
    面积          户型            总价                装修情况      备注
    51㎡       1房2厅           50万                                    
    51㎡       1房1厅            44万                                   
    91㎡        2房2厅            96万              豪装    带入户花园
    92㎡       2房2厅           83.8万                  带入户花园     
    109㎡      3房2厅            85万                                  
    128㎡      3房2厅           135万                                  
    128㎡      3房2厅           110万                   东南海景 
    129㎡      3房2厅           126万      精装       园林景观
    134㎡      3房2厅           130万                                  
    136㎡      3房2厅           130万                                  
    154㎡      4房2厅           160万                豪装             
    155㎡      3房2厅           145万               毛坯               
    156㎡      3房2厅           138万                 豪装              
    156㎡      3房2厅           135万                                  
    157㎡      3房2厅           130万                                
    165㎡      5房2厅           260万                                  
    168㎡      4房2厅           160万             全新毛坯              
    179㎡      4房2厅           175万                                   
    183㎡      3房2厅           150万
    186㎡      4房2厅           168万                南向,送入户花园
    199㎡      5房2厅          145万                 毛坯       南北通透
    203㎡      5房2厅          173万                                    
    207㎡      4房2厅          180万                                   
    210㎡      4房2厅          175万
    222㎡      3房2厅          248万
    222㎡      4房2厅          220万                          高尔夫景观
    265㎡      4房2厅          196万                                   
    272㎡      4房2厅          300万                                 
    420㎡      3房2厅          567万                                    
    420㎡      5房2厅          600万                 毛坯      顶层复式 
    --------------------------------------------------------------------
    合计:5348㎡ 、30套、金额5414.8万、挂牌均价10124.9元/㎡

    瑞河耶纳
    面积          户型            总价         装修情况      备注
    133㎡      3房2厅          150万               毛坯                
    151㎡      4房2厅          181万                毛坯        送车位  
    151㎡      3房2厅          170万                毛坯          靓景  
    151㎡      3房2厅          160万                                    
    151㎡      3房2厅          155万                             送车位 
    165㎡      4房2厅          190万                           送车位 
    165㎡      4房2厅          195万                                    
    230㎡                         552万             南向  别墅
    230㎡      4房2厅           590万                           
    230㎡     5房2厅           540万                                    
    ------------------------------------------------------------------
    合计:1757㎡ 、10套、金额2883万、挂牌均价16408.7元/㎡

    中信红树湾花城
    面积          户型            总价          装修情况      备注
    93㎡      2房1厅           88万                                    
    96㎡      2房2厅           125万                                   
    156㎡     3房2厅           145万              毛坯                 
    156㎡      3房2厅           170万            全新毛坯     高尔夫景观
    157㎡     4房2厅           150万             毛坯         送入户花园
    158㎡     3房2厅           157万        
    166㎡     4房2厅           155万         
    166㎡     4房2厅           183万         
    177㎡     4房2厅            215万   毛坯 入户花园高尔夫全景 
    207㎡     4房2厅           260万                                    
    243㎡     4房2厅           325万                 高尔夫景观
    243㎡     4房2厅           275万         
    ---------------------------------------------------------------------
    合计:面积2018㎡ 、12套、金额2248万、挂牌均价11139.7元/㎡  


免责声明:
1、本文部分图片来源于网络,素材图片版权归版权所有人所有。如有侵权,烦请联系删除。
2、文中陈述内容和观点均保持中立,不对其准确性、合理性或完整性提供任何保证,且不对因信息的不准确、不合理或遗漏导致的任何损失或损害承担责任。
3、本文所采用的图片、音频、视频等资料版权均归版权所有人所有,因非原创文章及图片等内容无法一一和版权者联系,如有侵犯,请第一时间联系我们,以迅速采取适当措施,避免给双方造成不必要的经济损失。
4、本网页如无意中侵犯了媒体或个人的知识产权,请来电告知,我们将立即删除。