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深圳,中国下一个10年的风口,打破中国阶层固化的窗口!
作者:米宅米宅   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2017-11-24 18:24:00        点击761
    

从年初开始,我们用了大半年的时间,将中国三大都市圈走了一遍。

站在当下这个时间节点,站在960万平方公里上,俯瞰我泱泱中华,我们最大的感受就是:

深圳,将是中国下一个10年的风口,也将是打破现有一线城市阶层固化的窗口,而且还可能是唯一窗口。

1

深圳可能是全中国,最健康、最良性的经济增长模型,包括北上广在内。

我们先来看经济总量。

从2006年开始,深圳带着庞大的经济总量,其增速已经连续10年跑赢全国平均增速,并且能长期保持8%以上。

尤其在全国经济增速放缓的前两年,深圳的经济仍然能保持加速增长。

▼深圳与全国GDP增速比较图

有人说,整天就会谈GDP,有毛用?

Ok,我们多换个角度去看看深圳的经济。

1 深圳可能是中国创新研发强度最大的城市之一。

这张图是中国的北上深一线城市和世界发达国家的研发强度对比。

我们很容易能够发现,深圳不仅丝毫不怂,而且从排名上讲,要超过绝大多数的世界发达国家,仅次于以色列。

虽然从国内来讲,深圳和北京还有一定的差距,但是,我们要清楚:

北京作为首都,拥有一大票的国家级高校和国字头科研企业,当仁不让的第一位是城市地位的必然,更是国家主体的必然。

深圳的创新主体背靠的华为、大疆、华大基因等一大票的民营企业,就这么一票民字头企业,扛起了深圳科研创新的大旗。

2深圳是大陆拥有PCT专利最多的城市,而且占了全国总额的近1/2。

一般评判一个城市科研创新能力的强弱,PCT专利拥有数往往是最显性的指标,拥有PCT专利多的城市,起码能够说明这个城市的科研创新发明能力是相对较强的。

在2016年,深圳PCT国际专利受理数遥遥领先全国所有城市,并且这已经是深圳连续14年领跑全国。全国拥有PCT国际专利最多的TOP企业中,5家位于深圳,而且深圳这5家无一例外,全是民营企业。而剩余的绝大多数都是央企或国字头企业。

深圳如今全国总额1/2的PCT国际专利,由此可见,这是一个拥有何等科研创新爆发力的城市。

3 深圳拥有A股上市企业232家,常年稳居前三位。

关于A股上市企业这个指标已经不需多说,这已经成为直接反应城市经济实力的一个显性指标。

在这些城市中,北京的半数都是国。国字头或者央字头企业,甚至上海也拥有为数不少的国字头企业。

深圳是民营上市企业最多的城市,从侧面也能反映出深圳的经济活力足以称雄全国绝大多数城市。

4 除此之外,深圳还是目前的中国三大都市圈中,产业聚合能力最强的城市。

我们在珠三角的考察过程中发现,在深圳周边的城际高速公路上跑的最多、流动最密集的就是集装箱货柜车,这些流量密集的货柜车背后是巨量生产资料和成品产品的跨区域调配。

更难能可贵的是,深圳的产业转移早已远远地甩开环京,甚至是环沪都市圈。我们在东莞的松山湖发现,这里聚集了大量的来自深圳企业的科研机构。比如万科的建筑研究中心、华为的松山湖科研中心、VIVO和OPPO的科研中心、大疆的研发……

深圳的朋友告诉我们,深圳有很多的企业大都是,总部在深圳,研发在东莞,组装制造在东莞或惠州,最后,在周边港口出港。

当下的上海刚刚完成制造业的转移、北京的产业迁移刚刚启动。

而深圳不仅形成了区域产业链、甚至是产业网,还跨过了制造业转移的阶段,迈入了研发产业的跨区域转移。

其实,上述这些都只是深圳魔力的很小一部分,但是足以能够说明深圳这个城市——

是全国经济增速最快的城市之一,是全国创新科研能力最强的城市之一,是全国民营经济活力最强的城市之一,是全国产业聚合能力最强的城市之一。

深圳曾提前10年出发,如今已经遥遥领先20年!

