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龙光·玖钻’价值论:“民生+自然+产品”全稀缺品
作者:homer   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:项目及片区考评        2017-12-05 15:40:18        点击3329
    


导读:
■未来楼市投资要抓都市真豪
■最极致的民生稀缺组合
一、深圳北站商务中心区,最值得期待城市新中心!
1、1站深圳北、2站西九龙,高铁站址经济发威!
2、商办密度看齐前海,下一个城市顶级住区将在此诞生
二、红山商业文化片区,世界级商务中心高端居住片区
1、超110万㎡商业体量,最强商住互激效应
2、四大馆构筑深圳“文化绿洲”,龙光·玖钻比邻而居
三、教育资源密布,校园氛围熏陶成长、成才
四、紧跟财富第五波,三甲医院为健康护航
■最极致的自然稀缺组合
一、深圳公园最多城区之一,与全球富豪同享受
1、坐拥深圳北部最大的“天然氧吧”:羊台山森林公园
2、91.4万㎡红木山郊野公园,足不出户就可欣赏
3、1.6亿打造全球最贵城市绿谷,部分已完工开放
4、3万㎡文化公园,享受公园里的艺术生活
二、山、城、水相融合,双水库生态更添宜居属性
■产品与物管
一、战胜时间、换来空间,时空银行属性显著
二、国家一级资质、物业百强——龙光物业
■契合都市真豪四重标准,龙光·玖钻价值显现
正文:

■未来楼市投资要抓都市真豪

近日,深圳房地产著名专家@尹香武 先生在其微博上总结出了“未来楼市投资64字诀”:

存钱不如存现金流,

买房就要买流动性;

为了覆盖连带成本,

底限升至一生四宅。

买得起的都涨得慢,

买不起的都涨得快;

调控收缩楼市机会,

投资要抓都市真豪。

对处在市场迷茫期的购房者而言,这64字诀无疑为下一步选购优质物业提供了参考标准。而从投资的角度来看,都市真豪宅将是终极选择。那么都市真豪是否有对应的衡量标准呢?@尹香武 先生认为,鉴别都市真豪的标准,是民生稀缺资源+自然稀缺资源+产品与物管优质+极优永久视野。

所谓民生稀缺,是指基于民生方面的具有稀缺属性的配套,如地铁、学校、医院、商业等,这些都是人们日常生活中不可或缺的。在这个地球上,每一寸土地上的建筑都是唯一且不可移动的,这也决定了民生配套具有独特的专享性,更多的服务于周边居民。

自然稀缺,其实很容易理解,就是自然资源、生态资源方面的稀缺,包括山、河、湖、海、公园等,在城市中这类型的资源相对罕有。如果在民生配套已经非常完善的基础上,能够拥有山、河、湖、海、公园等自然资源的一项或者几项,那么对于居住生活的品质、物业的档次等都将有极大的提升作用。

而位于深圳北站商务中心区的龙光·玖钻,是深圳极为罕见的将民生稀缺资源和自然稀缺资源进行极致结合的物业。

■最极致的民生稀缺组合

众所周知,深圳是典型的多中心城市,这一城市结构形态使得各个城区之间的经济发展、配套设施建设、资源分布等方面都更加均衡。而近几年房地产市场大放异彩的龙华区,也正以深圳北站为核心,构建新的城市中心蓝图。

一、深圳北站商务中心区,最值得期待城市新中心!

政府投资2000亿,高起点、高要求打造的深圳北站商务中心区,是深圳6大总部基地之一,规划总建设规模约950万㎡,规划商业服务业建设规模约550万㎡,规划就业岗位规模约25万岗位,规划居住人口规模约11万人,整体规划上将以“两轴四片”为核心进行打造。其中两轴为商业服务轴和绿谷景观轴,四片包括深圳北站商务片区、红山商业文化片区、龙悦居生活片区和红木山水库生态片区。

龙光·玖钻所在的红山商业文化片区,将以商业服务与文化娱乐功能为主,以美术馆、图书馆与Lifestyle特色街区为核心设施,结合周边高档居住社区形成区域生活性服务片区。

1、1站深圳北、2站西九龙,高铁站址经济发威!

