红树湾片区二手房表现简析
半求
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■前言
“香地·半求工作室”最近受专业公司委托,对南山几个热点片区的三级市场(二手房)做了专题调研,主要目的是分析片区在整个楼市中的地位及表现,同时寻找出三级市场的发展规律及其对产品选择、价值判断的规律。
相对二级市场(新房)来说,三级市场没有过多广告渲染及干扰,选购者及挂牌者心态相对平和,因此这个市场的表现比二级市场更接近与真实状况,更具有研究价值。
■红树湾片区最具有代表性
本次研究涉及后海片区、蛇口片区、南山中心片区、南头片区、华侨城片区、红树湾片区、高新片区、前海片区等8个片区。其中华侨城片区、蛇口片区、红树湾片区表现最抢眼。
其中华侨城片区、蛇口片区属于华侨城地产及招商地产的垄断或者准垄断片区,参考价值不大,而红树湾片区目前则有5家发展商在进行开发,品种多样,涵盖高层、小高层、townhouse、公寓等多种产品,未来这里还将有别墅诞生,因此具有相当的指标性意义。
而2006年红树湾片区将恢复拍卖地块,本片区townhouse地块的楼面地价超过10000元/平方米将是必然的事实。因此,半求就选择本片区作为样板予以发布,鉴于保护产权的原因,本报告只能摘录并对相关数据予以一定微调,希望阅读者自行鉴别。但微调的幅度控制在不影响推倒结论的范围内。
半求希望本文对大家认识南山、片区楼市场有一定帮助,由于调查面限制,文章观点仅供参考,敬请批评指正。
■红树湾片区:除红树西岸外均有二手房挂牌
按照对位于碧海云天商铺、世纪村商铺、美庐锦园商铺的中原地产、世华地产、美联地产、泛城租售、世联地产、星彦地产等6家中介的挂牌单位进行了不完全统计。
统计发现,除红树西岸目前还没有二手楼出现外,其它楼盘碧海云天(含“红树东方”)、世纪村、瑞河耶纳、中信红树湾花城都有10套以上的二手房挂牌出售。
其中:
碧海云天:挂牌6639㎡ 、32套、金额9470万、均价14264.19元/㎡、套均207㎡;
世纪村:挂牌5348㎡ 、30套、金额5414.8万、均价10124.9元/㎡、套均178㎡;
瑞河耶纳:挂牌1757㎡ 、10套、金额2883万、均价16408.7元/㎡、套均176㎡;
中信红树湾花城:挂牌2018㎡ 、12套、金额2248万、均价11139.7元/㎡、套均168㎡。
■碧海云天挂牌量最大、瑞河耶纳挂牌量最小:深圳投资客有跟风
从数据上看,碧海云天挂牌6639㎡ 、32套、金额9470万,这三个数据都位于所有楼盘的第一名。这与项目占地简称占地最大、建筑面积最大有关系,而且小区已经全部入伙。
同时也说明,深圳的投资者还是选择广告投入大的楼盘,以求获得发展商在推广上的支持而实现较为快速的转手率,同时这可能也预示着深圳投资者存在一定的跟风现象。
世纪村以挂牌5348㎡ 、30套、金额5414.8万居于第二的位置,中信红树湾花城以挂牌2018㎡ 、12套、金额2248万居于第三,但其挂牌金额则位于最后一名。
瑞河耶纳以挂牌1757㎡ 、10套、金额2883万位于第四,但其挂牌金额位于第三。这说明该楼盘挂牌量小。这与楼盘建筑规模相对较小,居住类客户较多有很大关系。
■瑞河耶纳挂牌价格最高、世纪村挂牌价最低:挂牌价与产品类型紧密相关
从挂牌的均价来看,瑞河耶纳挂牌均价16408.7元/㎡,遥遥领先与其它楼盘,领先第二名碧海云天的挂牌均价14264.19元/㎡达15%。
但是碧海云天32套中有62.5%但单位即20套二手房是带装修、家电,估算其装修价格为每平方米2500元/平方米左右,同是其挂牌单位中还有10套tonwhouse,而瑞河耶纳只有3套townhouse且全部为毛胚房,如果考虑此两项因素,碧海云天真实挂牌均价为12500元/平方米左右。
也就是说瑞河耶纳挂牌均价领先与第二名碧海云天的幅度大约在30%左右。中信红树湾花城挂牌均价11139.7元/㎡排在第三位,世纪村挂牌均价10124.9元/㎡;排在最后一位。
以上数据说明,楼盘价格与地段、产品品种有直接关系。瑞河耶纳拥有片区目前最低容积率水平,而且靠近内湖公、2#地铁、片区中央公园、远离主干道,因此挂牌价格排名第一是在情理之中的。
■增值幅度:瑞河耶纳折冠、中信红树湾花城以9.2%垫后
根据数据监测,以上几个楼盘去年到今年10月份的成交均价为(按大小排序):瑞河耶纳11000元/㎡49.17%、中信红树湾花城10200元/㎡、世纪村8500元/㎡、碧海云天9400元/㎡。
而以上楼盘的挂牌均价为瑞河耶纳16408.7元/㎡、碧海云天12500元/㎡、中信红树湾花城11139.7元/㎡、世纪村10124.9元/㎡。
虽然挂牌价不是最终成交价,但是处于挂牌者心理上的趋利性,相信挂牌价格依然存在相当大的指标意义。因此半求决定以挂牌价来计算其意向增值幅度,以对比各个楼盘的差异性。
各个楼盘挂牌价比此前真实成交均价的增长幅度分别为(以大小排序):
瑞河耶纳49.17%、碧海云天32.9%、世纪村19%、中信红树湾花城9.2%。