2

深圳中国目前最好落户的一线城市,也是绝大多数人进入一线城市的最后窗口。

我们便览北上深这三个一线城市的一系列政策,我们很容易发现两个特征。

➤其一,北京、上海在赶人。

先是用死死的户籍政策去卡死户籍人口,关于北京和上海的落户难度,我想应该已经不需要我多说了。在这俩地儿买套房的难度要远远低于落户的难度,你可以轻易买套价值几千万的房子,但却很难搞定一张薄薄的户籍表。

想想,连李亚鹏都没拿到北京户口,离个婚还得跑到新疆,胡军、汤唯都被逼的将目标转向了香港的“优才计划”……

接着通过限制开发,控制人口规模、严禁商住等等种种形式,将中低层级人口逼出外溢,最终以筛人和选人的方式留下高学历的技术型人才。

➤其二,深圳还在抢人,即便已经抢了几十年。

请允许我再次放出这张大图

来了,就是深圳人。

这个口号深圳已经喊了几十年,即便是所有一线城市都在赶人的今天,深圳仍然以足够宽松的政策,吸纳来自全国各地的奋斗者。

我有个学长,刚刚落户深圳,他很简单的概括了一下:

大学毕业,并且有正常社保,基本三个月就可以落户完成。如果你是本科及以上学历,那么恭喜你,还有一笔相对不错的安家费。

用他的话讲,这是中国最容易落户,并且融入的一线城市,只要你主观意愿入户深圳,并且适当付出一些时间和努力,入户深圳的大门永远是为你敞开。

值得提醒的是这种开放性的落户政策能持续多久,谁都无法保证,这个跻身一线城市的最后窗口,可能因为承载力的原因,也会随时关闭。

3

一线城市中,深圳是唯一一个能基本全年保证空气质量优良的城市。

中国经济发展的矛盾是什么?

我想其中必定会有这么一条,经济增长和生态环境之间的矛盾。

今年的大北京九月已经见霾,于是,我们在各大媒体上又再次看到了这样一句话:

“今年的雾霾为何来的这么早?”

这句话每年都会出现,之后就是各种专家的原因解析,气候、机动车、工地施工、炒菜油烟、供暖烧的、烧烤熏的……再然后,限号、停工、烧烤撤摊儿,连门口的肉夹馍都改成了天然气。

接着第二年——“今年的雾霾为何来的这么早?”

