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本次房改,将效旧法。
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2017-11-20 12:06:01        点击670
    

今天(17日)一早的后台留言中,竟然有个新关注者说我是抄袭别人的观点,真是岂有此理。其实我几乎所有公开发表的观点,都是滞后与讲座的。我的研究观点,都是VIP客户优先、然后密讲、然后讲座、然后公开发表,是刻意滞后的。

有些我的观点,别人听到、看到后就抢先公开了,比我自己发布的还早呢,等我公开反而显得是我晚了,可能就导致这个人就存在我抄袭的疑问了。当然,我也不排除从逻辑推理上,有其它人得出与我相同观点的可能性。

我从事房地产研究事实上已超20年,抄袭我的比比皆是,以前我还在乎,现在已经麻木了。以后不了解情况随意指控所谓我抄袭的,一概拉黑,绝不允许吃肉骂娘的风气蔓延。今天开谈前提醒你:

应因故未能参与“10+9大房地产分析密讲”的26位网友要求,现开展《十大九房地产分析密件专享活动》,4万字密件的5项29条内容目录请见www.banq.cn/html/30267.htm

离截至只剩19个名额,你找13410245892张小姐即可获密件,详见文后附注。我司将补充与完善密讲内容,转换成密件快递给您,便于保存、反复研究。言归正传。

世上无新事,我们国家到现在有四次房改。而本轮的第四次房改于第二次的很多措施有雷同之处。也就是说第四次房改,有很多要回到第二次的政策中去。

第一次是建国以后把很多土地房产收回国有,这个叫国有化的第一次房改,是1949年到1980年。改了以后,因为国家要去进行建筑、修缮,而且又不收租金,国家搭在居住里头的钱越来越多,搭不下去了。

所以邓公有次登上北京的一高楼,就跟北京建委的张百发说,“有没有房子可以买,我谁都可以不管,我的大儿子是因为我致残的,他我要管,我们现在还有点钱,想买套房子给他”。张百发说政府解决;邓公说不行,不要靠政府解决,还是想自己买。邓公其实是在启发他,说你在市场上有房子吗?没有你可以让市场有啊,你搞房改啊。

后来1981年到1997年之间,我们国家就进行了第二次房改,那一次房改的目标叫“提租促售、租售并举、以租促销、小步快跑”,总体上是提高租金逼着大家去买房,政府要把手头上的公房(这在当时是个巨大的包袱)赶紧卖出去。

而房改目标中,建房单位也是多元化的,有社会建房、国家建房、个人建房、合作社建房和企业建房,那个时候的国务当家人先是赵ZY、后是李P,朱RJ1992年之后是副总理,1998年才接任的总理。

当时成立了国家的住房改革领导小组,成立了安居房建设中心、经济适用房发展中心,而且除了江西和西藏之外,所有的省级单位都出台了各自的住房改革方案。那时候主题词是把公家的房卖出去,但是大家都不要,而且那个时候的房子价格是全国一个价,比如说上海和其它县城基本一个价。

搞公房改革全部一个价。不是说完全没有差别,比如说差了5分钱,1毛钱之类。当时500块钱买给你要不要,500块钱一平方?我一个月才3块钱,不要。大家还是宁愿租房子住着,因为那时候开始收租金,收租金也便宜,没有意识到大的时代开始了。

所以当时建房子也很困难。那时候又提出租售并举,最近我们说过一段时间租售并举,但是10+9大报告改了,不叫租售并举了,很多人没有注意,改叫“租购并举”了。租售并举是从卖家的角度,现在的租购并举是从买家的角度。

我的意思是说,现在很多做法跟上一次的住房改革是类同的,上一次住房改革有一个明星式的人物,这个人物刚刚从政ZJ退下来叫俞ZS,俞那时是在烟台当市长,烟台是我们国家搞第二次房改的标兵,所以烟台的房价这一轮为何不怎么活跃呢?因为公房很多,各类主体建房特别多,所以烟台的房地产不活跃,跟俞上次的改革做得好非常有关系。

