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跟着卓越瞄准资产方向: 轨交之上的“东方曼哈顿”
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:投资分析        2017-12-01 15:07:15        点击528
    

导读:
■前海,轨道上的城市新中心
■借助城轨,前海再发力!
■前海凭前瞻性的立体化交通规划,向世界出发
■桂湾金融先导区,高价值物业诞生地
■全球资本瞄准的稀缺限量资产
正文:

■前海,轨道上的城市新中心


日前报道,根据前海最新规划研究,前海合作区城际轨道规划,包括深港西部快速轨道、穗莞深城际线、深惠城际线、深珠城际线4条城际轨道,可实现前海与香港、广州、东莞、惠州、珠海等城市里1小时交通圈,极大提升前海交通便捷性与通达性。

前海片区土地面积约15平方公里,开发量高达2600万㎡,早晚高峰期短时聚集客流通勤于片区内外,交通压力甚大。最终,参考曼哈顿、伦敦、东京等国际先进CBD交通发展经验,此前前海已完成两个轮次的综合交通的规划,进而确定了以轨道交通为主的交通模式。

按照最新的规划,前海范围内将规划9条城际轨道+4条城际轨道共计13条轨道线路,总长约62km,线网密度约4.1km/km2,未来站点密度将远超曼哈顿与东京(现东京中心区线网密度为2.05km/km2),实现30分钟左右达深圳机场、福田中心,1小时达粤港澳大湾区主要城市。

图片来源于珠三角城际网规划,最终线位以批准规划为准


现地铁1、5、11号线已建成通车,地铁5号线南延线、9号线西延线、地铁15号线以及深惠城际线前期研究工作已正式开展。这对于促进前海与周边城市间经交流与贸易活动等具有重要的意义,加之4条城际轨道可行性研究工作的初步完成,前海将迎来城际轨道交通时代,成为轨道上的城市新中心!


■借助城轨,前海再发力!


交通是决定片区发展速度的主要因素。按照可行性研究成果,穗莞深城轨将南延至前海,此番规划意味着,项目建成后,加上深港西部快轨,实际上已将深圳、广州以及香港三大机场相连,前海的区位优势极为明显。

此外,从深港西部快轨高达500亿元的投资来看,充分凸显出前海推动该项目的决心,且按照最新的规划路线,原本仅为一条主线的深港西部快轨将“开枝散叶”,这意味着其辐射范围与功能将大大增强,同时也意味着未来前海与周边城市的连接将会更加紧密,前海无疑是整个粤港澳大湾区的核心引擎之一。

如今,4条城际轨道交汇于前海,使得前海成为十字交叉口的中心位置,进一步强化了前海作为珠三角乃至粤港澳大湾区的核心引擎地位。不仅如此,联合9条地铁,前海更加如虎添翼,届时,前海的公交及轨道分担率高峰小时将高达85%以上。

为何前海会如此看重交通规划呢?原因就在于当城市发展到一定的阶段后,原本的交通设计会受到来自于快速城市化与经济发展所带来的空前挑战,尤其当交通效率被认作是效率高低的主信号时,交通规划的前瞻性之重要便可见一斑。

前海凭前瞻性的立体化交通规划,向世界出发


事实上,前海早在规划之初便前瞻性地对其交通枢纽做了周密的规划,将其打造为亚洲最大的综合交通枢纽。未来前海的交通将集地下、地面、空中三层立体化交通系统于一体,并有效将轨道站点、地块、城市公共空间等相串联,交通规划达到了风雨无阻的多层次网络化效果,全方位应对前海的快速化发展及对效率的渴求。



前海交通总规划在设计上贯彻了的TOD理念,充分藉由轨道线路的高度集聚且向周边地区开始递减的方式,以高密度轨道交通线网与站点布局为基础,采用高强度、高度聚集的用地开发模式,将“区域时空压缩”的交通价值发挥最大化。

此外,随着亚洲最大综合交通枢纽在前海打造进程的不断推进,整个片区也将形成更为紧凑便捷、安全低碳、舒适宜人的环境体系,立体化交通网也将日趋完善日渐完善,更为低碳绿色、安全舒适的人性化交通环境也将在此形成。

根据规划,前海交通规划悉数落地时,这里的日均客流量或达75万人次,居于世界第二。不难得见,前海所依托的交通规划设计及其所发挥的交通价值,无疑可在粤港澳大湾区时代充分集合人流、物流、资金流、信息流、技术流等优质的城市资源,从而在推动片区发展的同时,前海的效率之高也将空前。