2010年上海虹桥交通枢纽开建前,周边的新房均价大约7000元/㎡上涨左右,如今已经跃升至6-7万元/㎡!而见证了龙华一步步崛起的深圳人,其实更能深刻领悟高铁站通车后,对站址所在区域经济发展的带动,以及对周边物业价值的深刻影响。

定位为深圳唯一特等站的深圳北站,汇集了广深港客运专线、厦深客运专线、深茂高速铁路(建设中)、深莞城际线(规划中)、深惠汕轻轨(规划中)、平南铁路、地铁4号线、5号线、6号线(建设中)等近十条轨道,出行半径覆盖全国,未来高铁功能全面释放后,年客流量将达7000万人次以上。

龙光·玖钻不仅与地铁4号线、6号线(建设中)无缝接驳,可以一站抵达深圳北站,换乘地铁5号线,2018年广深港高铁通车后,还能够实现2站抵达香港西九龙,双地铁口加上一站抵达深圳北的轨道交通优势,不仅为居住者的出行提供了无限便利,也是项目价值的最优保障。

同时,大外环高速、外环快速路、机荷高速、南坪快速、深华快速、福龙路、梅观高速、清平路等组成龙华“四横四纵”干道网络,从项目出发驱车20分钟可直达福田中心、罗湖中心,25分钟可到达南山中心。同时近期曝光了梅林关改造工程方案,未来经皇岗路地下快速路,从龙华到福田只需要8分钟!

2、商办密度看齐前海,下一个城市顶级住区将在此诞生

对一个城市而言,写字楼密集的商务区是财富创造之地,而居住物业则是最大的资金沉淀池。纵观纽约、伦敦、香港以及深圳福田,每一个商务中心区的崛起,旁边必然会有一个顶级居住区出现,用以承接商务区日益增长的高端居住需求。

深圳北站商务中心区未来将拥有商务办公楼约60栋,城市商业综合体5-7个,四星级及以上酒店约6-9个,计划引进20~30家大型总部企业及上市公司,以总部经济基地集聚大量人流、物流、信息流、资金流,带动区域产业、金融、电子商务、文化创意、综合商业等现代产业体系全面发展。

在体量方面,深圳北站CBD的商办规模约550万㎡,是后海CBD的2倍,福田CBD的1/2,前海CBD的1/3。每平方公里土地的商办建设体量约91万㎡,商办密度与前海几乎相当。庞大的商务体量,为深圳下一个顶级居住区的诞生奠定了客群基础。

二、红山商业文化片区,世界级商务中心高端居住片区

作为深圳北站商务中心区的高端居住片区,红山商业文化片区拥有由各大商业中心组合成的超110万㎡商业集群、四大重量级文化场馆、三甲医院等丰富完善的生活配套,这些稀缺的民生配套,进一步增强了龙光·玖钻的宜居属性。

1、超110万㎡商业体量,最强商住互激效应

商业和居住历来是价值相辅相成、相互促进的关系。像深圳南山欢乐海岸、上海新天地等,都是商住互激效应下物业价值上升的典型案例。目前南山欢乐海岸周边的二手居住物业单价普遍达到了10万元/㎡左右,上海新天地的翠湖天地挂牌均价在16万元一平米左右。

而龙光·玖钻周边3公里范围内,囊括了10万㎡的九方购物中心、3.8万㎡莱蒙领尚、5万㎡左邻香颂、3万㎡优越时代广场、3万㎡缤果空间、6.5万㎡红山6979(在建)、60万㎡壹方天地LIFE广场(在建)、20万㎡龙华海岸城(规划)、中州龙华商业中心(规划)等,累计商业建面将超过110万㎡。

商业对居住价值的刺激,在此将得到淋漓尽致的反映。以龙光·玖钻对面的红山6979商务公寓为例,拿到预售证不到两天时间就已经全部卖完,去化速度惊人。

2、四大馆构筑深圳“文化绿洲”,龙光·玖钻比邻而居

从“文化沙漠”到“文化绿洲”,中间大概隔着无数个图书馆、美术馆、博物馆。对城市而言,经济的高速发展往往伴随着浮躁、焦虑,只有文化、艺术能够将这种浮躁、焦虑的氛围沉淀下来。

深圳北站商务中心区在规划的时候就已经前瞻性的考虑到了这一点,通过在红山商业服务区规划接近11万㎡的文化艺术娱乐公建配套,包括约3.6万㎡深圳市图书馆调剂书库、约3.5万㎡的深圳美术馆新馆、约1.2万㎡演艺厅三大馆以及展览馆、艺术沙龙等配套服务设施,将人文、艺术融入居住者的日常生活。

而以上文化艺术娱乐公建配套,就在龙光·玖钻的对面、仅一路之隔。居住于此,可以近距离接受人文、艺术的熏陶,获得品位、气质的全面提升。

三、教育资源密布,校园氛围熏陶成长、成才

“蓬生麻中,不扶而直”,成长环境的重要性不言而喻。龙光·玖钻不仅可以享受到美术馆、图书馆等丰富的人文艺术配套,周边还分布着从幼儿园到高中的全系学校资源。包括深圳名校——深圳高级中学(龙华校区)、红山高级学校(规划中),营造出的良好、浓郁教育氛围,将为子女成长、成才提供最佳的环境熏陶。

