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城市包抄在即,如何高姿态占位深圳都市圈核心?
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:营销万象        2017-11-28 14:07:18        点击660
    

导读:
■下一个世界级都市圈,深圳首提“50公里都市圈”概念
■纽约、东京的都市圈发展经验:产业互补、轨道扩张
■齐夫法则生效,亿级都市圈核心城市机会显现
■珠三角六城联合打造亿级都市圈,深莞行政壁垒弱化
■深莞融合区别墅价格超10万/㎡将成为大概率事件
正文:

■下一个世界级都市圈,深圳首提“50公里都市圈”概念

继纽约、东京、伦敦、巴黎以及北美五大湖都市圈后,下一个世界级的都市圈或将在粤港澳大湾区诞生!

10月31日,在《深圳市城市总体规划(2016-2035年)》编制试点工作新闻发布会上,深圳市政府首次提出了“50公里都市圈”的概念。据了解,这一概念覆盖了粤港澳大湾区的大部分区域,为未来的大深圳都市圈发展勾勒出初步的轮廓。

新版城市规划中突出了四个层面的区域合作,除了加强与“香港2030+”城市规划的空间对接,促进与珠江西岸、深汕合作区的合作以外,规划还单独提出发展“深莞惠经济圈(3+2)”,主动将东莞、惠州纳入深圳主导的“大都市圈”之中。

同时,参照国际大都市发展经验,本次规划还提出“在50公里范围内配置深圳作为都市圈核心城市所应有的资源”。按此说法,位于深圳行政区域50公里内的东莞大部分区域、惠州西部、广州南沙,以及大半个中山、珠海,甚至香港、澳门全境,都可以布局深圳的配套资源。

■纽约、东京的都市圈发展经验:产业互补、轨道扩张

以国际大都会为核心,以50~100公里为半径,依赖轨道交通、高速路网向周边城市扩张,形成产业分工互补的城市格局,是全球都市圈发展的共同规律。

世界五大都市圈之首的纽约都市圈,北起缅因州,南至弗吉尼亚州,跨越了10个州,其中包括波士顿、纽约、费城、巴尔的摩和华盛顿5个大城市,以及40个10万人以上的中小城市。在这个区域中,人口达到6500万,占美国总人口的20%,城市化水平达到90%以上。

纽约都市圈的层级结构酷似一座金字塔:塔尖是纽约,第二层是波士顿、费城、巴尔的摩、华盛顿4大城市,再下面则是围绕在5个核心城市周围的40多个中小城市。5大核心城市各具特色,错位发展,相互补充,形成合理的地域分工格局和产业链,为都市圈发展提供基础和保障。

而东京都市圈则以东京市区为中心,半径约80公里,由东京都、崎玉县、千叶县、神奈川县等共同组成。东京都市圈总面积1万3千4百平方公里,占全国面积的3.5%;目前人口超过4000万,占日本总人口的27%;GDP更是占到日本全国的三分之一,城市化水平达到80%以上。

全世界最密集的轨道交通网托起了整个东京都市圈。数据显示,东京都市圈每天上班上学的人中,轨道交通的乘客占到86%,在高峰时段,这一比例更是高达91%,居全球首位。

■齐夫法则生效,亿级都市圈核心城市机会显现

作为城市群的最高发展形态,都市圈的集聚功能更是全国性乃至国际性的。大量的高薪就业机会,完善的交通、教育、医疗等配套,使得越来越多的人口往都市圈聚集,同时这也意味着齐夫法则的生效。

按照齐夫法则,大国范围内,都市圈将表现出1:2、1:3、1:4、1:5、1:6、1:7、1:8、1:9、1:10的人口数量关系,第十大之后的比例关系就开始不明确、变平了。也就是说,一个国家内最大都市圈的人口,将两倍于第二大都市圈、三倍于第三大都市圈……十倍于第十大的都市圈。

按此法则,中国要摆下近14亿人口,最终恐怕将出现这个地球上首次以亿计的都市圈。规模巨大的人口和经济聚集,将产生高浓度的价值分泌,为都市圈的发展提供更广阔的空间。而目前已经进入这些都市圈的核心城市、并能够长期立足的人,将拥有巨大的机会。

■珠三角六城联合打造亿级都市圈,深莞行政壁垒弱化

纵观全国,长三角、珠三角是最具潜力和资质成为亿级都市圈的板块。如果深圳“50公里都市圈”规划成立的话,深圳的城市发展空间将由目前的1997平方公里拓展至10000平方公里,相当于面积增加五倍!这无疑为珠三角亿级都市圈的诞生提供了更肥沃的土壤。

而从目前深圳的交通规划可以看出,政府已经在为“50公里都市圈”的打造做准备。比如通过深中通道连接中山,通过广深港高铁连接广州、东莞、香港,通过地铁连接紧邻的东莞及惠州等等。其中东莞和深圳之间未来将有8条地铁、3条城轨相连接,深圳地铁10号线东延段将在凤岗设站点。

在粤港澳大湾区融合背景下,经济高速发展、人口不断流入、土地紧缺、轨道交通网络日益完善,使得以深圳为核心、向周边城市扩张的都市圈的诞生成为大势所趋。而东莞拥有接壤深圳的独特位置优势,未来两者之间的行政壁垒将会弱化,其中临深的凤岗将成为深圳都概念形成后的首要利益辐射地。

■深莞融合区别墅价格超10万/㎡将成为大概率事件

但是,由于“租购并举”政策的实施进一步压缩了深圳的可开发建设用地,房企为了维持经营只能不断拿地,在此情况下,“地价替房价效应”将生效。如果按照房价是地价的2-3倍这一价格规律,未来片区普通住宅均价达到4~6万元一平米,别墅产品超过10万元一平米将是大概率事件。

而位于深圳大运新城·清林路西侧的中海云麓公馆,作为“华人社会第一豪宅品牌”中海地产以精工品质匠心打造的稀缺别墅产品,将成为深圳大都市圈内高端人群享受顶级人居空间形态的首选。

中海云麓公馆背靠鹰咀山,坐享半山风景,周边汇集官井头水库、大运公园、龙城公园,地理位置和景观资源得天独厚,所在区域更属于深圳的绝对一级辐射区域,2公里范围内尽享龙岗区完善的市政、生活、商业、教育、医疗等各种配套。

同时项目周边有仁深高速、盐龙大道等多条城市核心干道可以直达深圳核心,4km范围内规划深圳地铁10号线(东延段)、16号线、21号线、深惠城际快线等6条轨道交通线,便捷的轨道交通网络,将吸引更多高端人群在此聚集。

目前,中海·云麓公馆全球接待中心暨中海城市品牌展厅现已开放展示。ADD:深圳·中海凯骊酒店一楼,详询:+86 755 8887 6666 

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