当我们看到,上海这个南方城市如今都陷入雾霾的笼罩时,顿时释然了,原来不是供暖烧的,而是今年没有风吹。

有人说短期内,也许经济发展和生态宜居我们只能扔一个、留一个;也许你既然选了都市繁华,就得放弃生态牧歌;鱼和熊掌必然不能兼得,啥好事儿不能都让你这货捞了……

但是,我们看到了深圳这个奇葩的存在。

深圳,2016年全国空气质量指数排名中,唯一的一个一线城市。

深圳,全国重点城市中,公园密度最大的城市。

深圳,生态宜居指数常年排在全国前列的城市。

2016年,建成区绿化覆盖率45.1%、建成区绿地率39.2%、人均公园绿地面积16.45平方米,森林覆盖率40.92%。

深圳这个奇葩货的存在,就是在告诉我们,我不仅经济搞得好,生态环境也能玩儿的666。

4

有人说深圳是教育戈壁、文化沙漠,我想那应该是以前吧。

一直以来,深圳最受人诟病的就是高等教育,也就是大学的缺失。

因为这货,毕竟是从一个小渔村跌跌撞撞一路走来,也就刚刚走了30多年。而大学教育拼的是时间的积淀,从这个角度上说,深圳差的太多太多。

但,你无法料到的是,这个你眼中财大气粗的土豪,玩儿起了弯道超车。

深圳一直在尝试另一种高等教育的进化路径,就是名校合作办校。

比如,香港中文大学深圳分校,已经落成,并开始招生。

未来还有深圳北理莫斯科大学、吉大昆士兰大学、墨尔本生命健康学院、哈工大国际设计学院、湖大罗切斯特设计学院、清华伯克利分院……

说到这里,也许会有人说,这种合作办校不靠谱,收费高贵族学校,分校师资无法保证、混文凭的野鸡大学。

也许吧,这种新路径的尝试,究竟结果如何,谁都无法保证,但起码深圳在尝试,在摸索,做点什么总比什么都不做、仰脸看天要饭吃要强。

但我们要知道,拼创新、拼新路径,拼摸石头过河的能力,深圳是有充足经验的,而且深圳能走到现在,凭借的就是这种能力。说实话,我愿意相信。

5

Ok,关键的来了,深圳房价不贵。

讲到这里有人会说,真TM能扯淡,深圳这房价还敢说不贵!

嗯,对,就是不贵。

我们一定要明白,房价的高低是比较概念,不是固定概念。贵和不贵,得看跟谁比。

如果你站在郑州、武汉、长沙看深圳,你会觉得这破地儿,简直要了亲命了。

就好像,我们这群来自郑州的“山炮”初到深圳,站在华润悦府,远眺深圳湾,知道我们脚下踏着的这个项目,每平米12万时,我们带着鄙视的目光说:

真球贵,不值!

但是,当我们把三大都市圈看了一遍

▼北上深房价地图对比

(点击查看高清大图)

▼深圳、厦门房价地图对比


(点击查看高清大图)

当我们看到了,北京五环内均价基本已经突破6万+,城六区的老破小动则都是8-9万/㎡的房价,甚至6环内都很难找到5万以下的新房;

当我们看到了,上海黄浦江边的瞰江豪宅基本都在15万以上;

当我们看到了,连天津的内六区都很难找到4.5万以内的新房,中心城区楼面价都达到了4万/㎡,环外的热门区域都已经突破3万/㎡;

当我们看到了厦门的岛内基本都找不到5.5万/㎡以内的房子……

此时,我们再回过头去看深圳:

在南山认真的淘一淘,我们还能找到7万左右的二手房;

在福田和罗湖,6万/㎡左右的二手房随便找找还会有;

龙岗还能找到赠送率高达30%,均价在5万/㎡左右的新房;

而龙华和光明就更便宜了,3-4万/㎡的房子还算能挑能捡……

地段堪称错过再无、品质堪称极致土豪、纯进口品牌装修、可俯瞰整个深圳湾的华润深圳湾一号,也就卖12万/㎡,而这个价格也就在北京买个老破小……

我们发现,深圳的房价真的不贵。

要知道深圳,是全国经济增速最快的城市、是经济总量排名前三的城市、是创新能力最强的城市、是唯一一个没有污染、空气质量优良的一线城市、是唯一一个可以落户的一线城市!

而深圳的房价也就略高于厦门一点点而已!

为什么?为什么深圳的城市经济和房价表现是倒挂的,是不匹配的?

原因更简单,深圳也是最早陷入政策调控泥潭的城市,政策没给深圳充足的上涨空间,深圳还未完成一个周期的房价上涨,就被政策摁住了!


我们要知道,政策能摁住的只是房价,摁不住的却是,深圳的产业基础、科研能力、经济总量、生态环境和人口流入。

6

不如,让我们站在未来10年看深圳:

短视、并且肤浅的建议:

房产类的资产配置,首选深圳。原因很简单,政策能摁住的只是表象房价,摁不住的是整个城市基础,深圳一定会是下一个周期行情的率先启动城市。

长线,略带赌性的建议:

人生的轨迹选择,如果你没有任何背景,但就想留在一线城市拼一拼,我个人推荐深圳。

北京和上海太讲资历、背景,阶层相对更加固化。反正一无所有,还不如找个活力更强、可能性更多、包容性更强、落户更有可能的城市。

着眼未来的建议:

看完北京和上海,我所遭受最大的冲击来自逐步固化的阶层,而深圳,是现有的一线城市中,最有可能击碎阶层固化的城市。

如果想赌一个家族未来,我推荐深圳,拼一拼,总有希望,毕竟这个城市,给你拼下去的空间。

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