布吉“市级待遇→超级待遇”：月朗苑Vs日辉台
作者：半求 类型：项目及片区考评
来源：www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2005-11-06 13:50:00点击8266次
vs布吉“市级待遇→超级待遇”：月朗苑vs日辉台
半求
banq@vip.163.com ■中海给予布吉“市级待遇”
月朗苑与日辉台是中海在布吉布下的第二、第三粒棋子，怡瑞山居（原：怡翠山居）则是第四粒棋子。而怡翠山庄则是中海在布吉建设的个楼盘，也是片区内第一个真正意义上的大盘。
怡翠山庄第一个明确地提出排屋（townhouse）、社区峡谷公园、山地建筑等概念，现在看起来平淡无齐的这些概念，当时震撼了楼市。
而万科与中海还曾经为了谁第一个提出排屋（townhouse）概念而在报纸上做整版广告互相不指名抨击。当时的两强相争让市场充满了春秋战国的气息，市场活跃程度至今也再难以见到。
正是中海在布吉建设的第一个大盘怡翠山庄才在真正意义第一次给予了布吉楼市与特区同等甚至还高出一筹的“市级待遇”，以前布吉房地产的发展水平一直处于低位徘徊，片区购房者只能得到“非市级待遇”，难以享受到与特区一样的“市级待遇”。
■布吉“市级待遇→超级待遇”
怡翠山庄后，四季花城、桂芳园、中城康桥、信义假日名城等相继出现，布吉楼市迎来历史高峰期，如今布吉已经成为深圳楼市的高地之一，万科城、第五园等占据了深圳楼市极为重要的地位。
怡翠山庄、四季花城、万科城、第五园等社区的产品质素、规划水平、设计理念、人性思维、小区园林等，都表现出大大超出深圳平均水平的发展态势， 怡翠山庄的社区峡谷公园与山地理念、四季花城的半开放式社区规划思路、万科城与片区的有机关系、第五园的中式原创都不但给了片区“市级待遇”，而且给了片区以“超级待遇”。
正是有了全程领先和规划超前的保证，使得这些小区的的保值增值幅度大大超过全市平均水平，4000元/平方米的最初销售价格，如今表现在三级（二手）市场上，已经指向6000元/平方米的高位，交投却依然活跃，充分说明了市场对这些产品的认可。
■月朗苑vs日辉台
月朗苑与日辉台作为中海在布吉布下的第二、第三粒棋子，本是同根生，日辉台也已经销售完毕，但是将这两个项目予以对比分析，就会发现深圳楼市进化的步伐是如此的清晰和快速。
两个项目在具体条件上都差不多，比如都只有一面靠近工厂或者村民房，其它方向较为干净，都靠近万科的大盘因此存在较为不错的居住、租赁、定价的协同效应（将另外撰文论述）等等，当然在销售时的比价效应（以前半求曾经论述过）也是肯定的，这里就不再多说了。
【规模：没有质的差别，月朗苑稍弱】
日辉台占地面积47881.78平方米、建筑面积81505.82平方米，而月朗苑占地面积47271.86 平方米、建筑面积100710 平方米， 月朗苑两项指标分别与日辉台相差-1.27%、23.56%。
说明两者占地规模上基本一致，在建筑面积上月朗苑比日辉台大23.56%。月朗苑容积率2，而日辉台为1.7，说明月朗苑容积率要大一些。作为占地5万平方米的小区来说，2的容积率依然能够被接受，这个容积率与招商海月2期是一致的。
【地段：月朗苑优于日辉台】
在地段上，一是由于雅园路一带已经规划为占地接近60万平方米、建筑面积近100万的居住功能区，而是南面靠山，与关口的距离也比日辉台近50%的距离，因此，从地段上来说月朗苑优于日辉台。
【租赁：月朗苑可能优于日辉台】
由于第五园的民族风格设计，而且社区建设了文化中心、具备了精神核心，将可能导致关外出现第一个外籍人士聚集的社区。而外籍人士聚集的地方一般都是租金高企的地方，比如蛇口、华侨城、香蜜湖都是如此。
而今年8月份，万科正式拿下位于现在第五园的西边、北边以及南面的30万平方米的土地，目前第五园的占地面积就达到52万平方米，超过万科城和四季花城，因此万科必然在这里投入重兵，未来片区的商业、配套等将可能比万科城一带更为严重完善。
因此在比价效应之下，月朗苑的租金极其可能高于日辉台。租赁表现直接决定项目的投资价值。
【户型：月朗苑更优】
月朗苑、日辉台在户型定位上，都以中等户型为主打，面积差别不是很大。日辉台优点在于一层两户的户型比较多。但是月朗苑则表现出内部结构更合理、赠送面积更多、空间感更好的特点。
日辉台设计偏向中庸，比如赠送面积部分只包括阳台、入户花园等。而月朗苑则包含阳台、入户花园、挑高入户花园、挑高露台、空中庭院、平台花园等，对于没有跳高的顶楼阳台中海在设计的时候也采取了措施保证不计算面积达到不交纳地价的目的。
那就是在顶楼阳台顶部设计成格栅，这样也就可以不算面积了，多了点实惠。所以说，这个楼盘除厨房外面的生活阳台、未挑高的内庭需要一半面积之外，其它的入户花园、挑高阳台、顶楼阳台都不计算入面积，是坂田片区赠送面积最多的多层、小高层小区。
另外小区挑高入户花园还预留了业主以后架多一层楼出来的条件，这种做法是非常实惠的。在采光面、通风问题上，月朗苑也更优一些。总而言之，月朗苑户型表现出大面宽、浅进深、多赠送的特点。
【施工：月朗苑大量采用港式质量控制模式】
月朗苑、日辉台都是中海地产的兄弟公司中海建筑承建的，水平上基本差不多。但是由于积累了很多经验教训，因此，月朗苑更好一些，突出表现在大量地采用了港式质量控制模式。质量更佳一些。
比如：全面采用预制塑料卡位垫块、梁内布筋额外设置纵向及横向定位筋；避雷系统完善；挑高入户花园与厨房错开布置的情况下依然做了集中式排烟管；局部卫生间窗外设铝合金百叶窗，做到透光与隐私两全其美；易渗漏部位加强防渗漏措施；钢材连接分钢筋直径不同而采用不同的技术等等。
因此，半求认为月朗苑的质量将更稳定、施工精度将更高。
【园林：风格各有千秋、月朗苑空间感更整体】
很多外地的地产企业来深圳考查的时候，半求都推荐日辉台，因此虽然楼盘不大，但是园林风格十分鲜明，比如原石的大量应用、略带原始野趣的茂盛绿化、多色彩的植被、起伏的坡地及连廊等。
半求考查之后认为，日辉台是深圳2004~2005年最佳的社区园林之一。由于日辉台的园林大获全胜，因此香蜜湖1号也有选择地采用这种风格。半求相信事物不断进化的规律，也相信月朗苑的园林能够更进一步。
按照目前月朗苑的规划，可以看出，与日辉台分两个当量级一样的设计思路不同的是，本小区地块更规整因此绿化园林的空间更整体，就是园林有核心，月朗苑以溪谷水景为主线，主组团为主、辅组团为辅。
而从绿化树种的选择上，月朗苑明显更胜一筹，古树大树随处可见。
【总结】
经过对比，半求认为两个楼盘各有千秋，日辉台容积率有一定优势、平均每层户数较少。而月朗苑则在园林、地段、户型、施工、租赁上更有看头。如果长期自住，日辉台具备优势，如果是过渡型居住兼投资考虑，月朗苑优势更明显。
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