所以俞后来做了建设部的部长,而且只要俞主政过的城市,在他主政期内都没有大拆大建,也没有搞新区。他待过的地方---烟台、青岛、武汉等等,建筑风貌都保留了,为啥呢?原来的住宅改革方案就是对于保留旧建筑有好处的,所以青岛也好、烟台也好,都是保留得比较好。

所以1980年到1997年这一次,我总结了一下,方针是“租售并举,提租促售,以售代租,小步快走”,政府、合作社、私人、房企共同供应房产,这是1980年到1997年的第二次房改。

1992年~1997年常务副总L叫朱RJ,朱在这个浪潮里头做了什么?他主要做了两件事情:第一,他率先建成了中国的公积金制度;第二,他在上海卖公房卖得不错,但他是反对那次住房改革的多主体供给的。

他上台以后,1998年到2016年就是朱路线了,这是第三次住房改革,朱1998年就取消了刚刚我们说的几个机构,没取消的职能就下放给了建设部。1997年开始改革到2016年,就是全市场化,我总结了一下第三次的住房改革是:“全面市场化、土地招拍挂,推进金融化,房产投资化”,所以1997年到2016年是我们国家投资者的黄金期,就是那个时候因为国家鼓励而且独木桥,所以疯狂的投资就赚了很多。

这一切到了2017年就结束了,开始进入第四次住房改革,我总结了一下叫“房住不炒,租购并举,多主体供给,多渠道保障”,这个其实之前我在五月份的密讲时就提前分析到了,目标是什么?叫5050、442、6070、30-,这个就不多重复了,大家可以去搜我在我的同名个人微信公众号上的文章即可。

第四次住房改革变化比较大,去投资化,去掉一部分的金融化,所以98年开始推出的按揭和分房货币化和土地招拍挂,这次就到达了一个转折点,未来可能要进入到租赁占一半、销售占一半的供应结构了,而近期金融与资源主要配给租赁体系的建设用,购房领域的金融资源不是说完全剥夺,但是要剥夺相当大的一部分。

这次的住房改革有相当大的一部分要从1981年那次改革当中吸取一些东西,未来如果出现大的企业,比如说中国石油突然盖房子,而且盖大量的房子,不仅给中国石油的人住,还给社会上的人住,你一定要都不要惊讶,央企里头的巨无霸中国石油、中国石化、国家电网等等巨无霸的企业都是可能来盖租赁房的。

德国有一个能源巨头叫EON,是德国最大的租赁房的持有者,军工巨鳄蒂森克虏伯也是租赁巨头。中国的能源巨头、国有企业最终成为大房东你也不要觉得奇怪,因为上一次的房改就是要鼓励这些企业去建房,而企业自建房也会慢慢的得到一些条件和政策的支持。

我建议大家一定要在改革的关头保持足够的警惕,因为房地产事关各行各业,任何房地产的重大政策,都是具有直接修改居民于企业账户的效果的,是你最应该关注的经济事务。


10+9大房地产分析密件专享即将截至

为时3.5小时的密讲第29场---《十大九再造房地产,旧经验已成负资产》,11月5日上午已成功举办,来自以深圳为主,涵盖11座主要城市的客户参加,包括购房者、投资者、房地产业界、房地产服务界等。

我首次公开对(10+9大)报告的深度思考、及掌握的其它权威信息,前瞻独到的分析、独家专享的资料、全面涵盖的角度,全程无尿点!原本并没打算专享本场密讲内容,但迄今26位因工作原因而未能参与密讲者提出要求,希望能获取密讲全程记录。

斟酌后决定开展10+9大”房地产分析密件专享活动,密件的5项29条内容目录请见http://www.banq.cn/html/30267.htm,点击上述标题可看详情。离截至只剩19个名额,你找13410245892张小姐可获密件。我司将补充完善密讲内容,转成文稿快递给您,便于保存研究。

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