可见,瑞河耶纳以49.17%的幅度遥遥领先其它楼盘排列第一,碧海云天以32.9%、世纪村以19%分列第二及第三位,而广告投入最高的中信红树湾花城挂牌价比原始成交价只增长9.2%,排在最后一位。
可见,容积率、地段对于增殖的影响甚大。拥有片区目前最低容积率水平,而且靠近内湖公、2#地铁、片区中央公园、远离主干道的瑞河耶纳的增值幅度,充分说明地段及稀缺资源对于保值增值的决定性作用。
■附表:红树湾片区楼盘挂牌价格(以拼音排序)
碧海云天(含“红树东方”)
面积 户型 总价 装修情况 备注
140㎡ 3房2厅 130万 精装全套家电 南向
141㎡ 4房2厅 155万
150㎡ 4房2厅 170万 精装
155㎡ 3房2厅 150万
155㎡ 4房2厅 142万 豪装
166㎡ 4房2厅 145万 精装 全套家电
166㎡ 4房2厅 158万 跃式
168㎡ 4房2厅 168万 精装 高层海景
168㎡ 4房2厅 180万
172㎡ 4房2厅 150万 豪装
187㎡ 4房2厅 235万 精装 南北通
192㎡ 4房2厅 235万
192㎡ 4房2厅 230万
196㎡ 4房2厅 275万 豪装 南北通
256㎡ 5房2厅 600万 豪装带花园 townhouse
259㎡ 5房2厅 600万 复式豪装 送车位
274㎡ 3房2厅 470万 复式豪装 送花园
290㎡ 5房2厅 650万
441㎡ 6房3厅 790万 豪装
350㎡ 4房2厅 650万
125㎡ 3房2厅 150万
155㎡ 4房2厅 150万 精装 南向
155㎡ 4房2厅 160万 精装 高层海景
172㎡ 4房2厅 152万
172㎡ 4房2厅 195万 精装
172㎡ 4房2厅 240万 精装
172㎡ 4房2厅 145万 跃式
172㎡ 4房2厅 175万 豪装 看园景
210㎡ 4房2厅 260万 豪装 海景
220㎡ 4房2厅 290万
254㎡ 5房2厅 480万 豪装 海景
442㎡ 6房2厅 790万 豪装 带泳池车位
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合计:6639㎡ 、32套、金额9470万、挂牌均价14264.19元/㎡
世纪村
面积 户型 总价 装修情况 备注
51㎡ 1房2厅 50万
51㎡ 1房1厅 44万
91㎡ 2房2厅 96万 豪装 带入户花园
92㎡ 2房2厅 83.8万 带入户花园
109㎡ 3房2厅 85万
128㎡ 3房2厅 135万
128㎡ 3房2厅 110万 东南海景
129㎡ 3房2厅 126万 精装 园林景观
134㎡ 3房2厅 130万
136㎡ 3房2厅 130万
154㎡ 4房2厅 160万 豪装
155㎡ 3房2厅 145万 毛坯
156㎡ 3房2厅 138万 豪装
156㎡ 3房2厅 135万
157㎡ 3房2厅 130万
165㎡ 5房2厅 260万
168㎡ 4房2厅 160万 全新毛坯
179㎡ 4房2厅 175万
183㎡ 3房2厅 150万
186㎡ 4房2厅 168万 南向,送入户花园
199㎡ 5房2厅 145万 毛坯 南北通透
203㎡ 5房2厅 173万
207㎡ 4房2厅 180万
210㎡ 4房2厅 175万
222㎡ 3房2厅 248万
222㎡ 4房2厅 220万 高尔夫景观
265㎡ 4房2厅 196万
272㎡ 4房2厅 300万
420㎡ 3房2厅 567万
420㎡ 5房2厅 600万 毛坯 顶层复式
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合计:5348㎡ 、30套、金额5414.8万、挂牌均价10124.9元/㎡
瑞河耶纳
面积 户型 总价 装修情况 备注
133㎡ 3房2厅 150万 毛坯
151㎡ 4房2厅 181万 毛坯 送车位
151㎡ 3房2厅 170万 毛坯 靓景
151㎡ 3房2厅 160万
151㎡ 3房2厅 155万 送车位
165㎡ 4房2厅 190万 送车位
165㎡ 4房2厅 195万
230㎡ 552万 南向 别墅
230㎡ 4房2厅 590万
230㎡ 5房2厅 540万
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合计:1757㎡ 、10套、金额2883万、挂牌均价16408.7元/㎡
中信红树湾花城
面积 户型 总价 装修情况 备注
93㎡ 2房1厅 88万
96㎡ 2房2厅 125万
156㎡ 3房2厅 145万 毛坯
156㎡ 3房2厅 170万 全新毛坯 高尔夫景观
157㎡ 4房2厅 150万 毛坯 送入户花园
158㎡ 3房2厅 157万
166㎡ 4房2厅 155万
166㎡ 4房2厅 183万
177㎡ 4房2厅 215万 毛坯 入户花园高尔夫全景
207㎡ 4房2厅 260万
243㎡ 4房2厅 325万 高尔夫景观
243㎡ 4房2厅 275万
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合计:面积2018㎡ 、12套、金额2248万、挂牌均价11139.7元/㎡