四、紧跟财富第五波,三甲医院为健康护航

美国著名经济学家保罗•皮尔泽在《财富第五波》一书中曾经提到:财富第一波,土地革命;财富第二波,工业革命;财富第三,商业革命;财富第四波,电脑信息网络革命;财富第五波,保健革命。

随着人们健康意识的不断增强,加大对健康的投资与管理将成为不可逆的趋势。而医院是能够为生命健康提供最直接保障的民生机构。因此,在选择物业的时候,周边是否拥有高端完善的医疗配套,也应该成为重要的价值衡量标准。

龙光·玖钻周边10分钟车程范围内,拥有南方医科大学深圳恒生龙安医院、龙华三甲医院新华医院(规划中)、、深圳市第二儿童医院(规划中)等众多医疗卫生机构,能够为居住者和家人的健康保驾护航。

■最极致的自然稀缺组合

深圳北站商务中心区在民生稀缺方面的全面发力,为生活在这里的人们提供了更便捷、舒适、高品质的人居环境。但是仅有民生稀缺资源显然是不够的,因为在文章我们开头已经强调了,都市真豪是民生稀缺和自然稀缺的极致组合,两者缺一不可。

而龙光·玖钻被羊台山森林公园、长岭陂水库、红木山水库生态片区、城市绿谷等包围,自然稀缺属性随之彰显。

一、深圳公园最多城区之一,与全球富豪同享受

在英国,有人愿意花15亿人民币来买一套面向海德公园的公寓;在曼哈顿,一套可以眺望纽约中央公园的公寓卖到8亿元人民币;而在上海,同样的小区,看见公园的房子与看不见公园的房子差价为50%,在香港则达100%,公园物业奢侈度可见一斑。

而深圳北站商务中心区最大的特征之一,就是生态线非常丰富,山体资源较多,属于离深圳市区可就近享受丰富山体资源的二线中央区域。片区单体公园(绿化个体空间)多达40多个,若算大面积的绿色公园,也多达20多个,是深圳公园数量最多的城区之一。

1、坐拥深圳北部最大的“天然氧吧”:羊台山森林公园

深圳北站商务中心区在规划的时候也特地突出了“绿谷景观轴”的生态概念,而作为“绿谷景观轴”重要组成部分的羊台山森林公园,总面积28.52平方公里,森林总覆盖面积在98%以上,龙光·玖钻与之紧邻,就仿佛住在巨大的“天然氧吧”里,每天都可以呼吸到最新鲜的空气。

“仁者乐山,智者乐水”。从古至今,临山而居都是人们追崇的居住方式。从投资增值的角度来讲,置业时不仅要考虑房子及社区的品质,更应考虑周边配套资源。因为若干年后,房子、社区品质会老去,但是山湖等生态资源可能会升值,这也是居住产品二次价值的释放。

2、91.4万㎡红木山郊野公园,足不出户就可欣赏

龙光·玖钻内西侧的红木山水库生态片区,是深圳北站商务中心区“两轴四片”规划的其中“一片”。这里将规划建设红木山郊野公园,以生态休闲、科普教育、骑行运动为主要功能,是一座延续户外运动赛事的山地自行车生态郊野公园,也是深圳唯一一座能够承办户外运动赛事的山地自行车生态郊野公园。

红木山郊野公园公园面积91.4万㎡,投资4.2亿元。计划2016年动工建设,2018年建设完成。由于红木山郊野公园与龙光·玖钻一线紧邻,未来业主足不出户就能够欣赏郊野公园景观。

3、1.6亿打造全球最贵城市绿谷,部分已完工开放

深圳北站商务中心专门预留了147块独立地块作为城市绿地,打造城市绿谷网络。依托自然山势,城市绿谷网络将统筹北站商务中心地上地下空间开发利用,以九公里动感纽带为核心,打通三条生态廊道(地面骑行系统、建筑群二层连廊系统、生态廊桥),串联三大生活圈(两大社区生活圈、一个城市公共生活圈),融合五个特色景观区(生态科普主题,体育运动主题,先锋艺术主题,大众艺术主题,商业休闲主题),串联十大主题公园,构建“三横一纵一谷”景观生态骨架。

在绿谷网络框架下,通过整合城市绿地打造10大公园,连接山林与商务中心区、街区与社区,将自然融入都市生活,打造公园之城。近期将重点建设城市绿谷公园、文化公园、北站中心公园、民丰公园、南园公园。

