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楼市新时代,该如何把握不败资产?
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:投资分析        2017-11-22 09:41:44        点击4376
    

导读:
■这是新时代社会的新风口
■商品房土地供应将压缩,商转租或成潮流
■租金向上是必然趋势,背后蕴藏何种契机
■万万没想到吧,这会是最容易被人忽视的新窗口
■投资者注意,得瞄准一线城市的不败资产
正文:

■这是新时代社会的新风口

租赁住房如今已是新风口。政府公开呼吁,地方热烈响应,各部门自建平台,大型房企积极布局,金融机构强势介入,风险资本持续试水,互联网公司迅速跨界……各方闻风而动。

不止如此,一些城市从土地市场入手,逐步推出自持用地,从源头上即进入租赁市场。而前段时间人才安居集团以10.1亿元拿下的深圳首宗70年自持租赁地块,正是最好的说明。

如此之迅猛的土地自持、租赁潮流,在新时代社会大基调下,对中国商品房市场又将带来怎样的影响?是否对在售商品房物业的去化有所影响?这也成了当下行业深度探讨的内容之一。

■商品房土地供应将压缩,商转租或成潮流

以长租公寓为主的租赁市场风起云涌,从政府、企业、客户等三方面来看,是相互影响的。新时代社会,无论中央还是地方政府,从城市发展、民生保障角度出发,不遗余力主推租赁住房是长远考虑,未来也将可能出现租赁、商品房市场一分为二的趋势。

就企业角度来看,由于上层影响,土地供应压缩,要想争取获得“面粉”,员工有活可干,实现长久发展,迎合租赁主流自然是大势。加上目前限购、限贷、限售、限卖的政策环境下,一些商品住房也暂时不卖,转成租赁住房,自持租赁用地进行开发运营也不失为一条新出路。

但显然,这会刺激一些房企加速在租赁住房市场扩张。但需要注意的是,由于房地产企业介入租赁住房市场,一些还涉及到社区整体改造,统一装修会提高基础成本,企业经营更增加了系统管理、24小时服务、社区配套、内外监管、税收审计等费用开支,因此城市住房租金未来出现一定程度的上涨,也是可以料想得到的。

只是长远来看,租赁这个新风口给房企或者租房者带来的,究竟是新出路还是新负荷,却有待考究。

■租金向上是必然趋势,背后蕴藏何种契机

就客户角度来看,对大多数人而言,“衣食住行”中的“住”是重中之重。如今政府在城市里大力推行租赁用房,本质上也是为了解决城市群体的居住问题。然而对大多数家庭人士或对居住要求高的人士而言,租赁并非是解决住房问题的最终方法。

譬如近期确定的由万科介入的新围仔村房屋整体改造,这也是第一个参与对城中村改造并进行统一租赁管理的房企。如今该村已在整改中,不少原租客被要求搬离,万科则发起了一系列整改动作——提高村内消防安全管理水平、引入高科技信息化管理等,改善城中村的居住环境,预计租金也会相应提升。

由于房企的介入,即便政府干预,市场自由化作用下租金上涨也在所难免。也就是说,租赁成本始终还是会呈上涨趋势。而且对传统的中国人而言,租房并非长久之计,一旦有房产购买力,必定会选择尽快购置。

而这对投资者而言,将意味着什么?现阶段的商品房物业真正所蕴藏的,又是怎样的契机?

■万万没想到吧,这是最容易被人忽视的新窗口

其实,就中国房地产市场保持平稳健康发展态势来看,随着土地供应、政策影响包括租赁住房试点或加大租赁力度,一定时期内分流商品房需求是必然的。但长期来看,始终会存在外溢的商品房购买需求。

也正是这样,自然形成了一个时间窗口,可以让投资者实现提前布局。换而言之,在这个空档期购入优质地段的优质物业,未来将迎来更多价值性空间。

中国大国崛起背景下,深圳作为中国最年轻的千万级都市,城市竞争力位列全球前列,中国第一,城市魅力对有志向上的人士而言已是毋庸置疑。而作为深圳新崛起的城市核心区——龙华,是这座城市投资力度最强的区域之一,年轻人居住密集度也是最高。

而这对投资者而言,其实正是极大的价值看点。那么在挑选价值恒久的物业时,龙光在此匠心打造的玖钻项目,则是众多人士瞄准的符合城市核心投资规律的优质物业。

■投资者注意,得瞄准一线城市的不败资产

就区域而言,龙光·玖钻所在的红山商业文化区,是深圳六大总部基地之一的北站商务区的重要组成部分。地铁轨道连通福田CBD,凭北站高铁口岸优势,未来可直达香港,优质地段可快速汇聚多方乃至珠三角、华南片区的资金、商务、人才、信息流等,从而保障了项目的长远价值。如今的北站商务区已在大规模建设中,未来将供应超过550万㎡商服建设、提供25万个就业岗位,还有总建面约达136万平米、超过12栋的摩天大楼矗立,吸纳大量商务人士。而这正是龙光·玖钻的强大基本盘,也是投资者应该要把握的城市不败资产。

不止是商务价值的保障,龙光·玖钻周边目前也已经能享受到非常成熟的城市商业精粹,有直赶深圳中心区之势。如九方购物中心(总商业面积约7万平,距离项目约250米),沃尔玛(位于莱蒙领尚商业中心,总商业面积约3.8万平,距离项目约500米)、佐邻香颂购物中心(总商业面积约5.5万平,距离项目约700米)、北站商圈(缤果空间、优越时代,距离本项目仅一个地铁站)等。另外,玖钻自带约10万㎡体验式商业,同时在项目对面的红山6979,未来将打造成升级版欢乐海岸,拥有约10万㎡商业配套。作为龙华商业服务轴的核心“引擎”,红山将成为龙华乃至整个深圳商业最集中的区域。

龙光·玖钻邻近亚洲大型交通枢纽之一,兼具口岸功能的深圳北站,广深港客运专线、厦深高铁与在建中的深赣高铁在此交汇,并与地铁4号线/6号线(建设中)——红山站无缝接驳,可快速直达福田中心区。

龙光·玖钻自身涵盖的综合价值同样备受大家关注。整个项目由15栋建筑组成,所包含的约200米高钻石立面写字楼、约10万㎡体验式商业、商务公寓、办公和约2.5万㎡五星级万丽酒店,由空中连廊连通一体,更配以城市绿谷景观、多功能无边际泳池、约140米长卷立体式景观墙、垂直观光电梯,24小时慢跑步道,多主题特色会所……在区域乃至深圳范围同类产品中也极其罕见。

目前龙光·玖钻,约39㎡办公产品,荣耀出新;约97-120㎡山水公寓持续销售中,更多精彩价值信息不妨现场一睹为快。

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