桂湾金融先导区,高价值物业诞生地


资源总是会自动流向最具效率的地方,这也解释了一直以来为何深圳会举全市之力来建设前海。如今,在粤港澳大湾区规划与前海发展效应的助推下,由此次交通轨道时代带来的利好已经明了,那么,参照过往的楼市经验,规划的利好会直接使物业尤其是核心区域的物业受到刺激。

众所周知,前海在规划之初变以打造“中国曼哈顿”为愿景,在此背景下,主导前海金融发展的桂湾金融先导区则会成为前海形象的第一展示窗口。早在2016年,前海便计划在仅1.1平方公里的桂湾金融先导区斥资700亿元打造,而桂湾金融先导区也被赋予了率先打造现代服务业创先合作标杆示范区、建设中国模式下的世界金融中心,从而辐射带动片区全面发展的重任。


可见,桂湾金融先导区已是前海的核心所在。而作为世界级大湾区的粤港澳大湾区,必定也会有世界级的物业产生,而高价值物业,非核心区域——桂湾金融先导区莫属。


■全球资本瞄准的稀缺限量资产


按照如上逻辑演绎,在多重利好纷纷落地之际,前海桂湾金融先导区大有成为资本集中营、金融大鳄聚集地之势,这里未来的经济密度将难以想象。且借助前海便捷的交通网,由此出发,或许仅是研磨一杯咖啡的时间,已迅极速达彼岸的香港,在国际化生意场上挥斥方遒。

此外,按照此前前海打造国际化居住办公区域的规划,未来这里将吸纳约80万人口就业,但事实上,前海纯粹的住房面积凤毛麟角,公寓占比仅7%,这意味着这是仅有不到4%的国际精英的特权。

鉴于此,作为前海首发性项目且目前前海唯一在售顶级公寓——卓越前海·壹号公寓,将成为全球顶级高净值人士瞄准的资本竞逐之地。项目作为卓越集团在前海打造的首席标杆产品,在前海商务社交需求远高于住宅区的当下,项目集商务接待化、私领馆化、会所化、咖啡厅化、传统居家化于一体,高效商务效率在此得到最佳演绎。

如今基本全面呈现的卓越·前海壹号公寓,现正在售的收官之作——东区207㎡单位,仅余13席面向市场,是占位前海核心价值的极佳机会。该部分产品位于百米之巅,宽阔视野超乎想象,可以想象,业主居于云端之上便可永久性俯瞰城市景观,如此景观尤物,可谓是不可多得的私享。

207㎡天际空间,采光面宽之和逾23m,窗外之景近乎无遮挡;客餐厅空间达10.1m,双厅一步相连,加之稀有的3.6m层高,无论是商务、会餐亦或是居家,均可全方位满足壹号人物需求,可谓是湾区生活的宜居范本。


207平米天际空间,包揽所有的生活场景,品质与价值完美融合,引领湾区生活的极致人居。全面功能设计,集商务接待、居住、收藏功能于一体的时代作品,实现商务生活的高效切换,全方位满足壹号人物的一站式需求。



目前,壹号公寓东区产品稀缺在售。百米之巅,世界湾区的壹号视野,正是全球顶级高净值人士瞄准的限量资产,欢迎品鉴。


附:前海4条城轨概述

①穗莞深城际线:起于广州白云机场,连接广州、东莞、深圳宝安、前海、蛇口等区域,全长约120公里,设计速度160公里/小时,实现前海1小时可达广州机场。目前该线广州至深圳机场段正在建设,预计2018年底建成通车;深圳机场至前海段前期工作正在稳步推进。

②深惠城际线:起于前海,连接前海、西丽、深圳北、龙岗坪地、惠州西、惠州北等重点区域,全长约113公里,设计速度160公里/小时,实现前海1小时可达惠州。

③深港西部快速轨道(规划):根据前期规划方案,该轨道包括3部分:连接香港国际机场和深圳宝安国际机场的主线、连接深圳西部(前海)及新界西北(洪水桥)的跨界支线、连接新界西北(屯门南)及北大屿山(小蚝湾)的香港本地支线。该轨道全长42公里,其中深圳段25公里,在前海一带开始穿越海底;香港段17公里。深港各设两个站,共4个站,总投资500亿元,建设工期为7年,原计划在2020年—2030年期间建成通车。这条轨道线建成后,从深圳机场至香港机场仅需30分钟。

④深珠城际线(规划):这是《珠江三角洲城际快速轨道交通线网规划》中的一条城际铁路。根据规划,该线走向为“珠海淇澳—伶仃洋大桥线路—深圳南山”。深珠城际线属于远期规划,将结合经济社会发展和客运需求情况适时安排开工建设。

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