其中城市绿谷公园(规划),位于片区中部,沿民繁北路、民繁南路分布,纵贯城市的绿链,融合文化体验和社区休闲的文化休闲公园。内部结合功能与特色分为三大主题公园:绿之公园:临近学校的教育科普、社区休闲功能区;乡忆公园:融合传统文化体验,兼有社区休闲的功能区;活水广场与闲逸公园:临近商务、商业区的商务、商业休闲功能区。

公园总面积8公顷,总投资约1.6亿元,其中红山站商业文化片区部分计划2015年动工,2017年建设完成,目前部分已建。北站商务片区部分计划2016年动工,2020年建设完成。

4、3万㎡文化公园,享受公园里的艺术生活

龙光·玖钻的部分绿地是红山商业文化片区规划中文化公园的一部分,将打造成彰显城市内涵的文化庆典公园,成为举办大型文化公共活动的场地,营造一处“自然与艺术融合,可玩可赏“的公共空间。

作为绿谷的组成部分,龙光·玖钻的公共绿地被定义为“城市展览厅”。市民可在该处休憩,可在该处进行艺术、雕塑展览。公园总面积3万㎡,总投资约8000万元,建成后龙光·玖钻的业主们将可以享受更艺术的公园生活气息,

二、山、城、水相融合,双水库生态更添宜居属性

以“山、城、水相互融合,山水格局的城市中心”为理念,深圳北站商务中心区将西侧红木山水库周边丰富的山水景观资源引入城市内部,打造红木山水库生态片区。而龙光·玖钻由于地理位置上的显著优势,得以近距离享受红木山水库生态片区的生态资源。

红木山水库占地约11.3万m³,未来将沿红木山水库地区设置独立的自行车道、连续步行交通系统,并结合中央绿谷网络、绿地廊道、街头公园和多元开敞空间,形成片区生态休闲空间,打造环境优美的生态宜居区。

除了紧邻红木山水库以外,龙光·玖钻西侧不远处,还有总库容约768万m³的长岭皮水库。目前长岭陂水库正在进行加固、扩容,工程竣工后,水库总库容将达到1754万m³,成为城市中型水库。

■产品与物管

一、战胜时间、换来空间,时空银行属性显著

对人类而言,时间是最不可战胜的,因此真正衡量物业价值可持续性的,一定是那种能够为你战胜时间提供充分条件的物业。美国乃至全世界的顶尖阶层,都要挤到曼哈顿岛那条狭长的第五大道沿线择地而居,正是这个原因。能够取得与时间战斗相对胜利者,最终就是赢家。

而龙光·玖钻本身作为综合体项目,囊括了约200米高钻石立面写字楼、商务公寓、办公、约10万㎡体验式商业和约2.5万㎡五星级万丽酒店,同时双地铁无缝接驳,一站抵达深圳北站,而且山、湖、公园等就在家门口,居住、办公、休闲可以随心切换。

通过高效的时间、空间关系安排,业主们在这里储存了节省出来的时间、扩大了生活的实际空间,由此,龙光·玖钻在很大程度上犹如一个活性的“时空银行”,与那些浪费业主时间的居住小区相比,在这里换来的是空间,更是最难战胜的时间。

二、国家一级资质、物业百强——龙光物业

龙光·玖钻的物管单位是拥有国家一级资质的物业百强企业——龙光物业,龙光物业目前服务深圳、广州、汕头、南宁、珠海、佛山等城市的近60个项目,累计服务人口约40万余人,管理面积近1400万平方米。

公司提供前期介入、入伙交楼、正常管理等一系列物业管理服务,坚持“业主至上、服务第一”的服务宗旨,为业主提供最佳的卫生和治安环境,提供以人为本的人性化服务。

■契合都市真豪四重标准,龙光·玖钻价值显现

在城市中,要享受民生稀缺,意味着要选择城市的中心繁华之地居住,但是城市中心区的大规模开发建设,挤占了生态空间,因此很多人在选择高端居住产品的时候往往有这样的一种困扰:有民生稀缺的物业在自然生态方面不尽人意,自然资源丰富的却少了很多生活必须的配套。

而龙光·玖钻是深圳从未有过的,以综合体形态将民生稀缺和自然稀缺进行紧密并且极致结合的物业,同时从龙光·玖钻项目向四周眺望,羊台山森林公园、红木山郊野公园、长岭陂水库、城市绿谷等大面积绿色资源尽收眼底,而这些生态资源都将成为业主极优永久视野的保障。

因此可见,都市真豪的四重标准,龙光·玖钻已经一一具备。而项目目前约38-120㎡灵动办公、山水全景公寓持续销售中,正是入手好时机。


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